随着北京房地产市场的不断发展，城镇居民人均居住面积有了很大改观，越来越多的业主拥有了两套甚至更多套房屋。如何有效利用闲置的房屋资源实现收益最大化成为这些业主最为关心的问题。那么，闲置下来的房子到底该出售还是出租，“链家·宝业”房地产经纪公司专业人士认为：具体情况具体分析，但切忌房屋闲置浪费。

　　租与售各有利弊

　　闲房用来出租，最大的好处就是可以长期获得稳定的租金收益，但需要业主付出很多的时间和精力来打理，比如寻找承租客户、定期收取租金、房屋的维护等等。另外，房屋出租使用的过程，也是房屋在不断的折旧、贬值的过程。相反，将闲房出售，一次可获得大笔资金，可以用于买新房、买新车、孩子出国或者有良好前景的其他投资渠道。出售房屋交易过程时间短，所耗费的精力要少得多。

　　无论闲房租还是售，资金收益肯定是业主比较在意的。目前，北京租赁市场投资收益率较高，闲房出租年收益率不低于5％。但如果把“闲房”卖掉，能即刻得到一笔数额不小的房款，但如果没有收益率更高的投资项目，仅把钱存入银行，按目前一年期定期存款利率仅为1．98％，五年期定期存款利率仅为2．79％，投资收益率偏低。总之，闲房是租还是售各有利弊，业主需要根据自己空暇时间的多少、可能的资金用途、对房地产市场的分析预测等来综合决定。

　　关键看资金收益流量

　　在对闲房租还是售难以抉择时，业主不妨估算一下未来可能的资金收益流量，以量化的标准为自己的决策提供参考。例如：业主拥有丰台区方庄芳群园一套二手的商品房63平方米，市场售价5350元／平方米，建筑年代为1992年，楼层为5／6，南北朝向，普通装修，考虑10年内资金收益流量情况。首先考虑出租，该房屋目前的出租市场价格为1400元／月左右，每年考虑一个月的空置期，则实际的年租金收益为15400元。10年后房屋的所有权仍归业主所有，运用房产评估中的成本法进行估价，考虑到方庄地区社区成熟，交通便利，价格不会大起大落，故只简单考虑建筑年代的相对折旧，该套房屋估价为63×5350×（1－20％）≈27万元，将其折现到未来十年每年的资金流量为21426元，所以未来10年相当于每年资金收益流量为15400＋21426＝36826元。第二种情况，如果业主选择现在出售该房屋，可一次性得房款33．7万元，假设存入银行，按一年期定期存款利率1．98％折现到未来10年，则每年资金收益流量为37479元。可见，闲房出租还是出售资金收益流量相差并不大。然而，此计算存在很大变数，如租金的价格有可能波动变化，10年中业主可能有更好的投资选择，未必存入银行等等。因此，业主必须根据市场行情和自身需求，多作比较，才能作出正确选择。

　　业主在租与售之间权衡比较是难免的，但房屋却容易因业主的犹豫不决而空置下来，产生损失。为此，“链家·宝业”专门推出“租售两全”业务，使业主在委托代理出租房屋的一年时间内，随时可以将房子卖掉，租金结算至房屋卖出之日。这样一来，业主在不损失租金收入的前提下，想租就租，想售就售，不会再为闲置房租还是售而困惑了。