2007年中国房地产市场颇不宁静，部分城市房价下跌、“地王”流拍、中介倒闭？？？？政策面、市场面、心理面都出现了不同于以往的表现。这是否意味着，2008年能迎来众所期盼的“楼市拐点”？

　　去年是中国房地产行业发生重大转折的一年，地根收紧、银根紧缩、房地产税收、针对“捂盘”的土地回收等一系列政策相继出台，广州、北京也出台了地方性的“双限房”政策，各地频繁爆出土地流拍新闻。部分城市出现了房价小幅下跌的局面。而另外一个现象是，深圳、北京等地产中介营业额不断下滑，很多地产中介不断收缩营业网点甚至倒闭。部分城市的房地产开发商开始降价或者变相打折。

　　基于此，中国地产拐点的争论甚嚣尘上，一时间众说纷纭。受此影响，大部分持币待购的购房者对市场持观望态度。

　　为何众说纷纭？房价拐点是否会真的来临？决定因素是什么？政府下一步将如何对房地产市场进行宏观调控？未来房地产行业的走势将会怎样？本刊独家专访了中国土地学会副理事长、北京大学城市与区域规划系博士生导师董黎明教授。

　　如果国民经济进入拐点，房地产业迟早也要进入拐点，不可能出现国民经济高涨而房地产业大幅下滑的状况。

　　《数字商业时代》（以下简称DT）：　当下对于“2008年房价拐点”是否将至的说法众口不一，在你眼里，如何看待房地产的拐点？

　　董黎明：房地产拐点是客观存在的。无论是经济发展还是房地产的发展，都不是稳定的直线上升或是直线下降，而是有波动的，而且这个波动是有规律的。有波动，就会产生拐点。

　　这个波动一般来讲可分为繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。所谓拐点是指不同阶段的转折点。

　　研究房地产的拐点，不能只看短期的变化。

　　首先，房地产行业是我国一个重要的支柱产业，它的发展和整个国民经济的发展规律应该是一致的。如果国民经济进入拐点，房地产业迟早也要进入拐点，不可能出现国民经济高涨而房地产业大幅下滑的状况。根据一些经济学者的预测，2008年中国经济发展速度会适当放缓，但增速仍在10％左右，依然是很高的速度，没有理由说国民经济出现了拐点。另外，从房地产这两年的投资来看，也没有太大的变化，还是两位数的增长。所以说房地产业的拐点到来缺乏依据。

　　其次，由于消费者关心的焦点是住房价格，现在不少人将房价作为拐点唯一的标志是不全面的。分析房地产拐点还涉及许多指标，如房地产的投资额、商品房的竣工量和销售量，房地产开发企业的利润率，房屋的空置率等等。单纯用一两个指标评价不能完全说明问题。

　　最后，由于房地产具有强烈的区域性，即使一两个城市的房价最近下降，比如北京、深圳、广州房价下降了，是不是就能代表全国的房价下降了？我认为至少要用全国主要城市的统计数据，如全国35个大中城市或者更多的城市的系统统计数据，不能用一两个城市来代表。当前我国既有房价下降的城市，也有不少房价仍在上升的城市。究竟全国的房地产走势如何？需要大量、系统数据支撑，目前我还没有看到权威的完善的数据。显然也不能轻易得到房地产出现拐点或不存在拐点的结论。

　　总之，房价是否出现拐点不要轻易下结论，要进一步观察、分析。

　　DT：最近北京搞了“双限房”，即限制面积，限制价格。这个供应渠道你认为是针对中等收入的家庭。你所指的中等收入是一个什么水平？这个标准如何界定？

　　董黎明：北京的标准是：三口之家，如果家庭年收入在88000元以下，就可以购买双限房。如果四口之家则是11万元以下。双限房针对的就是这部分人，因为这部分人去买市场上的高档商品房是买不起的。　同时他们也无法购买经济适用房，因为他们的收入又比中低收入的家庭要高。

　　这表明，今年国家最新的结构性调整的政策动向是，优化住房供应的结构体系，不仅要考虑中低收入人群住房，中等收入的住房也应列入政府考虑范围之内。增加包括廉租房、经济适用房和双限房在内的比重。

　　要控制那些高档的房地产用地，优先供给住宅用地，特别是保障性中低收入家庭的住宅用地。

　　DT：地产增长和GDP增长可以说是相互作用。从2007年来看，关于金融和地产的政策都是紧缩的，在你看来，在这样的宏观调控的条件下，房地产是否会降低发展速度？

　　董黎明：从目前来看，国民经济也是在作相应的调整。国家现在的整体经济政策过去是强调“又快又好”，现在调整成“又好又快”，把发展质量放在前面。房地产的发展也是这个思路，不是说要刻意降低房地产发展速度，而是要优质。这个思想体现在：

　　一是投资结构的合理性方面，国民经济的发展要统筹安排，整个投资不能把钱都投到房地产上，还要从多种需求出发，按一定比例投向农业、工业和其他产业等。此外，房地产本身也要一个合理的结构。要充分利用土地的使用效率，加强建筑密度，提高容积率。住房的户型和面积要和我们现在的经济发展水平和收入水平相匹配，不应盲目追求大空间，大户型。今后应多增加中低收入家庭住房的比例。

　　二是从土地供应政策来看，在节约、集约的基础上要“有贬有褒”。所谓贬就是要控制那些高档的房地产用地，优先供给住宅用地，特别是保障性中低收入家庭的住宅用地。

　　DT：政策的意愿是好的，也符合民生需要。但2007年下半年仍有很多上市公司变更主营业务为地产，这说明投资还在增大。为什么这么多的调控政策，并没有达到预期的效果？

　　董黎明：这个问题涉及到大家所关心的房价，大多数人的抱怨是，为什么在政府这么大力度的调控下房价还下不来？这也是让很多学者感兴趣和迷惑的问题。

(编辑：娃娃)