|
对于政府救市，开发商开出的条件，就是“配合政府”，答应“房价不要再涨了”
《望东方周刊》记者姜智鹏上海报道
2008年10月22日，财政部宣布出台十措施拉动内需保经济增长，其中包括从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住房的契税由原来的1.5%下调到1%，并将首次购房首付比例下调到20%。
当天夜里，之前在各地纷纷救市的动作中始终不动声色的上海市，马上抛出了一个内容详细、覆盖面广泛的“14条新政”。
但是，对此感到惊讶的只有普通购房者和媒体。早在该新政出台几天前，上海的一些房产企业就秘密提醒部分客户，暂停办理过户手续，暂缓申报缴税，因为“可能有新的普通房标准出台”。
这种现象并不奇怪，对作为开发商的张海(化名)来说，“14条新政”的出台，其实正意味着上海开发商们最近几个月来的不断“上访”终于开始生效。
开发商“上访”
张海是上海一家房产投资公司的总裁，在他印象中，开发商“上访”其实是从2008年夏天就开始了。
“陆续有开发商结伴到政府有关部门反映情况，那正好也是大家对政策最吃不准的时候。”张海告诉《望东方周刊》，从那时候开始，开发商结伴的规模越来越大，一开始还是在私人场合向一些领导抱怨，到后来，就是几家公司的老总直接去相关单位要求约见领导。
但让这些开发商寝食难安的是，“领导明明就在办公室里，却只撂出一句话——不接待，我们连他们单位的大门都进不去”。张海说，一连多次出现这样的情况，让开发商的心理压力陡然增大，“很明显，这是表示和房产企业划清界限了”。
但接下来的“金九银十”却正好是房产销售旺季，政策的导向将直接影响到上海房地产市场全年的走势。
为了说服政府部门放宽政策限制，张海的同行们准备了厚厚的材料，其主题内容无非是：“上海的房地产开发并不存在暴利”，“目前实行的房地产政策存在过时之处”，以及“二套房贷新政存在不合理之处”等等。
其中，二套房政策的松绑是张海和其他房地产企业老总最关心的话题，实际上，对于后来的“金九银十”，开发商自己都没有信心，“因为第一次买房的刚性需求其实非常脆弱，购买力太弱，所以我们已经不再指望他们来消化存量，我们还是期望能放开改善型需求和投资需求。”
降价从来都不是他们的底线
9月前后，上海的相关部门终于向开发商敞开了大门。
“各个部门都有人出面，安排了很多次会谈”，张海告诉本刊记者，虽然开始的几次会面仍然以安抚开发商情绪为主，但开发商们仍然感觉到了政策变化的苗头，“因为他们注意我们的政策调整意见了”。
在此后的近两个月里，上海的开发商提出各式各样的救市建议：从放宽二套房贷政策到减税；从要求政府加大城市动迁改造力度，到调整普通住房与非普通住房的界定标准；要求地方政府出面呼吁放宽地产开发的融资限制，甚至有的开发商还提议重启上海十多年前的蓝印户口政策，即在上海买房就可以将户口落在上海。
而开发商开出的条件，就是“配合政府”，答应“房价不要再涨了”。
“其实，这也是开发商的底线了，上海有八成的房地产企业算是中小型企业，手上一般只有两三块地，对他们来说，普遍的心态是：如今我有8亿身价，如果现在降价把房子卖掉，我的身价就跌到了6亿，拿这6亿，两年时间我肯定赚不到2亿，但只要开发商结成稳固的同盟顶住压力，两年后，房价却肯定会重新涨回去，所以，降价从来都不是他们的底线。”张海说。
不要认为政府出政策了，就代表跟你们的关系好了
而上海于2008年10月22日连夜发布的14条新政——上海市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障和房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，是否真的就使开发商得偿所愿呢?
在14条新政中，第4条内容是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
第6条是：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。
第7条是：个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。
“这3条，应该正好与开发商提出的要求刺激改善性需求吻合”，而第11条，继续加大中心城区旧区改造力度，重点对成片二级旧里以下房屋实施改造，“拆、改、留”并举，努力改善旧区居民住房条件，则“很可能也是受到了开发商建议书的启发”。
至于2008年10月31日，上海新普通住房标准的出台，则被张海认为是“开发商不断上访中最大的收益”。
10月31日，上海市住房保障和房屋管理局等四部门联合发文，明确自2008年11月1日起，享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
而自2005年以来的原标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米建筑面积17500元以下；内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下；外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。
新普通住房标准与原标准相比，单价标准调整为总价标准，虽然最高上限并未改变，但放松了中小户型的单价限制，受惠面有较大幅度提高，比如购买内环内90平方米的小户型，则单价可以放宽到27222元/平方米，突破原先的17500元/平方米的限制。“这其实就等于进一步减税了”。
但是，开发商提出的放开二套房贷、由地方政府出面呼吁放宽信贷限制，以及重开蓝印户口政策却没有任何消息。对此，张海得到的消息是“不要认为政府出政策了，就代表跟你们的关系好了”。
张海告诉《望东方周刊》，根据他所得到的内部消息，“救市政策的出台，并非是政府为了挽救房地产市场，而是因为由于经济情况比预想的要糟糕，要想让今年的GDP看得过去，第四季度已经是唯一的机会了，而在各个经济指标中，房地产业的拉动效果又最为明显，所以，这些政策只是政府为保持经济增长的‘速效救心丸’，而非长效药。”
“从政策出台的时间，你也可以看出政策的微妙——10月底，正好是房产市场金九银十结束的时候，出得早了，房产商可能在销售旺季的时候搞价格联盟，出得晚了，再加上执行的时间，又可能影响明年三四月份地产市场的复苏。”张海告诉本刊记者，现在开发商一个难以启齿的愿望，其实就是国内其他经济行业的萧条，“别的行业复苏快了，房地产市场就会继续受到打压，别的行业不行，政府就不敢过分打压房地产行业，因为他们还要保持经济的增长。”
|
精彩大放送
