上海市房屋土地资源管理局日前印发了《关于贯彻实施〈中华人民共和国物权法〉做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》（以下简称《通知》），昨日，该局就市民关注的一些问题进行了首次官方解读。

　　上海房地局方面表示，《通知》不仅明确一个产权证计为一个业主人数，还对费用分摊、收益分配及原业主大会议事规则、业主公约有所介绍。房地局相关负责人向《每日经济新闻》进一步指出，《通知》还详细规定了费用分摊、收益分配有“法定”、“约定”之分。《物权法》对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配采取约定优先原则，“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《通知》分别就业主大会成立前和成立后如何约定进行了规范。

　　具体为：业主大会成立前，为确保公平，防止建设单位利用房屋销售优势做出不合理的约定，保护购房人的合法权益不受侵犯，建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配，按照《上海市住宅物业管理规定》的规定执行，即主要按照房屋建筑面积比例计算。

　　业主大会成立后，则可以通过管理规约等方式对建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配进行约定。没有约定或者约定不明的，按照房屋建筑面积比例计算。

　　“原业主大会议事规则、业主公约也将‘变脸’”该负责人说。同时，由于投票规则、计票方式等的变化，原业主大会议事规则、业主公约的部分内容也出现与上位法不一致的情况。因此《通知》规定，《物权法》施行前制定的　《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主临时公约》的部分条款与《物权法》相抵触的，10月1日后，应按《物权法》执行；业委会应对原《业主大会议事规则》、《业主公约》作修订，并在下次业主大会召开时，提交业主大会表决。

　　据透露，目前市房地局已就新的业主大会议事规则、相关管理规约示范文本进行修订，并在部分区县试点后印发。（张骏斓）