■本版撰文文字整理 黄颖

　　刚过去的国庆黄金周，楼价高企，成交量却不断萎缩，关于国庆黄金周将是楼市拐点的各种版本预言开始在市场上兴起。但笔者认为，目前谈楼市拐点到来为时尚早。

　　市场上认为国庆黄金周是广州楼市拐点的最大论据是黄金周楼市成交量在萎缩，市民购房欲望大大降低，而开发商也开始利用不同营销手段促销。但是，这些都不足以说明楼市拐点已经到来。楼市拐点是指广州楼价从上升通道向下行的临界点，也就是楼价到达了最高点。按黄金周是拐点的说法理解，黄金周过后楼价将下降。但从目前看，这一可能性似乎不大。其一，国庆黄金周前后，广州楼价仍处于急促上升的阶段，并没有看到楼价下降的趋势。即使有不少楼盘在黄金周喊出9折、9.2折的促销大折扣，但实际上是抬高了楼价来打折扣。细心翻看黄金周前这些打折楼盘的售价，或周边楼盘的售价，就可以知道楼价比黄金周前抬高了不少，打了折扣以后，楼价还是高的，甚至是升了价的。

　　其二，国庆黄金周楼市成交量确实是萎缩了，但萎缩是由于楼价涨得太急造成的。市中心某楼盘以2.2万元/平方米的价格开盘，推出的一栋楼宇当天消化了九成，当两天后涨价1000元/平方米推出另一栋楼宇时，销售速度明显减慢。白云区有楼盘以1.5万元/平方米的价格推盘，成交速度缓慢，另一楼盘万科云山以1.1万元/平方米开盘，200多套单位当天就卖掉了95%。可以看到，虽然上述楼盘开盘价都比黄金周前实际或预计的高，但只要涨得不太快，楼盘都会热销，成交量可观。

　　由此看来，国庆黄金周后，广州楼市会进入一个高位的盘整期，也是说，开始了开发商与买家的新一轮的博弈。一方面，开发商会继续努力支持楼价在高位运行，通过不同办法实现高价卖楼。如城郊某楼盘5000多元/平方米的楼价在当地已没有消费力，卖不动了，于是通过打广告主力攻打广州市场，通过“价值洼地”的宣传使全部单位在开盘当天售罄，购买对象大多是来自广州的买家。除了改变购买市场，包括送家电、送管理费等都可能成为开发商的促销手段。更有不少开发商奉行楼卖不动就涨价的方法，怎么也不肯、也不会降价。由此可见，博弈期将维持一段较长的时间，楼价不可能在此期间走低，更谈不上拐点的到来。

　　而同时买家也进入了新一轮微妙的心理斗争期。一方面楼市可能出现宏观调控政策，另一方面楼价也处于高位。如果没有太多调控政策出台，楼价又继续涨，有购买能力的富人买家必会追涨；但如果开发商抵不住资金压力而降价卖楼，一旦楼价下降，将进入楼价越跌越没人买的局面。

　　但从近年中国经济持续向好的大环境来看，楼市仍有向好的发展趋势，加上在住宅供不应求的局面没改变的时候，楼价大幅度跳水的可能性不大。因此，在目前预言广州楼市拐点到来，还不如说是刚刚开始进入开发商与买家新一轮的博弈阶段。那拐点将在何时到来呢？笔者认为，如果成交量继续萎缩的同时，楼价滞涨甚至不涨，市场上进入价量双双停滞的阶段，那时才可认为是楼市的拐点。