浦东花木新民北块住宅用地　IC

　　本报记者　田新杰
　　上海报道　　

　　“当初该地块内定星河湾的消息传了很久，我们最终决定参与竞标是得到了浦东新区有关主要领导‘保证公开、公正’的承诺，但结果显然存在争议。”

　　国庆前最后一天，广东宏宇集团董事长黄文仔以一年前第四名的报价成功中标浦东花木新民北块。而这几乎成为近年来上海土地出让中开发商争议最大的一次。

　　“我们一直以为，花木地块出让最后可能不了了之，但无论如何也不可能最终是星河湾中标。”对于这样的结果，苦等了一年多的多家竞标开发商集体质疑。

　　而在争议四起的背后，黄文仔日前在接受本报记者电话采访时则透露了中标的真正含义。“北京参与竞标的子公司已经接到了中标通知书，中标通知书的意思是和陆家嘴公司合作开发该地块。”

　　陆家嘴集团土地转让事务的有关联系人则解释，根据招标书规则，招标人有权在最终总分前三的三个竞标人中择一，但未必是选择总分最高的，星河湾的总分进入了前三。

　　实为陆家嘴招合作方？

　　“非常感谢贵司积极参与花木新民北块土地使用权转让项目的招投标，根据贵司的投标文件及招标文件的相关规定，经评标委员会评审和我司的反复、慎重评估，我司遗憾的告知贵司最终未成为上述招标项目的中标人。”

　　关于竞标结果，包括金地、华润两家去年报价前两位公司在内的7家开发商接到的未中标通知书上，除上面这段文字外，并未有其他说明，通知时间为2007年9月28日。

　　花木新民北块占地560亩，容积率1.5，建筑面积达53万平方米。2006年7月该地块土地使用权转让招标公告公布，即刻引来众多地产大鳄围抢。

　　“这块难得的优质住宅地块，我们决心要拿下来，所以做了详细的调研和规划，当然我们也很清楚当时面对的激烈竞争，但一直心存希望。”事隔一年之后，未能中标的某开发商人士掩饰不住接到通知时的失望。

　　“当时我们以为这块地没有人中标，可能会另有处理，但没想到，随后询问交易中心，对方回答‘当然有中标人，是星河湾’，这个结果我们无法接受。”

　　去年9月6日开标会上，报价分别为：金地59.89亿、华润48亿、仁恒42.9724亿、星河湾42.4亿、合生创展39.7669亿、新鸿基39.01亿、中海37.46亿、世茂31.5亿。

　　根据规定的评分标准，报价分占50％，设计方案占35％，可行性报告、企业资质分占10％和5％。土地价格超过底价的价格平均后上浮20％得出一个新的标准价格，达到或超过这一价格的价格标分数为满分（50分）。当时投标均价为42.625亿元，上浮20％后价格为51.15亿元，即金地拿到50分满分，其余各家公司的得分则是依次递减。

　　“土地价格分星河湾的得分大约为39分，而企业资质方面，金地等是以集团公司报名，星河湾则是以北京子公司富华园参与竞标，在这方面得分星河湾也没有优势。”有开发商人士分析指出，可行性报告和设计方案方面，各家都是国内一流的开发企业，均对该地块投入了大量时间、人力等进行前期准备，应该也不会有太大差距。

　　“要弥补竞价得分上的劣势，理论上形象地猜测是星河湾的设计方案比金地的好出一倍，比华润等公司的规划方案好出两倍不止才行。”

　　不过，上述陆家嘴集团有关联系人则提醒，“招标书中有关条文明确，招标人有权在总分进入前三的竞标人中，按照标的开发需要选择其中一位，并非分数最高者得，而星河湾是总分进入前三的竞标人之一。”

　　其实，招标文件被“忽视的玄机”还不仅于此，招标书另外有一段文字：“我司（指竞标人）有意邀请招标人和／或其关联企业共同参与开发本地块，合作模式为合资合作，其中招标人和／或其关联企业占＿＿％。”

　　一家竞标开发商投资部负责人告诉记者，这是招标书中给中标企业选择的一项条款，具体比例也由竞标人填写，“但实际上，在之前与出让方的接触中，出让方希望参与地块的合作开发，占有一定比例的股份，意愿很明显。”