答：中国房地产市场本身结构不健全，可以说部分地区是

　　存在泡沫的。泡沫最严重的是上海，北京次之，而广东等广大地区应该说没有泡沫，或者说泡沫很少。从上世纪90年代开始，广东经历了好几次大的起伏，所以现在的市场就较为理智。在上世纪90年代的深圳，房价涨幅一度低于通货膨胀率。这是有统计的。

　　现时，上海的泡沫情况，由各项数据资料看得出来还是比较严重的。例如，南京西路、淮海路之间的房价一路攀升。这种情况的出现，很大程度上是外地流入的资金导致的，据我所知，很多比较有名的外资基金也在介入操作。可以说，现在这个区域已经不由本地购买力支持，因此价格相当离谱。事实上，因为上海的市中心、闹市区面积非常小，真正的商业旺区，大概只有两三平方公里的面积，房价推高比较容易，炒家比较容易运作。

　　相比之下，北京的情形就大不一样，炒家比较难以舒展，因为北京市内没有一个特别的旺区。王府井一带虽是办公商务的中心之一，但是很少有人会将这里当作第一选择的住家。目前北京即使是高价房，也只是每平方米1.6万元～1.8万元左右的水平，和市民收入相比，还属于可以接受的范围。事实上，北京因为各个发展区域不一样，也就不太会出现上海那样部分地区房价直线上冲的现象。

　　另外需要指出的是，国际热钱在上海炒楼的说法是不准确的，因为这一类热钱非常灵活，需要流动性。不能把进入的外资都简单地看作是热钱，这是两个概念。很多外资倒是有投资中国房地产业的计划和实施，这是他们自己的投资行为，和一般内地的所谓“炒房团”也有区别。

　　问：那么，目前上海市场是否存在一定的危机？调控政策的推进和步骤，学术界是怎么看待的？

　　答：我觉得，上海的市场最大的危险还不是来自于三五万元一平方米的高价房方面。现时，上海实际的市道之中，我判断，一万到两万元的中价房市场比较容易出现问题，因为这个区间很大，中环线外环线所在地区，房屋的供应远远大于需求，这种地方的楼价虚高，是很危险的。 目前来说，中国最需要的是房价稳定，这就要进行区域调整，进行结构调整。不同的地方有不同的政策对待，才可能达成对社会对国家较好的效果。

　　对房屋市场进行调控肯定是必须的，但是政策还存在着一些不完善的地方，这些需要予以高度重视。 例如，最高法院去年就宣布了，居民用于自住的第一栋房子不能拍卖，还不了钱也不可以没收房。这样的话，带来的后遗症会比较大，银行房贷政策受到干扰，很多人能够利用这个空子大胆套银行的钱。

　　其次，政策出台的时候，要密切注意，会否出现太快太严厉的现象。因为全世界都有共识，那就是金融政策切忌大起大落，信贷政策是非常敏感需要高度调控艺术的。 国际学术认为金融政策始终存在一个难题，就是金融政策何时产生效果不确定，效果能有多大也很难确定。而学术界对于这类问题的建议就是，政府部门在实际推出类似政策时，要把握一个思路，就是缓慢、稳健一点为好。

　　政策的出台有时也可能带来比较大的后果，例如，上海地区有可能因为房价收缩过猛而经济陷入萧条，同时，其他地区可能也受波及。

　　因此，我认为，不同区域的房价问题应该区别对待。我看到一些报道，就是政策出来后，几天之内，上海很多房屋买卖的叫价都有很大影响。这里要注意的是，事情后面不仅仅是房价跌多少的问题，还牵涉到一个虚拟财富蒸发的副作用。过去几年上海人因为房价泡沫上升，虚拟财富推动消费效应，大家吃好的穿好的，现在经济上会受到压力。房价两个星期跌下来，就是财富缩水效应，产生伤害。

　　问：你在美国和香港都呆过很长时间，你经历过这种经济波动的经验是怎么样的？

　　答：房价问题和经济的联系远远大于股市和经济的挂钩，因此过去有很多这样的例子。而对泡沫下猛药不一定是最合适的，房屋政策最可能导致社会公众心理因素的变化，这点在香港也有比较残酷的教训。1997年前后，香港就是因为对房价泡沫处理时下猛药，骤然推出“八万五”公屋单位，导致市场心态陷入恐慌，市场崩溃，带来的后果就太惨烈了。

　　美国1987年的股灾也是一个心态传染，当时经济没有什么大问题，但是股市出现抛售，财富迅速萎缩，大家不敢消费，总需求下跌，也对经济造成重创。

　　问：调控之后，有不少地产商提出行业要面对重大危机，你对中国企业战略和个案研究很多，对这方面怎么看待？

　　答：监管部门对房地产过热现象有一些具体措施，这必然牵涉到企业，比如对地产商的审核会非常严厉，很多地产商抱怨连连，其实政府的做法也是无可厚非的。按照这个政策走下去，现金流充裕的地产商，负债率低的地产商才是受惠的地产商。有长远发展战略和适应能力的企业才能活得比较好。但是我认为，房地产行业不是一个特别能够产生优秀企业的行业，这是由行业性质决定的。我接触过很多民营企业，上市和准备上市的，沿海和内地的，总的感觉是，这些中国的企业家其实都是绝顶聪明，加上一点机遇，就都能做得很好。他们是很有本事，能够在经济转轨期间，迅速找到事业突破口，尽快壮大自己。很多房地产商就是这样迅速积累财富的，但是他们有一个弱点，经常钻空子，不按游戏规则做事，所以不约束和限制他们的行为，到头来对社会对他们都没有好处。不过，这种约束和限制也要有章法，必须慢慢形成一个制度，总要给他们一个发展空间。

　　问：你过去两年提到很尖锐的一句话是“房地产缺乏竞争力”，对银行业你也有类似的看法，那么现在还是这么看吗？

　　答：房地产行业在全世界范围里面，确实不是一个很新的行业，国际大公司里面就很少房地产公司。投资基金的投资方向，也很少看好房地产公司。现在内地很多做得很好的专业企业去做地产，这是中国企业的悲哀。例如连华为都要去做房地产，希望赚快钱，这对企业不是好事。专业化对目前形势的中国企业是个好东西，为什么要去做房地产呢？对于房地产本身，我认为是没有什么竞争力的行业，真正一流的企业竟然去做经常爆出偷工减料新闻的行业，我实在不赞赏。