简单地说，解决这个问题的主要途径应采取经济手段。商品房的价格之所以下不去，主要的原因就是我国目前所出台的调控政策虽然很好，但没有配套好，导致最终落实不下去。最根本的原因在于我们的低价房供应量太少了，调控乏力，房价必然居高不下。

　　DT：有人说，调控政策的反作用已出现，该如何理解？

　　董黎明：调控政策和措施是多方面的，难免会出现一些矛盾现象。例如国家应用金融工具调节的主要方法是提高利率控制房地产投资，贷款利率提高也增加了购买房屋的成本。中央总的政策是抑制房价，但是局部的政策却出现了反的作用。

　　地产领域反作用现象除了利率之外，我认为二手房市场也受到了政策的抑制，这让我很不理解。二手房的税收政策应该放宽松。也就是说，先搞活二手房市场，把购房需求分流到二手市场。

　　DT：指导思路有了，为什么各地经济适用房的建设推进却很缓慢？难点在哪里？

　　董黎明：中央的政策非常合理，但实施起来与地方政府的利益有一定冲突。

　　主要是两个方面的原因：第一，经济适用房是要政府来出资建设的，而现在地方政府需要资金的地方也很多，没有充裕的资金来建设经济适用房。第二，地方政府的财政收入的一个重要来源是土地收入，土地出让金的30％交中央，70％留在地方。过去这笔钱是地方的“小金库”，放在计划外收入。由于经济适用房不收土地出让金，地方政府就没有这笔收入。从地方政府的利益来看，过多推行建设经济适用房就会有很大的难度。这就是为什么中央政府和居民的期望很高，但地方政府举步维艰。

　　DT：如果说把经济适用房和廉租房体系建立起来，那周期会有多长呢？

　　董黎明：国家保障性住房的发展，需要一个较长的周期。例如香港上世纪70年代就开始推行保障性住房，经历过这么多年，香港的公屋也只是达到住房总量的二分之一。而且，香港对于公民申请政府公房，也是需要一个很长的时间，并不是今年申请，明年就可以住上。据了解，最长的从申请到入住，等待时间达到8年。大陆需要建设的经济适用房和廉租房要比香港难度更大。

　　在资金筹措上，借鉴以前的集资建房模式，能否地方政府拿一点，中央政府也拿一点。

　　DT：在关于保障性住房的资金的筹措上，你有何建议？

　　董黎明：在如何解决住房资金来源问题上，如果现在要全部由地方政府完全解决和承担也是不现实的。

　　我有一个建议，中央能不能在财政上给予支持，在资金筹措上，借鉴以前的集资建房模式，能否地方政府拿一点，中央政府也拿一点。

　　中央的财政税收收入这几年增长很快，税收平均在以20％￣30％的速度增长，比如设想从中央的财政收入拿出一部分钱来支持廉租房和经济适用房建设。还有就是土地出让金，可以拿出来相当部分建设廉租房和经济适用房。这样力度就会大一些，也解决了中央和地方政府的政策配套关系。此外，如果有的地区建设经济适用房积极性高、建设量大的，中央财政就可以多投入一部分资金给地方，以激励地方的积极性。

　　DT：在此基础上，如何预测国家在2008年的政策走向以及由此带来的影响？

　　董黎明：对于2008年来讲，政府的政策还是要加大住房保障制度的建设力度。

　　房价不能一概而论，也就是说，2007年由一些非市场因素导致的过高的房价会降下来，比如说上海和深圳等大城市，但是也不会是直线下降。对于一些经济发展的热点地区，以前房价不高的地区，比如中部地区和潜力巨大的中小城市，肯定还是要涨价。总体上看，如果2008年我们提高保障性住房的建设总量，对抑制房价的过快上涨会起到一定的作用。

　　有些城市有特殊性，比如北京地区的房子不是完全由北京人来买，而是全国人都在买，北京地区的房屋需求是“无止境的”，所以其房地产的走势不代表全国。

　　董黎明简历

　　北京大学环境学院城市与区域规划系教授，博士生导师，中国土地学会副理事长，前中国房地产估价师学会副会长，亚洲房地产学会理事，长期从事土地利用、房地产估价、城市规划、房地产开发等方面的教学和研究工作。

(编辑：娃娃)