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■新快报记者 黄颖
昨日，广州商业新地标项目东塔楼面地价以2860元／平方米成交。这是近3年来珠江新城地价的最低点。与一年前卖出的珠江新城“地王”11912元／平方米的地价相比，下降了9052元／平方米。
广州商业新地标项目东塔昨日正式竞价出让，通过上一轮竞投进入最后竞价的三家开发商，越秀城建、华人置业和新世界旗下周大福公司，最终只有周大福公司举牌，并以底价投得地块。
楼面地价以2860元／平方米成交，比一年前卖出的珠江新城“地王”下降9052元
起价两千八每次加十元
据了解，此次东塔的竞投最后有五家来自广东、香港和新加坡的开发商参与竞投，包括新加坡凯德置地，香港新世界地产、华人置业，内地的越秀城建地产和保利地产。在前两轮的技术标和商务标评审中，保利地产和凯德置地被淘汰，最后越秀城建地产、华人置业和新世界地产进入最后一轮现场竞价。
据透露，之前还有一家香港地产巨头新鸿基报名参加并通过了资格审查，但最终没有正式提交资料参与竞投。
昨日上午10时30分，现场竞价正式开始。这次竞价没有以总价报价作为竞价阶梯，而是以楼面地价报价作为竞买阶梯。东塔楼面地价起价2860元／平方米，每加一口价仅增加10元／平方米。
在竞投开始前，记者和现场观众都因为“举一次牌加一口价只加10元”的低门槛而惊讶，竞投主持人因此不得不作出解释：楼面地价10元／平方米的竞买阶梯，就等于总价每口价增加368万元了，其实并不低；竞投主持人更在鼓动气氛称东塔将是珠江新城核心商业区最后一幅商业用地，价值非比寻常。
三千元不到业界跌眼镜
更具戏剧性的变化在后面发生——竞投主持人叫出2860元／平方米的底价后，仅有98号的新世界举了牌。竞投不到3分钟结束，新世界成为东塔地块的东家。
2860元／平方米的地价让不少业界人士吃惊。中原地产写字楼部总监朱辉说：“之前有人预测地价要到7000元－8000元／平方米，我不太乐观，也预计在4000元－5000元／平方米，可竟然还是估算高了。”
据了解，2860元／平方米的地价仅比2005年出让的西塔地价高出4元／平方米，更是自西塔出让后珠江新城商业地块地价的最低点。去年8月，珠江新城“地王”B1－3地块以11912元／平方米拍出，比东塔地价高了9052元／平方米。而去年9月底，总建筑面积比东塔还要大的珠江新城猎德地块，楼面地价也高达8095元／平方米，同样是东塔地价的近3倍。
原因
两家公司为何放弃？
主要是投资大回报期长，但广州楼市长远看好
华人置业负责该次东塔竞投的中国业务部高级经理叶家辉表示，其公司是在竞投前一天晚上才决定不举牌拿地的。他说：“因为这两三个月来，广州楼市调整厉害，使公司对市场的判断发生了变化。我们不是认为东塔地价高，而是总投资大、投资回报期长，估算要达到80亿－88亿元，如果这些资金寻找其他项目开发会更灵活。而在这样一个调整期，公司还可能拿到地价更低更优质的土地。”
叶家辉也表示，公司对广州楼市长远发展是看好的，也会把广州作为一个重点发展城市看待，并会在这一年时间内寻找其他开发项目。据了解，华人置业是香港地产巨头之一，旗下有三家上市公司，该集团主要开发写字楼、商场等商业物业，并以长线收租进行经营。
已经取得西塔的越秀城建这次同样没有举牌，也没有回应原因。
看法
低地价对楼市影响小
专家认为，这是商用物业，与住宅没有可比性
对于东塔底价成交，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示可以理解。
他说：“这是因为项目总投资额大，不是任何开发商都有拿地的实力。而对于广州楼市来说，这毕竟是商用物业，与住宅没有可比性，所以预计对广州楼市整体影响不大。”
中原地产写字楼部总监朱辉则表示，目前广州商用物业价值是被低估的，未来升值空间很大。而东塔总投资额大，没有资金实力和没有大商业项目开发经验的开发商都不敢涉足，所以才会出现底价成交。这种巨无霸的项目与一般住宅和商业项目地块之间没有可比性，所以对楼市负面影响很小。相反，在目前大经济环境不理想的情况下，还有大集团愿意拿下如此大的项目，也可算是一个正面的消息。
官方
开发商对楼市信心足
实际楼面土地成本达4239元／平方米，在国内仍属较高
对于这次东塔底价成交，广州市国土房管局新闻发言人表示，这里可能存在一个误会，好像东塔项目的成交总价为10.6亿元，折合楼面地价2860元／平方米，实际上，大家看一下出让公告可知，在10.6亿元地价款之外，竞得人还需要另外支付5亿元珠江新城地下空间开发建设费。如果加上这5亿元，东塔项目成交总价为15.6亿元，实际楼面土地成本达到了4239元／平方米。这样的楼面土地成本水平，在国内其他类似东塔项目的巨型商业地产项目中还是较高的。
同时，类似东塔项目这样的大型商务地标建筑，具有高投入、高风险的特点。根据五家参投企业的标书反映，在不考虑物价、人工成本、货币汇率等因素变动的情况下，东塔项目仅建造成本就将超过70亿元。如果加上后期经营管理成本，五家参投企业申报的总投资额均超过了100亿元，回收成本周期在15年至20年间。由此可见，开发建设东塔，对企业融资实力、抵御风险能力提出了非常高的要求。实际上，市场上有实力承接东塔项目的投资集团的数量是相当有限的。东塔项目从2007年5月酝酿出让到最终成交，历时近1年半，主要是通过充分的市场推介来吸引尽可能多的投资者参与竞投。此次出让能吸引六家企业参投，五家企业提交标书，实属不易。
新闻发言人还表示，东塔这种地标性商务地产项目不能简单地等同于一般概念的房地产开发项目，其竞价激烈与否并不重要。东塔项目成功出让对于促进广州市现代服务业发展，增强投资信心，提升广州市对总部经济、金融等高端服务业的集聚吸引力有着重大意义。该人士还表示，在今年经济形势整体趋紧尤其是当前金融货币环境下，东塔能顺利出让充分表明市场对广州投资、创业环境的认可，对广州现代服务业发展前景信心十足。
■链接
东塔
位于广州新中轴线上珠江新城核心区的中心地段，规划用途为商务办公，用地面积26494.184平方米，规划建筑面积为地面以上350000平方米、地下商业建筑18000平方米。
根据广州市城市建设规划，东塔与正在建设的西塔一并，将成为具有高档商业、办公功能的广州地标性建筑，是未来广州促进高端现代服务业发展的重要载体。
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