2003年9月，李女士与深圳某房地产公司签订购房合同，花了38万多元购买了由该公司开发的位于深圳市宝岗路某楼盘的1504号房产。2005年初，李女士以房地产公司超过合同期限，仍未给自己办理房产证为由，一纸诉状将房地产公司告上了罗湖区人民法院，要求法院判令房地产公司按照合同的约定承担违约金25613元。

　　业主验收证明可以被取代

　　在起诉书中，李女士索要违约金的依据，是《深圳市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）中第16条的约定，根据这条规定，开发商应在取得工程竣工验收证明之日起150天内，书面通知买房人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。李女士称，在双方合同签订后，她交纳了房款，按约履行了义务。虽然2003年8月1日起建设局不再发放《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》（以下简称《证明书》），但是被告房地产公司于2004年1月17日，将楼盘工程的《竣工验收备案表》、《竣工验收报告》等提交深圳市建设局备案，深圳市建设局就此向被告出具了《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》（以下简称《回执》）。李女士认为，该《回执》可以取代原先的《证明书》，成为计算办理房地产证期限的起算日。但是一直到起诉之日，开发商都没有给自己办理房产证，其行为已经违约，根据合同的约定，被告应当承担违约责任。

　　开发商应按实际情况计算

　　被告房地产公司则辩称，合同中所约定的办理房地产证的最后期限还没有到，所以并不存在违约事实，因此被告承担延迟办理房地产证责任的前提并不存在。

　　首先，从2003年8月1日起，深圳市建设工程的竣工验收备案变更为告知性备案，深圳市建设局依据国务院以及深圳市的有关法规，不再向建设工程开发单位颁发《证明书》，改为出具《回执》，但是被告认为，《回执》不可以代替双方在《合同》中约定的《证明书》。因为根据2003年7月1日以后的新规定，开发的房屋只要主体工程、消防、燃气、电梯验收合格即可交付使用，并报深圳市建设局备案；而在2003年7月1日以前，取得《证明书》要通过八项验收。也就是说，两份文书取得的标准是不一样的，既然《证明书》不发放了，那新的时间就应该按照其标准是否实际达到来计算。

　　其次，从国土局已经为该楼盘的部分业主颁发的《房地产证》来看，国土局确定的该楼盘的竣工验收时间是2005年1月31日，被告认为该日期应该等同于房地产买卖合同中所约定的“取得《证明书》之日”。按照规定，双方共同办理《房地产证》的期限是：2005年1月31日至2005年8月30日。至双方开庭之日起，该最后期限尚未到，所以被告人并没有违反合同的约定，也就不需要承担违约责任。

　　判决回执可取代证明书

　　法院经过审理认为，依照双方《合同》约定，被告房地产公司在取得《证明书》后才可以将房屋交付原告使用，并在取得《证明书》之日起的210天内应为原告办理好《房地产证》，也就是说开发商在具备了将房屋交付给购房人使用的条件的同时，也应开始承担在一定期限内为业主办理好《房地产证》的义务。

　　法院同时认为，由于建设局不再出具《证明书》，原、被告双方约定的起算时间可以以房屋建筑工程工程主体、消防、燃气、电梯验收合格并报深圳市建设局备案、领取《回执》的时间来确认。

　　法院认为，被告开发商取得《回执》的2004年1月17日，应该被认定为具备了交付使用的条件的时间。所以，被告应自2004年1月17日起，开始负担在一定期限内（按照合同的约定为210天）为原告办理好《房地产证》的义务。遂判决被告房地产公司向原告李女士支付逾期办证的违约金人民币25613元。晶报  陈荻       更多地产资讯 >>>