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表面上，浦东金桥(600639)日前公布的半年报业绩平平，几乎毫无亮点可言。而背后，浦东金桥正在酝酿着几乎是该公司历史上最大的整合转型。
对于外界就浦东金桥这半年内“无所作为”的评论，公司总经理沈荣8月27日在电话中向本报记者表示，一些关系到上市公司未来发展的重要战略、方案还处于酝酿论证阶段，相关的调整也尚未全面启动，因此在这份半年报中还无法体现。
不过，沈荣表示，整合的方案有望在年底前上报并最终确认，在未来的报告中，将出现积极的变化。
提升物业租赁回报率
和大部分房地产上市公司一样，浦东金桥上半年的业绩也只能用“低迷”来形容。
公司上半年实现主营业务收入3.8亿元，同比下降17.2%，源自土地销售收入的减少。期内实现净利润1.25亿元，同比上升13.6%。
由于没有大笔投资进行，公司负债率保持相对稳定，其中资产负债率42%，净负债率39%，银行贷款占总负债的比例仍为60%。公司目前账面现金1.8亿元，账面预售房款3.4亿元。有研究机构分析指出，得益于公司出租物业较为稳定的现金流入，公司面临的财务风险较小。
中信证券分析师王德勇指出，对比上半年楼市成交，从数据来看，大部分上市房企表现并不算太差，缘于房地产行业是滞后结算，但明年地产公司业绩受到的影响将非常大。下半年业绩还会下降，地产公司资金链将进一步吃紧。
“与其被动等待外界环境好转，不如主动求变。”沈荣坦言。浦东金桥期望充分发掘公司现有物业的租赁价值，最大限度提升物业租赁回报率。公司预计到2011年左右，区内租赁物业全部建成并正常运营，届时，公司的年租赁收入将增加至15亿元左右。
转型在即
今年是上海国资重组动作做大、范围最广的时期，作为浦东四大地产上市公司之一，浦东金桥所在的金桥功能区，是浦东新区近年组建的六大功能区之一。外界普遍关注，继陆家嘴(600663)、张江高科(600895)、外高桥(600648)相继迈出战略调整、与母公司进行资产整合后，浦东金桥将如何跟进。
目前，浦东金桥已转型为区域房地产开发商和房屋租赁商，所开发经营的房产包括标准厂房、定制厂房、研发办公楼、商务大楼、顶级别墅、高档公寓、普通住宅、学校、体育休闲中心以及商铺等种类。
“将来公司在土地销售方面的业绩比重会越来越小，目前旗下的土地储备将主要用于公司自身的房地产开发，每年用于销售和租赁的物业面积比例将保持在3:7的水平。”沈荣表示。
公开资料显示，浦东金桥现阶段出租型物业持有面积约120万平方米，未来还有100万平方米(其中权益面积60万平方米)的土地储备可供开发，公司保守估计未来每年新增约10万平方米(其中权益面积7万平方米左右)的出租物业。房产销售方面，未来仍将开发金桥工业区附近的碧云新天地项目为主，该项目预计仍可供公司开发5-6年，平均每年可以结转约3万平方米销售收入。
沈荣透露，公司未来将进一步增加公司的土地储备，新增土地的范围将基本锁定在浦东区域。而且新增土地不会像一般房地产公司设立单个项目公司那样的小规模模式，金桥要做的是更大规模的整体开发。
在这些计划中，浦东金桥的整体转型已经初见雏形。
“公司未来发展，包括与母公司之间资产整合、产业定位、发展模式等方面的方案，将努力在今年年底前出炉，而为支持未来大规模转型进行的融资方案，也将随之明确。”沈荣表示，接下来，相关方案将陆续上报董事会及母公司、主管机构。
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