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5月，京沪二手房市场交易旺季终于到来。
21世纪不动产监测数据表明，京沪两地二手房市场5月交投两旺，量升价涨。一方面，股市分流了部分楼市资金，但另一方面，前期进入股市的获利资金也开始转入楼市，助推二手房市场跨入旺季。
买卖市场：京沪量价齐升
股市资金平衡楼市
5月，京、沪两地二手房市场可谓交投两旺。据21世纪不动产监测数据显示，北京二手商品住房买卖挂牌量保持了快速增长的势头，较4月份环比上涨了12.3%；上海二手商品住房买卖挂牌量亦有所上升，增幅为7.2%。京沪成交量比4月分别上升9.4%与13.1%。
京沪两地二手商品住房买卖挂牌价微涨。其中，北京挂牌均价为8936元/平方米，环比上涨1.1%；上海挂牌均价为11355元/平方米，环比上涨1.4%。
对于京沪两地二手房5月量价齐升的态势，21世纪不动产分析认为，年初以来，大量资金涌入股市，分流了楼市的资金，但前期进入的股民已开始将获利资金转入楼市，楼市资金得到有效补充。股市经过5月底、6月初的深度调整，股民对风险的认识有所加强，对股市收益预期日趋理性，这使股市与楼市的投资者将会产生分化，物业的保值功能以及低风险将受到成熟投资者的青睐。另一方面，股市将大量投机型资金带走，对楼市的稳定与健康发展是有利的。
5月已步入一年中的交易旺季，楼市更趋活跃。5月的银行加息更多是一次心理上的威慑，楼市买卖双方反应平静。由于近期北京未出台新的楼市调控政策，在新盘价格上涨的刺激下，二手楼市整体价格也出现一定程度的上扬。
21世纪不动产北京鸿翔恒达店胡店长说，目前业主在物业定价上多采取“比较定价”的方式，一是以同一楼盘刚成交的二手物业价格为基准，再追加一部分收益后定价；二是比照周边新盘的成交价格略有下调后定价，这两种方式均使二手物业价格只升不降。部分业主惜售心态明显加重，定价不乏非理性的成分。
部分地区的物业价格确实存在上升空间。21世纪不动产北京康乐馨居店李总认为，西大望路沿线周边地区，商业和教育等配套成熟，交通便利，物业有较大的增值潜力。
上海“强征个税”风波，曾引发该市部分试点地区的成交量骤然放大。业内专家认为，今年“两会”后，政府对房价调控的重点转移到住房保障上，通过增加供给来达到控制房价解决百姓住房的目的，而存量房市场是增加供给的有效渠道之一，应当受到培养与扶植，而不应在流通环节过多设限。
租赁市场：出现季节性调整
5月，京沪二手房租赁市场与买卖市场形成一定反差：量价回落。
根据21世纪不动产监测数据显示：5月份，北京二手商品住房租赁挂牌量出现下降，环比下降3.2%，上海环比下降8.5%。当月北京二手商品住房租赁挂牌价格环比下降了2.4%，上海二手商品住房租赁挂牌价格环比下降了1.3%。
21世纪不动产分析师说，5月两地租赁市场旺季已过，北京市场租赁的量价回落属正常的季节性调整，市场基本保持平稳。不过，上海地区租赁市场仍较为活跃。
21世纪不动产上海一先行店严总认为，以静安区、徐汇区等为代表的内环地区，由于受上海区域经济活跃的促进，租赁市场十分活跃，尤其是区域内的高档、涉外公寓受商务人士的青睐，成为促进内环租赁市场活跃的主要力量。
新房成交量：北京下降 上海大涨
5月份，北京新房市场成交量呈下降趋势。根据北京市交易管理网的数据显示，5月北京商品住宅签约11466套，签约面积164.96万平方米，与4月份相比减少1647套，面积减少9.4万平方米；与去年同期相比签约量减少3370套。
另根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，5月份上海住宅新房成交21848套，265.6万平方米，与4月份成交16713套和198.7万平方米的成交量相比，分别上涨了30.7%和33.7%。
同时，京沪新房价格均呈现较快上涨之势，上海涨幅尤高。
对于北京新房成交量下降与二手房成交量上升形成鲜明对比，21世纪不动产分析认为，目前北京楼市的需求并未降低，相反，楼市需求由于受到前期政策的抑制，急需出手，而部分开发商“捂盘惜售”的态度，使新盘的定价居高不下，促使大量需求转入二手市场寻求解决，因此形成目前一、二手市场交易活跃程度的反差。而二手房市场流动性较差，优质房源同样稀缺，旺盛需求必定抬高二手房的价格。
对于上海市场的一、二手市场交易活跃，21世纪不动产分析认为，股市获利资金的回流，对上海楼市起到了很大的推动作用，而多样化不同档次的自住需求使一、二手楼市均获益匪浅。
（21世纪不动产市场研究中心供稿）
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