今年五一是自去年10月份楼市进入寒冬期以来的第一个黄金周，因此承载着太多的期望。然而，三天终究太短，业界专家不得不一再强调期望用三天去扭转七个月的低迷，期望三天去决定全年走势是不现实的。

　　对于此前积聚的无数关于楼市走熊还是走牛的疑问，五一似乎跟大家开了个玩笑：不冷不热，一切回归原点，对后市的预期依然众说纷纭。

　　热门地段甚至冷过平时

　　今年五一比往年更依赖一手开发商的叫卖，事实上开发商也不负众望地卖力促销，从而在一定程度上带动了周边二手房的销售。满堂红的研究报告指出，在一手房比较集中的地段，不少买家看完一手房看二手房。但是总体上还是表现平淡，如珠江新城和天河北等地段甚至比平时更冷。此外，今年五一看楼客以自住为主，他们大多关注中价房。

　　大力促销加重观望情绪

　　对于后市，专家们普遍不乐观。他们认为，未来几个月乃至全年，房地产销售情况不会有明显的扭转。

　　满堂红研究部主任肖文晓认为，市场复苏依靠一手房的销售，但一手房价格调整和货量加大又会让二手房失去优势。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则认为，四大利空不变，开发商降价促销只会进一步加重市场观望情绪，“2008年房地产市场很困难”。

　　惟一持乐观态度的只有合富辉煌研究部首席分析师黎文江，他认为，五一的人气反映了人们对房地产的需求和兴趣，接下来要做的就是如何保持楼市热度。

　　相比专家的焦虑，消费者似乎很淡定，在随机采访的业主和购房者中，大多数人表示，楼市的淡季还将持续，但是价格波动不会太大，因此该买的还是会买。

　　观点大PK

　　博弈持续价格分化

　　肖文晓（满堂红研究部主任）

　　五一有亮点，但没有惊喜。五一主要是一手房的舞台，一手开发商大炒特炒，现实是“优惠幅度大、价格比较合理的楼盘卖得好，而其他没有降价的楼盘就门可罗雀。”所以期望在五一得到清晰“答案”的买卖双方会大失所望，“双方依然未试探到对方的底线，博弈将继续下去。”

　　一手房的价格松动对二手房有一定的冲击，首当其冲的是新二手房（即次新房），价格优势不再，买入时较贵，不可能大降。

　　对于二手房市场何时回暖的问题，现在业主慢慢接受了现状，变得不紧不慢，而买家又不让步，因此交易将更困难。未来几个月，由于一手房货量大，如果开发商用更强烈的手段刺激需求，将有大量二手房买家流向一手房市场，那么二手淡市在两三个月内不会改变。

　　不过，在热门楼盘，由于放盘就少，奇货可居，未来价格会比较稳定。而在一些新兴区域，受一手房影响，价格下调变得不可避免。

　　利空依旧市场将深度调整

　　赵卓文（同创卓越总经理）

　　2008年房地产市场比较困难，楼市处于一种深度调整的状态，第二季度楼市的主基调将是“量升价跌”。

　　首先，就五一的情况来看，开发商不遗余力地促销并未取得对等的效果，销售量没有根本上的扭转。降价促销，不仅没有消除市场上的观望情绪，反而加重了观望情绪。

　　其次，五一前提到的四大利空因素，现在一个都没少：第一，来自政府方面的压力，限价房、廉租房大量供应，直接冲击了房价；第二，金融政策没有放松的迹象；第三，消费群体对“07年楼价是顶、08年要回落”已经形成了明显的共同预期，大众看空将使投资退潮；最后，随着“国六条”的落实，90平方米以下的房子将不断增加。这意味着同样的建筑面积，供应套数可增加15％以上，中小户型的选择范围很大，供求关系的紧张格局将得到有效缓解。

　　值得一提的是，人气旺盛，市场信心在一定程度上得到恢复。而楼市和股市一样，需要信心的支持。

　　二手房滞后变化较慢

　　黎文江（合富辉煌首席分析师）

　　五一三天不可能改变过去7个月的局面。五一期间，很多报道称“看的多，买的少”言之过早了，买家到底多还是少，现在房管局的数据还未公布，不能妄下结论。

　　不过，五一旺盛的人气让黎文江看到了乐观的前景。他认为，人气旺说明了人们对买房还有兴趣，潜在需求强大，同时说明开发商的定价开始接近购房者的承受力了。

　　之后开发商需要考虑的是下一步该如何保持市场的稳定，不要大起大落，需要考虑价格是否到了购房者的心理价位，如何定价更合理。市场稳定下来，成交慢慢上升，价格也会随之慢慢上升。

　　一手房是市场的风向标，但是二手房情况与一手房有些不同。从去年以来，二手房受新的房贷政策影响比较大，无论是对业主还是对买家，同时由于二手房对市场反应的滞后性，因此变化不会很快。

(编辑：夭夭)