本报记者　田新杰　上海报道

　　作为上海地价标杆的新江湾城地价确实“实现了”在短短两个半月内迅速回落，跌幅超过六成。

　　1月23日，铁狮门房地产基金(TISHMAN　SPEYER　GSC　PARTNERS　LLC)以底价67.5亿元独家竞得备受关注的新江湾城F地块，折合楼板价仅为7500元／平方米。

　　“新江湾城F地块出让谜底毫无悬念地揭晓。”上海易居房地产研究院在报告中这样形容这一结果的出炉，这次F地块的“低价成交”，最大的原因在于土地管理部门对于该地块“高门槛”的设定。

　　暴跌是如何产生的

　　与2007年11月初，新加坡仁恒以楼板价20000元／平方米的历史新高获得新江湾城D3地块相比，新江湾城F地块最终成交的楼板价仅为7500元／平方米，跌幅为62.5％。短短约75天时间，暴跌究竟是如何产生的？

　　地块招标书显示，F地块东达闸殷路、北至殷高路，占地26.7万平方米，是新江湾城区域历年推出的最大一幅综合用地。该地块在规划方面包含了商业、金融、教育、科技、办公、住宅、文化娱乐等诸多元素。

　　据此前规划，该地块将分三个功能板块开发。其中，商务区面积最大，总建筑面积52.5万平方米；住宅区域总建筑面积约18万平方米；此外，还包括19.4万平方米的研发中心、展览中心等商务附属区域。

　　地块推出时，业内普遍判断该地块将改写上海土地出让的总价纪录。“如果按照之前D3地块2万元的楼板价算，将可能以180亿元的成交价创新地王，那么将会是目前全国最贵地价的长沙新河三角洲地块92亿的2倍。即使参考绿城新江湾城地块1.25万元／平方米的楼板价测算，F地块最后成交价格也会超过百亿。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄指出。

　　然而，当招标文件公布后，这种预测被迅速打破，随之而来的则是“内定传闻”。

　　招标文件竞买要求：所开发建设的甲级综合商办项目(非住宅)不小于200万平方米；有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理的业绩；有超高层建筑建设业绩；拥有和管理不小于500万平方米商业物业；与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系；有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米，获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证。

　　“对竞买者开出的要求非常之高。”易居房地产研究院报告指出，凭借此等条件，国内大部分开发商已鲜有拿地的基本资格。

　　据本报记者了解，在前期包括和黄、仁恒，以及美国铁狮门都在参与竞拍的猜测范围中，而在1月23日正式开标前仅一家公司获得审核资料并提交了保证金，这家公司就是美国铁狮门这家房地产投资基金。

　　一位开发商投资拓展部门人士透露，事实上，对该地块感兴趣的开发商并不止美国铁狮门一家，就竞标价格而言，也绝非美国铁狮门一家可以承受，包括多家港资公司在内都希望参与该地块的争夺，但土地招标文件中额外设定的竞标门槛把其他有意竞标的开发商挡在了门外。

　　易居房地产研究院认为，这次F地块的“低价成交”，最大的原因在于土地管理部门对于该地块“高门槛”的设定，通过挂牌文件可以看出，政府部门有一定可能在前期与铁狮门有了相关的对话并达成共识，否则，如此信心十足地“高门槛招标”也顶着不小的流标风险。“