央行、银监会近日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确指出各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策，第二套房贷的最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　通知强调，应以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。

　　通知同时强调，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。通知要求，对填报虚假信息、提供虚假证明的借款人，所有商业银行都不得受理其信贷申请。人民银行、银监会要求，各商业银行应根据通知精神，制定具体实施细则。

　　这次二次房贷新政的调整，虽然对首次利用房贷置业和一次性付款购房依然是完全没有影响，但对于利用房贷多次购房的限制则更加严格了。例如：原来公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项，现在也应按照规定执行；原来已结清借款的购房者再购房时仍可算作第一套住房贷款者，现在不行了；原来只有五大国有商业银行以家庭为单位认定第二套房贷，现在是所有银行都要以家庭为单位认定。

　　也就是说，原来可以走位的空隙和疏漏、原来可以变通的渠道和途径都被堵死了。如果严格执行和落实到位，利用房贷多次投资性购房基本上将被全面限制和禁止。如果说，原先第二套房贷可以被称之为压垮骆驼的最后那根稻草，那这次房贷新政的调整和补充就是使压垮骆驼的那根稻草变得更粗了。

　　为什么限制第二套房贷的新政可以成为压垮骆驼的最后那根稻草呢？而前几年不断出台的调控政策却越调楼价涨得越高？我认为，主要有两方面的原因：其一，是楼价上涨所形成的累积效应。楼价近年来不断攀升，今年更是急剧飙升，市场承受力和购买力已经难以支撑；其二，是宏观调控政策所形成的累积效应。

　　房贷新政所发生的政策效应实际上是房价累积效应和政策累积效应的具体表现。当然，这项新政本身所起的限制性作用也是很强的，尤其是在针对性和指向性方面，主要是限制多次利用房贷投资性购房，收效的确十分明显。

　　这是因为目前楼价过高，购房的主要群体是高端消费人群，这部分人群已经解决住房问题，买房主要是出于投资的目的，一旦他们被限制利用房贷投资购房，目前的购房主力就会明显削弱。

　　而本地的主流消费群体由于房价过高已经被排除在有效需求的行列之外，即使楼价出现小幅回落依然难以被启动和激活。不过，楼价一旦出现小幅回调，对兼具自住和投资功能的混合型买家以及改善型的换房族而言，的确具有很大的吸引力，依然可以形成购销两旺的局面。

　　要使主流购房群体的消费能力被重新启动和激活，房价还需要进一步回调和下探。否则，这部分需求要等到限价房和限户型的住房大量上市，才有可能得到释放和满足。而如果房价仅仅是在高位小幅盘整，甚至还要稳中有升，市场的承受力难以持久的；而且，还有可能招致更加严厉新政打压。