未来格局

　　几大巨头主导 几十家大鳄割据

　　“去年房地产市场需求旺盛、楼价上涨速度超过往年，这是巨额销量开发商增加的直接原因。”谈及“百亿俱乐部”的扩军，满堂红研究部总监龙斌作出了如此阐述。在他看来，此现象反映出来的更深层次的问题是如今房地产市场已经发展成为资金实力的竞争，强者趋强，弱者趋弱的“马太效应”将难以避免。

　　万科45亿，市场份额不足5%

　　从几家大型房地产企业公布的业绩来看，它们在广州市场的占有率的确呈现出了漂亮的数字。万科集团方面宣称，万科2004年刚入广州时的市场份额只有1%，第二年便升至2.4%，随后两年销售总额更是连续翻番，并在2007年达到45亿元（包括万科四季花城（查看地图））；另一家地产大鳄中海去年在广佛共运作9个项目，销售额共计47亿元，同比增长五成。保利、合生、碧桂园在广州的销售额尚未正式公布，但根据其在阳光家缘网站上的成交套数，再结合均价计算，应该在40亿元上下。

　　而根据广州市统计局数据，全市去年前11个月商品房销售合同金额为898.49亿元（十区二市），业界据此估算的全年数值约为950亿元。由此可见，目前单个开发商在广州市场的份额并未超过5%.

　　虽然在销售金额上还察觉不出垄断的迹象，但是大型房地产开发商在土地市场上的“呼风唤雨”，则使得部分业界人士关于市场走向集中的预判更加清晰。经纬地产提供的一份研究报告显示，去年拿地金额位居前五的开发商中，共有保利、富力、万科、雅居乐四家上市房企，其中前三家全部为“百亿俱乐部”成员（截至发稿时为止，雅居乐年报数据尚未公布，无法确定全年销售额）。尤其值得一提的是，报告中排名前五位的开发商拿地金额共计192.83亿元，这一数字已经达到去年一级土地市场出让总金额233.48亿元的82.6%.

　　土地和贷款，都向强者偏

　　“广州市场采用的是价高者得的土地出让模式，在此基础上，资金实力雄厚的大型房地产企业无疑优势明显。”广州颐和集团有限公司策划副总监陈勇指出，与北京、上海等一线城市土地市场以招标为主相比，广州的挂牌出让制度显然更加透明规范，但在竞争激励的情况下，也存在无法控制价格的问题，因此，具备更强融资能力的开发商和上市公司自然会从中脱颖而出。陈勇表示，去年房地产销售市场的持续畅旺，在一定程度上延缓了强弱分化的趋势，但是随着作为生产资料的土地聚集现象的愈发明显，楼市相对集中化发展将难以避免。

　　他同时指出，除了土地多数被强势开发商获取之外，金融机构的“锄弱扶强”心态也将加剧楼市变革。“金融机构更加愿意向资本雄厚、偿还能力强的开发商贷款，以规避风险，政府也为此抬高了相关门槛。”如两年前出台的国十五条，当中便提出对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　此外，在有能力获得银行信贷的同时，部分大型开发商还有着上市公司背景，可以在资本市场上获得大量的资金和品牌支持，从而推动房地产开发在短期内快速向前。

　　“垄断是相对的，非绝对的”

　　马太效应下的广州楼市最终会不会形成垄断性市场？“垄断是相对垄断，不是绝对垄断。”某中型房地产企业广州公司负责人在接受记者采访时指出，实力雄厚的开发商走的都是跨区域发展路线，这种分散式投入的策略注定了广州市场不可能出现真正意义的垄断。

　　该开发商代表的观点得到了市场分析研究机构认同。经纬地产项目发展部副经理吴定金说：“一方面，保利、合生等本地大型发展商向外扩张的步伐将越迈越大，富力等企业则会分散部分精力在商业地产，因此，本地住宅市场只是它们的开发重点之一而非全部。另一方面，越来越多有实力的外地开发商，如绿地、招商、金地等将在广州楼市扮演愈发重要的角色，它们在为楼市带来更丰富产品类型的同时，也会与广州现有大型开发商形成竞争，互相制衡。”他认为，广州将从几家大发展商主导市场，发展成为30-40家大鳄“割据”的局面。

　　业界视点

　　对消费者：有利有弊

　　满堂红研究部总监龙斌：大型房地产企业的壮大再发展，无疑会压缩缺钱少地的中小开发商的生存空间，这对于消费者来说，是喜忧各具的事情。有利之处在于，大开发商在产品质量、配套建设、物业管理等方面优势明显，房屋质量、产权纠纷甚至烂尾情况出现的可能性大大降低。不过，由于缺乏市场竞争，开发商很容易形成非松散式的价格联盟，抬高楼盘价格的可能性增加。

　　对政府：呼吁降低拿地门槛

　　广州颐和集团有限公司策划副总监陈勇：大开发商靠规模优势取胜，拥有更大的融资平台，开发稳定；中小开发商在经营上更加灵活，产品创新性更强，更有个性。政府应该为这两类房企提供自由竞争的环境，有利于消费者作出自由选择。比如土地供应方面，如果严格控制每幅土地的面积，并降低出让门槛，中小开发商进入市场的机会仍然不小。

　　对中小房企：跨区去发展

　　经纬地产项目发展部副经理吴定金：如果想要摆脱目前的市场困境，中小型房地产企业的未来发展将有两个方向，首先是跨地区发展，一些企业在广州只能算中小开发商，但如果进入珠三角或内地其他二三线城市，则可以显示出相对强大的资金和开发实力。其次，可以考虑走专业化的道路，通过特色产品的开发，在分众市场上满足对应消费者的需求。

　　对市场影响：引领回归理性

　　德兴地产董事总经理杨晓军(杨晓军博客,杨晓军新闻,杨晓军说吧)：由于整体市场向好，产品充足的大型开发商市场占有率也快速提升。但经过一轮交投高潮之后，在宏观调控引导之下，今年的市场将回归理性和稳定，“以快致胜”将被更加稳健的经营策略取代。土地储备充足、资金运营完善、价格制定理性的企业将脱颖而出，成为促进市场成交的主要力量。