曾被美国《新闻周刊》评为世界新七大奇观之一，被福布斯网站评为全球最大购物中心，头顶灿烂光环的华南MALL（现更名为新华南MALL·生活城），从立项到开业，从北大方正注资，到项目调整后的新一轮招商，一举一动无不牵动着业内的神经。11月14日，就项目未来的运营构想，新华南MALL·生活城资深副总裁泰德（Edward（Ted）H。de Swart）接受了本报记者的专访。

　　中国房地产报：请问你对新华南MALL·生活城的第一印象是什么？当时项目处于怎样的状态？

　　泰德：我第一眼看到这个项目时的感觉就是“Size、Size、Size”，体量真的很大，建筑外观设计得很漂亮，这是表面的印象。我认为，当时新华南MALL·生活城面临了一些问题，最主要的就是在策略方面没有摸清方向，它开发的时间或许太早了一些，一开始的规模也过大了。但是，规模是把双刃剑，带来经营压力的同时也有利于项目的长远规划和发展。经过近两三年的快速发展，目前东莞已具备了开发大型MALL的成熟气候，所以我们现在要做的就是把时间往后拨，重新起步。

　　中国房地产报：能否谈谈项目目前的运营情况以及未来的规划？

　　泰德：目前已开发的面积约占总面积的22％，还有50万平方米以上可出租面积。投入运营的商家包括肯德基、麦当劳，百安居和德国最大、欧洲第三大零售集团麦德龙，广东知名家电连锁超市时尚电器，四星级酒店尼罗河大酒店，全国著名连锁酒店锦江之星旅馆，拥有亚洲最大的IMAX3D巨幕影厅万达国际电影城、亚洲最大动感娱乐主题街区新加坡欢笑天地以及英国BBC天线宝宝主题儿童乐园等。

　　舍弃之前整体规划这一思路，我们现在的思路是分成8个小片区，每个片区的项目都会将像一个独立的购物中心那样进行运作，可以帮助商家更好地进行商业运营。同时，业态方面也进行了调整和充实，目前项目的定位是集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区。项目的东边规划为大众消费区，西边是面向高级消费群体的区域，中间则是过渡带，功能定位清晰，能覆盖各个消费层面。

　　中国房地产报：目前启动招商的是哪些项目？

　　泰德：我们启动的是东边的BC区，正准备或已经开始招商的包括品牌折扣店（奥特莱斯）、电子和电脑市场等。值得一提的是奥特莱斯（也叫“工厂直销店”），这是专门针对东莞的城市发展特点而开展的业务。

　　中国房地产报：就目前中国大型商业项目争相上马、但运营情况又并不乐观的现状，有什么看法？新华南MALL·生活城是否在为业界探索一条新出路？

　　泰德：我看过很多空置的商业项目，这并不是因为开发商的开发理念或项目的地理位置有什么问题，关键是策略。国内很多开发商都是先建好项目后，再做招商工作，而国外的经验却是一边施工一边招商，甚至在施工前就已经确定好了主力店。我曾在美国为项目做选址工作时，都会先询问主力店对于位置的意向，以降低经营风险。

　　另一方面，出售物业的产权也是很多大型商业项目无法成功运营的重要原因，失去项目的控制权只会令情况变得更糟，沦为零售商的贫民窟是很多项目可以预知的归宿。

　　在运营模式上，新华南MALL·生活城确实有别于其他同行。首先，我们打破了传统的整体规划模式，进行分区规划、开发；其次，我们提倡开放式的生活街区模式，而不是流行的封闭式空间。很难说新华南MALL·生活城能否为同行提供借鉴，我们应该先学习教训，再学习成功经验，我希望其他开发商能从新华南MALL·生活城学习到如何成功地纠正以往的偏差。