房地产专家:两个悖论愚弄了广大百姓

　　空置面积过大、空置率过高都是天大的谬误

　　日前，北京师范大学管理学院&房地产研究中心教授、博导董藩对“26％的商品房空置率”提出质疑，认为按照中国“房地产开发统计报表制度”对空置面积含义的规定，现行商品房空置率的计算方法存在严重错误，所以得出了耸人听闻的结论。按照“空置面积”和“空置率”指标设立的初衷，董藩认为根据修改后公式计算出来的空置率不到1％。

　　既然是空置面积过大、供给过剩，房地产价格应该下跌才对，但它为什么不跌反而节节攀升？这样一个天大的悖论为什么这么多年竟然无人质疑？只要还承认供求规律起作用，我们就只能承认空置面积过大与房价上升这二者之间只有一方是对的，另一方是错误判断或者说是不符合客观事实的幻觉。没有人能够否定房价不断上升这一客观事实，那么剩下的结论必然就是：空置面积过大是一个完全错误的判断！相对于目前的市场需求，空置面积不但不大，反而太小！也有人认为，房价上升绝对不是空置面积过小造成的，而是由于房地产供给结构不合理、高档住宅（特别是大户型）比例过大导致的。

　　从理论上说，在一、两年的短期内，市场供给结构不合理是完全可能的，但如果说它在十多年时间里都是不合理的，实在很荒谬。其一，市场没有失灵，价格杠杆会随时引导市场主体调整供给结构，满足消费者的需求；其二，开发商是经济人，是理性的，知道投资决策失误对他们意味着什么；其三，开发商大多都有专门的市场调研部门或者人员，而且还有专业的咨询机构提供帮助，这些开发商和中介组织都不是吃白饭的。毫无疑问，如果商品房的供给结构与需求结构之间长期严重错位，许多开发商会因此元气大伤甚至“死掉”，后来进入这个领域的投资者会很谨慎。但事实并非如此——房地产业的收益水平不但相对较高（处于中等偏上状态），而且开发公司也由入世前的3万家增加到了目前的6万家。如果“气不顺”，会有这样的繁荣局面吗？(记者 罗莎琳)