随着深圳房屋交易量的持续下降，深圳银行房贷规模也连续走低。记者昨日(20日)获悉，面对持续萎缩的房贷业务，近日，一些深圳银行开始微调界定“第二套房贷”认定标准。

　　深圳某国有银行和一家股份制银行，近日在开办房贷款业务时称，已结清贷款并已出售住房的借款人，如能够提供新买家的房产证(复印件)、已售出房屋的契税票(复印件)、已售出房屋的结清贷款证明(复印件)以及原借款合同(复印件)等相关材料证明，则不计算在第二套住房客户内，仍可视为首套住房客户。

　　对此，该股份制银行相关负责人士称，在做按揭贷款风险审查的时候，其实我们基本的原则跟审查公司的资金、风险承受力是一样的。比如我们在审查公司的时候，我们对他的负债类的指标是比较看重的。作为个人来说，如果市民第一套贷款已经偿还了，因此实际上对银行的这一块负债已经没有。如果这套房出售的话，变现以后已经具备偿还银行贷款的现金流的能力。从这个角度来讲，其实银行把这两个因素作为放贷的现金流的考虑，这是很正常的。

　　一银行业内人士称，目前深圳二手楼交易量大幅下降，交易量仅有最高峰期间的20％到30％。相比，因一手楼近期有不少促销活动，一手楼的房贷量还相对较好。但总体看，今年深圳银行房贷总体规模下降得非常大。虽然不少银行年前制定的2008年房贷新增规模只有2007年的一半或者三分之一，但目前来看完成这个指标也比较困难。

　　记者向某银行下属支行询问有无政策微调时，该行工作人员称，如果结清第一套住房贷款或者以家庭其他成员购买第二套住房，都可以享受第一套住房的按揭优惠。但随后记者致电该行分行相关人士，该人士否认了这一说法，并称房贷“政策无变化”。

　　记者从深圳银监局了解到，虽然目前深圳房价回落，但深圳的银行房贷不良率并没有出现变化。银行对房地产评估继续控制得很严。目前该局对银行信贷规模仍保持每季度控制，每月监管。

　　深发展深圳分行行长周立认为，深圳房价的泡沫在逐渐地挤出，现在深圳很多楼盘的价格是比较理性的，银行的按揭贷款应该说总体上质量会更高一些。此外，现在贷款的客户很多都是住家，都是实实在在的需求，而不是炒家。所以，深发展始终把按揭业务作为银行的主流业务来推，他对深圳2008年的房贷市场有信心。

　　市场现状

　　新房买家渐多信心还待恢复

　　市场各方面传来的信息显示，进入3月以来，我市新房买家逐渐多起来，由于一些性价比较高楼盘的带动，成交开始呈温和放大趋势。

　　3月8日，位于沙井的禧园开盘。记者在现场看到，相对于近期冷冷清清的售楼现场，这一次销售时到场人数明显较多。粗略估算，当天到场客户大约有近千人，发展商推出的387套住宅，一天销售已经超过七成。

　　3月15日，位于坂田的万科城逸湖居开盘。上午9时不到，万科城会所的多功能厅就开始人声鼎沸，现场有关工作人员统计，上午选房的客户超过300批。此次发展商共推出224套房，均价约每平方米12500元，销售人员告诉记者，开盘当天销售也超过了七成，销售金额约2．5亿元，其销售率、销售金额均创下近期龙华、坂田楼市的新高。

　　这种现象与1月和2月的楼市有了比较大的反差。中原地产深港研究中心1月份分析报告显示，在季节性消费转移与政策打压的双重影响下，深圳楼市的调整不断加深，虽然价格已经释放了调整信号，各项目都在采取积极降价措施应对当前的市场压力，但是受到第二套房贷政策的影响，楼市表现还是十分冷清。

　　国土房产部门的数据显示，1月份全市一手商品住宅成交2264套，20．9万平方米，与上月相比分别减少4％、7％，与去年同期相比分别下降73％、74％，成交量比上月进一步减少。可以看出，1月份我市新房日均销售73套，在推盘量迅速放大的情况下，成交并没有相应放大，全市一手住宅低迷的状况没有改观。同时，1月份全市成交均价14737元，与上月相比降幅达到8％。

　　而进入2月以来，我市新房成交更为惨淡，成交跌入历史低点。数据显示，2月全市新房成交共781套，日均成交仅为27套，相对与1月份的日均成交73套又有较大的跌幅，也不到近年来任何一个月份日均成交量的一半。而整个2月份，全市单日成交量最高也仅有77套。有关人士表示，2月份受到春节假期等因素的影响，成交量出现了季节性的回落，但这次回落幅度较大。据统计，相对于1月份，我市2月新房成交剧减65．5％。此外，去年2月份成交高达3028套，今年与之相比更是暴跌了287％。

　　国土房产部门的统计显示，3月以来楼市销售开始温和放大。本月的头两天每天成交为30多套，3日和4日为50多套，5日、6日、7日增加到日均成交70套左右。3月8日，当日成交猛增至103套，除3月9日和16日两天成交只有80套左右外，3月8日至今，每日成交均在100套之上，3月14日最高达到160套。3月19日，我市新房成交113套，其中宝安和龙岗分别达到了51套和49套，两区总数即达到100套。当日全市成交均价每平方米12182元，考虑到成交绝大部分在关外，因此可以看出，目前特区外成交的楼盘价格在每平方米12000元左右。

　　资料链接

　　第二套

　　房贷政策

　　2007年9月27日，人行、银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理通知，规定利用贷款购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。不过，该通知并未严格界定“第二套（含）以上住房”标准。随后，2007年12月11日，央行和银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了第二套住房的认定标准以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。 银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准。

　　专家观点

　　今年房市

　　处于调整期

　　对于目前买房者渐多起来，市房地产研究中心副主任王锋分析说，3月以来新房市场有所回暖，与房价下降有关，卖得好的都是一些品牌大发展商或者上市公司开发的楼盘，公司本身有可信度，而且其降价幅度与前期相比也比较大，这对自住需求有非常大的吸引力。

　　王锋表示，回暖可以反映出，我市的住房刚性需求特别是自住需求潜力还是很大的，一旦条件成熟，即可迅速释放。但是另一方面，3月份的回暖不是表明市场到了底部，也并非大幅回暖。从市场的情况看，一些中小发展商也在降价，但是即使这样也还卖不出去，这说明我市房地产市场上购房者信心没有恢复，调整还将是一个相对较长的时间。他说：“我的基本判断是，我市房地产市场今年都将处于调整期，购房者可以有充分的选择余地，买到适合自己的房子。”

(编辑：可儿)