合富辉煌商用物业部总监高燕：

    因为我们长期面对客户，我们很清楚对于用家、投资者要关注一个板块必然考虑价值问题。我们总结这么多年以来珠江新城十来年的沉淀，体现的是一个城市的最高的升值价值，这是我们总结出来最能打动客户的。

　　对于商用物业的买家或者用家来讲也需要产品的配合，主要是展现在板块的价值，地块的价值、交通、消费人流、定位及业态组合、租金汇报、售价升值、具体位置、面积、总价实用率、产品硬件、经营管理及物业管理费等等。在板块价值大家都很清楚珠江新城是高瞻远瞩趁势名片的，是两百亿打造的城市价值的巅峰。在整个交通体系上，我觉得珠江新城是有机会在整个商用物业这板块成就一个更高一线，更大的价值提升，是因为多维交通是很方便的，包括地铁、双子西塔、新光快速等等。交通体系完善的同时，也令大家的消费比较方便。

　　我们再看看商用物业投资的前景方面，我们首先觉得人流，我们刚才讲到我们首先要解决这些客户他们在哪里消费，我们要看看这些客户是哪里人，6大商圈是汇聚了广州的主流精英，这里卖的都是几百万一套的楼，这里进驻的写字楼都是一百多两百多高端的写字楼。这群人所汇聚的就是城市的主流精英。在450万平方米的面积中政府将容纳18万居住人口。

　　我们看看在这六大圈层当中，住宅区是很有含金量的，同样我们认为中央商务区的板块是广州最具含金量的板块了，未来还会有相当大的供应量。未来起码都有两百多万平方米是准备供应市场的，因为很多都是拿来长期出租的。住宅的人去聚集了，商用的人去也聚集了，地铁在2010年整个珠江新城占了5号线就是40万人，经过我们旁边有10几万人，也是很大的消费力。

　　还有一个概念，我们超五星级酒店，包括富力和合景泰富的酒店，带来外面的消费人群也是不可忽视的。这么多的人，将来会经过这里，我们怎么把它留在珠江新城好好地工作、好好地生活，为我们创造更大的价值是我们要考虑的问题。

　　我们看看珠江新城供应的商业面积，我们初步估算了一下，包括大洋成广场的8.7万平方米，中央广场地下商业广场未来也有机会供应15万平方米，兴盛路步行街接近3万平方米，还有就是四极Mall是17万平方米左右，猎德地块假设它是10万平方米，其他我们再算一下，因为珠江新城450万平方米当中，30%是住宅，135万平方米的住宅当中，扣除一些原来已经体现了的，再剩下的200—300多万的写字楼及酒店群上及其他独立体45万平方米，商业的成熟期有机会达到258.8亿元/年。我们可以看到北京高端的消费力当中，每平方米每一年产生的是28000元，我们可能以后会超越它。

　　我们可以看一看，我们很看好广州市零售业的发展，因为广州每年人均消费指数增长迅速，同样为珠江新城商业消费增长带来利好。2005天是增长13%，2006年是增长14.5%，2007年增长了18.9%，都是节节上升的。这种增长不单只为整个广州市带来了效应，同样也为珠江新城带来商业消费增长的利好。怎么把这个东西做好是关键，人是在这里了，钱也有了，怎么让他把钱掏出来了。还有一个就是共赢的心态。

　　在写字楼部分我们可以考虑30万的写字楼，去除一些是重叠是住宅，大概估算了一下，去除了三万多，其中也80%是相当于白领这个阶层的，在这里消费可能就是一年就是一万多。81万人的系统，我们同样也剔除的所谓办公、住宅、地铁的人群之后再进行估算，我们加上我们认为珠江新城的商业部应该局限于珠江新城，可以很出名的百货可能是其他地方没有的，甚至是其他区域都没有的，我这里有新鲜的百货，我也可以开车过来消费，我们应该把眼光放宽一点，应该要辐射广州周边的消费的。

　　我们再从供求情况来看，很多人找我们买珠江新城的铺，很多开发商都要看一看等一等，可能有各方面的考虑。我们认为在广州市中心，一线在售的街铺都很稀缺，珠江新城可售旺铺更稀缺。而且在一手方面，本身新增的供应量有初步的统计，确定可以卖，或者还没有定是租还是卖的，大概是在13万平方米左右，未来还会有6万多，总共也不会超20万，整个供应还是比较稀缺的。可以说是奇货可居，有些客户是等到最高价才卖的。一二手的珠江新城的商业状况是我们认为价值是非常高的，并没有受到整个大市宏观调控的影响，令到客户减少的热情没有。因为后面追着我要买商铺的用户很多。

　　在价格的涨幅这一块，我们没有讲报价，我们只是说假设实际上这个价值就算能够上到8万的价格，增幅也是每年渠道16%—22.5%，我们很多手上的买家不是看资金回报的，都是看长线升值的。还有一些客户是买来自用的，这种客户并不是看你租金的回报。这一点我们是很有信心跟客户或者跟市场告诉他们，并不是说每一个铺都是要有多少回报的。我们是看好珠江新城的。

　　什么样的业态才适合这样的发展呢？早期还是比较多专业市场，因为没有人，相对来说还是得靠专业性、主题的东西把这些人带过来消费。这个价钱也没有很高。到了2005年—2006年的时候及那时候的住宅慢慢地卖，楼价肯定会有一些做银行、做超市出现的状况。到2007年业态就更加完善了，写字楼落成以后，导致商务宴客、休闲消费都在逐步的涌现。

　　总体来讲，首层比较多银行、家具、中介、便利店为主。据我们统计，金融、餐饮占的是主流的。珠江新城有这么多人，那么人要消费，难不成经常开车出去，可能又塞车，就能够在珠江新城解决他们的生活需要也是很好的，我们一致认为在广州还有很大的空间出现一些商用物业，包括主题商城、比较珍贵的步行街，让整个生活是丰富起来的，让他们有消费能力。2008年以后我们可以看到，一个就是兴盛路的步行街，是珠江新城唯一步行街、也是中国至尊贵的国际步行街，跟北京路是不一样的。如果未来做得好的话，再过几年都会有很好的前景展现出来。

　　珠江新城中央广场因为是地铁核心的交汇点，如果不把商业业态做好了，也会有点浪费，大家都可以看到今天地铁的负一层，大家都可以看到，我们有有很详细的统计，这个东西要做好它，消费者也满意，开发商也会满意的。猎德村这个项目，地价也不满意，也需要用的心思把这个板块的位置的商业业态考虑好，做出自己的档次和特色。你是一个磁石就会有人吸过来。太阳城广场也是有一定规模和特色的商业体，我们从长线来讲还是看好的。保利香槟也是早期在珠江新城做得比较成功的，业态也是比较丰富的，租金售价都是节节上涨的。高端酒店对整个珠江新城的板块的价值提升是有非常大的帮助。

　　总的来讲我们认为珠江新城商业发展的趋势：商业群楼占未来供应主流，但是我们认为中轴一定要有一些亮点的大型的商业体，才能够同时带旺，供应局面，商业气氛也会越来越浓的。

　　写字楼板块的话，我就不讲了，因为他们都讲得很详细了，成交情况也是非常良好的，也没有什么可以卖的货，供应其他我们也可以看到升幅很高的，租售价钱我们反回去看，在这个短短时间比有些投资稳妥很多。租价水平明显的可以看得到我们已经领先天河北和越秀的，包括进驻的一些特色的大型的企业，也是一个关键。

　　这里我还要提提，我认为合景泰富地产的国际金融广场还是有上升的空间的，因为它出租率很慢的。我们公司再做的博雅首府就是价值的标杆，我认为租价280元/平方米的国际金融广场也是很好了。总体来讲，我觉得是非常非常看好珠江新城商用物业的前景，现在还有几个客户找我们要卖2—3万平方米的物业了。写字楼产品也不断随着市场价格的走高而提升。

　　另外在商务公寓方面，我们也发现售价是飙了7成，出售状况还是比较良好。在北京、上海、深圳我们就不分细讲了，已经讲得很详细了。我看价格的，我认为广州的CBD的商用物业的价值还是有很好的上升空间。在这个前提下，我认为政府是精心规划很好的蓝图，也打造了很多的国际地标的云集、拿2000亿配套培育出来的，一定是大气天成的城市名片以及代表广州城市最高价值的商用物业的地标名片、也是身份的象征，并将随着时间的沉淀更显珍贵与升值的潜力。要告诉客户，你十年前错过了珠江新城成为遗憾，今天你就不要错过这个机会了。 （根据广州日报家天下主办的“价值连城”珠江新城论坛发言整理）

(编辑：夭夭)