焦先生的问题回答如下：

　　焦先生与开发商订立的《商铺预售合同》是合法成立的，也是有效的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不预支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”，不论焦先生所订《商铺预售合同》中是否约定了合同以到房管部门登记为生效条件，但由于焦先生已履行了主要的合同义务——给付房款，开发商也履行了主要合同义务——交付商铺，双方对对方的该履约行为也都予以了接受。所以，该《商铺预售合同》肯定是合法有效的，对合同当事人双方均有法律上约束力。

　　由于该合同未到房管部门登记，产权证书尚未办理，焦先生也就不可能对该商铺拥有所有权。但焦先生基于该合同对该商铺取得出一种期待的财产权，这种期待财产权在上述合同经过登记，房管部门核发产权证后就职为了所有权。焦先生的这种权益，对发展商是具有对抗力的，发展商如要强行收回商铺即是侵犯了焦先生的这一权益。

　　 焦先生与发展商订立《商铺预售合同》后，发展商应将该合同送至房管部门登记备案，并办妥产权证书。无论合同中有无此方面的约定，这均是发展商的合同义务。现合同没有登记备案，产权证书未办好，焦先生可起诉要求发展商在合同期限内办妥这些手续。如这些手续未办妥是发展商方面的原因造成的，还可要求其赔偿损失。在产权证书办妥后，则焦先生取得出商铺的所有权，商铺真正属于焦先生。

　　综上，焦先生权保住商铺，可诉至法院要求发展商办妥合同登记备案及产权证书的手续，以便尽快取得所有权。因为在未办妥登记备案及产权证书之前，存在发展商将该商铺售与善意第三人而该第三人又合法取得该商铺产权证书的可能性。若此，因焦先生期待的财产权不具有公信力，是不能对抗该第三人的所有权的。焦先生将无法取得该商铺的所有权，也即将失去商铺，只能要求发展商赔偿相应的损失。（广东天诺律师事务所  黄燕君 李富强律师）