近日，赵女士致电本报，就购买住房需买保险的事向记者“诉苦”。赵女士今年８月购买了一套价值３０多万的二手房，采用了八成二十年按揭贷款的办法，赵女士为此签了买卖合同，房产过了户也办完了银行抵押手续，只等着银行放贷。

　　但在银行放贷前一天，银行工作人员告诉她，办理贷款必须要办住房按揭保险，否则银行不予贷款。一心想购买满意住房的赵女士无奈，只能同意银行的条件。几天后，保险公司人员拿出一份保险公司抵押住房保险单让赵女士过目，并告之必须交纳保险费１５００元，赵女士极不情愿地收下保单，并交了保险费。

　　赵女士纳闷的是，购房者按贷款额交了保险费，而保险的第一受益人却是银行，买房人为何花钱给银行投保？赵女士还纳闷的是，还贷是逐步地还，而按贷款额计算的保险费为何需要一次性缴纳？

　　购房者为房屋投保，为何第一受益人是银行？

　　通过按揭方式买房时必须买按揭保险，否则银行不放贷，这是购房者常遇到的事。有购房者质疑：购房者交了房屋按揭保险费，而保险的第一受益人却是银行，买房人为何花钱给银行投保？

　　据了解，按揭保险承保的标的是被抵押的房屋本身，其核心是在“抵押物”灭失或损失时，保险人按规定予以赔偿，目的是让放贷银行“放心”地发放个人住房贷款，其第一受益人是银行，这意味着购买保险者并不是保险的最大受益者，如果在贷款初期房屋发生事故，保险公司的赔款将首先赔付给银行，而投保人却只能作为第二受益人享受剩余的保险权益。有消费者质疑，这实际上是买房人花钱给银行投保，在贷款期间，贷款人已把房产抵押给银行，并签订了合同，一旦出现贷款人无能力按期偿还按揭贷款时，银行有权拍卖被抵押的房产，也就是说，在贷款人未还清按揭贷款之前，房屋的所有权暂时属于银行，因此，如果银行想避免风险应自己投保。　

　　购房者为房屋投保为何第一受益者是银行？对此，银行有关人士的解释是，保险公司和银行部门依据的是中国人民银行１９９８年第７号文告内“个人住房贷款管理办法”第２５条。该条款规定：以房产作抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托人代办有关保险手续。简而言之，购房者办理房产抵押贷款，必须先缴保险费。民生银行深圳分行按揭中心有关负责人告诉记者，该政策主要保护贷款人，购房者向银行借钱，如果房屋发生意外，与银行没有关系，所以如果房屋发生意外，保险公司赔偿的这部分损失，银行首先受益，现在出现了谁去买房屋按揭保险的争论，惯例是客户买，但不排除不再有强制规定的可能。据了解，银行之间竞争加剧，银行自己买房屋按揭保险的现象也开始出现。

    《个人抵押贷款房屋保险条款》解读

　　在保费缴纳上，目前普遍实行一次性缴纳的“一刀切”方式。赵女士认为，消费者从银行申请到的贷款项将随着消费者的月供还款而逐月逐年减少，贷款额是逐月付清，但按按揭额计算的保险费却不是逐渐付清。

　　太平洋保险公司深圳分公司有关负责人告诉记者，如果提前还贷，还需退保，这就多了一个环节，有点麻烦，公司也曾考虑过分期缴纳的方案，但银行方面希望收到保险费越早越好。

　　新条款已经实施

　　今年４月２２日开始，深圳所有财产保险公司统一实行新的《个人贷款抵押房屋保险条款》。

　　为了控制自己的贷款风险，银行在办理按揭贷款前要求消费者须购买房屋保险。深圳各保险公司于１９９８年，依据《个人住房消费贷款管理办法》统一执行《楼宇按揭保险条款》，到２００１年１１月，修改为《个人抵押商品住房综合保险条款》。由于此险种带有浓厚的强制色彩，自诞生以来一直受到消费者的质疑。针对保险条款、费率存在的各种不足，在对市民关心的有关问题进行广泛的调查后，深圳市保险同业公会重新制定出新的《个人抵押贷款房屋保险条款》。

　　新旧条款区别

　　个人可自定保险金额：新的《个人抵押贷款房屋保险条款》与原条款相比，最大的特点是：投保人可自主选择和确定保险金额，维护投保人自愿投保的权利。在旧条款中规定，消费者购买房屋保险的保额为被保险人所购置房屋的购置价，而新条款规定，保额由个人自行确定，只要不低于相应抵押贷款的金额就行了。

　　保费价格下降三成

　　新保险一年期的费率从原来０．０５％下降为０．０３５３％，降幅近３０％。由于采用了精算技术，新保险在费率标准上，从１到３０年制定出了不同的标准，如按揭３０年就按３０年期的费率交费，２０年就按２０年标准交费。同时，为方便消费者提前还贷时退保方便，新保险条款还列出保险计算公式，除可计算整年保费，还能计算短期保费，这样可避免因保费计算问题发生纠纷。

　　实行四统一

　　由于实行统一条款、统一费率、统一手续费标准和统一保单格式的“四统一”形式，深圳市保险同业公会对每张保单都能进行监制，避免公司间的恶性竞争，而且费率下调后，各公司继续打“价格战”的空间几乎没有，这将促进保险公司在服务上下功夫。

　　剥离还贷保证保险责任

　　剥离还贷保证保险责任：新条款中有一大变化，就是剥离了还贷保证保险责任。在原来的房屋综合保险中，财产保险与还贷保证保险两个责任被捆绑在一起，但财产保险与保证保险的被保险人分别为购房者和银行，一张保单有两个被保险人，逻辑性存在缺陷。而且保证保险的被保险人是银行，也就是消费者为还贷保证责任掏保费，银行不用掏钱便可获得风险保障，对消费者并不公平。现在，消费者不必在买财产保险的同时，一定要为还贷保证保险付费。

□　链接
    关于保险金额与保险费

　　《个人贷款抵押房屋保险条款》第十条规定：
　　保险财产的保险金额由被保险人自行确定，但保险金额不得小于相应的抵押借款本金。保险金额低于保险价值的，发生保险事故后保险人按照保险金额与保险价值的比例乘以实际损失计算赔偿金额。

　　第十一条规定：
　　本保险的保险费按照以下公式计算：
　　保险期限为整年的，设年为ｎ，按公式１计算：
　　公式１：保险费＝保险金额×ｎ对应的费率
　　保险期限为非整年的，设年为ｎ，月为ｍ，按公式２计算：
　　公式２：保险费＝保险金额×ｎ对应的费率＋保险金额×（ｎ＋１对应的费率－ｎ对应的费率）×ｍ／１２
　　保险期限不足一个月，按一个月计收保费。

    关于退保

　　《个人贷款抵押房屋保险条款》第二十九条规定：

　　被保险人提前清偿个人房屋抵押借款合同项下贷款余额的，投保人可凭保险单正本、贷款银行的还贷证明等有关单证，向保险人提出终止本保险合同。

　　根据第三十条：
　　当投保人根据本保险条款第二十九条终止本保险合同时，保险人按下列公式计算退还未到期部分的保险费，并扣除５％退保管理费。

　　应退保险费＝实交保险费－已发生保险费
　　实退保险费＝应退保险费×（１－５％）
　　已发生保险费按本保险条款第十一条的约定计算。
　　实际承保期限不足一个月的，按一个月计算。

　　中国太平洋财产保险股份有限公司深圳分公司
　　个人贷款抵押房屋保险费率表

    保险费计算公式：
　　保险期限为整年的，设年为ｎ，按公式１计算：
　　
　　公式１：
　　保险费＝保险金额×ｎ对应的费率
　　保险期限为非整年的，设年为ｎ，月为ｍ，按公式２计算：
　　
　　公式２：
　　保险费＝保险金额×ｎ对应的费率＋保险金额×（ｎ＋１对应的费率－ｎ对应的费率）×ｍ／１２
　　注：保险期限不足一个月，按一个月计收保费