近期，一份来自中国人民银行营业管理部的《2005年北京市金融运行报告》正在业界流传，该报告中提示：目前北京房地产业运行中呈现三大阶段性矛盾。其中普通住房空置与居民需求的结构性矛盾较为突出。

　　报告揭示三大矛盾

　　3月初，记者从银行业人士处看到了来自中国人民银行营业管理部的《2005年北京市金融运行报告》，该报告对房地产方面做了一定的论述，报告中认为目前北京房地产业运行中呈现三大阶段性矛盾。

　　央行营业管理部报告明确指出，北京房地产业运行中呈现三大阶段性矛盾：一是宏观调控与房地产价格上升的矛盾。价格上涨主要原因在于北京房地产价格补涨，域外购房及全额付款购房比重较高，土地定价模式、租金收益支持等多种因素促使房价上涨；二是房地产开发投资增速大幅回落。土地管理模式改变使分散开发变成了统一开发和供给，开发资金筹集渠道受到了限制；三是普通住房空置与居民需求的结构性矛盾。北京居民收入呈现出分层走势，开发商迎合高收入需求并拉高普通住房价格，造成房地产供求矛盾，导致空置率上升。

　　报告还指出，2005年，北京市房地产开发投资完成1525亿元，增长3.5%，比上年低19个百分点。同时，商品住宅新开工面积也在下降。“北京房地产供给有所紧缩”央行报告如此评价。

　　空置率与需求之惑

　　报告提及的“普通住房空置与居民需求的结构性矛盾”尤其引发了业界的关注。有人士认为，正是地价的上涨，导致高档房增加，从而导致空置率上升。

　　有数据显示，2005年，北京市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米，其中以出让方式转让的住宅用地585公顷，以划拨方式转让的住宅用地295公顷。从数据上看，以公开出让方式转让的住宅用地比前几年有所减少，业界普遍认为这在一定程度上影响了下游的房产市场。

　　有人士表示，就是在这种背景下，导致拿到土地的开发商，宁愿开发高附加值的高价位项目，而不愿开发利润相对较低的中低价项目。高档房比例的居高不下，直接后果是拉升了全市商品住宅期房预售平均价格，达到6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2%；其中普通商品住宅均价高达6721元/平方米，比上年增长了10.9%。房价上扬，但购买者的购买力并没有上扬，导致2005年底，全市空置一年以上的商品住宅高达252.6万平方米。

　　但北京市国土局的有关工作人员表示，尽管2005年的土地供应量略有减少，但在“8·31”政策执行前，北京市场上已经供应了大量的地块，这些地块将会在近两年形成产品，会保证市场供应。地价上涨而导致高档房增加、空置率上升的因果链并不准确。

　　业界普遍认同涨势

　　记者通过采访发现，尽管报告中已经提示目前北京房地产业中普通住房空置与居民需求的结构性矛盾较为突出，但房地产界的人士普遍认为，近两年北京房价还会继续上扬，普通住房空置与居民需求的结构性矛盾难以得到缓解。

　　3月初，某大型国外房地产公司负责人接受记者采访时表示，北京楼市近两年肯定会维持上涨势头，再加上奥运召开在即，很多项目将面临施工许可问题，这将直接导致楼市的供给出现短暂的失衡。目前，该公司正在北京市商谈的房地产项目就多达几十起，涉及的投资金额异常巨大。

　　另有市场人士表示，从现在看，未来两年的北京楼价几乎没有下来的理由。从市场结构看，一些大的地块，因为开发商拿地的成本就比较大，地价最起码已经比两三年前有了很大的提高，所以项目的最终价格可想而知，如果近两年北京市普通居民的购买力维持不变的话，供给方面价格的上扬，必然会导致空置率增加。 （京华时报  肖宾）