在新一轮的房地产调控中，限外政策的出台使得北京、上海等地的高档住宅与写字楼等物业的销售不尽如人意。于是，活跃在各级市场的房地产游资开始另谋出路，而为数不少的海外开发企业看准这一时机，在国内大力推介海外高端地产开发项目，以期吸引在国内受阻的资金。

　　9月中旬，澳大利亚大型开发企业澳中集团联手澳大利亚维多利亚州政府投资局、澳中房地产协会，在上海举办大型澳大利亚房地产分析报告会，吸引了南北各地投资者。报告会以投资移民和独立式花园别墅为卖点，推出拥有高额租售投资回报的墨尔本豪宅，旨在争抢宏观调控之后中国房地产投资市场上的富裕阶层和投资客。

　　“在我看来，任何一个市场低迷的时候都是介入的最好机会。”在谈到遭遇调控的中国房地产行业时，澳中集团董事局主席金凯平如是说。

　　目前，墨尔本市的住宅项目投资回报率在3%~5%；商业地产项目的投资回报率在6%~8%。与国内房地产投资相比，并不具有明显的优势。然而，可以享受的政策优惠和房屋土地的完全永久私有化则大大提升了投资项目的含金量。

　　“事实上，房地产的增值并非来自房产而是土地。中国土地是国有的，人们投资置业拥有的只是70年产权的房产和70年的土地使用权。而在澳大利亚土地是私有的，即便买了地不开发，政府也不会干预。而且在澳大利亚投资地产还可以享受贷款、税收等政策优惠。”金凯平分析说。

　　同时，澳大利亚的银行贷款对海外投资者不设限制。根据个人的收入情况，外籍购房者在澳大利亚银行可贷款比率为70%~80%，与国内不同的是，商业地产项目的贷款比率同样为最高80%，这与国内的别墅商铺10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。

　　然而，尽管有良好的投资环境、优惠的投资政策，但是投资澳大利亚房地产的风险依然存在。

　　仲量联行商业部总监陈立民认为，投资海外房地产最大的风险来自于汇率变动的外汇风险、房价下跌的市场风险和空置风险三方面。

　　澳大利亚房地产的上一轮上升周期于1997年的亚洲金融风暴后开始，在2003年达到了周期性的高峰，房屋价格几乎翻了一番。连续增长了7~8年后，在2004~2005年，由于周期性的上升动力减弱以及澳大利亚跟随美国持续提高贷款利率，房屋价格在这期间出现了周期性调整，房屋价格有明显下跌，特别是悉尼的豪宅市场，跌幅约达15%。

　　澳大利亚麦考理银行(Macquarie Bank Australia)房地产部6月份发布的研究结果显示，墨尔本房地产价格可能在未来几年都持平，悉尼房地产价格可能有更大下滑，但在许多得益于矿产资源的地区，房地产价格可望上涨。

　　澳大利亚调查机构施莱普耐尔公司也表示，墨尔本房地产价格可能继续持平，因为房地产价值已得到充分表现。正如麦考理银行的研究结果一样，施莱普耐尔公司也预测悉尼的房地产价格将继续下滑。

　　业内人士认为，投资者进行远涉重洋的房地产运作，一定要对所投资项目谨慎考察。由于商业地产项目的风险远高于住宅项目，因此不建议小投资者投资商业地产。 (记者 祝颖)