二手楼市调查 

　　住宅：聚焦地铁沿线

　　广州原8区的二手住宅市场一向是以天河和海珠为风向标，东山是价格老大，海珠和天河则是成交量的老大。从今年上半年的情况来看，天河和海珠的二手成交量都很大，分别为25万多平方米和23万多平方米，分别占全市总量的17%和16%。

　　海珠区二手成交量在短短几年时间占据广州的前列位置，发展态势相当喜人，今年上半年的成交均价每平方米为3800元，远远超过去年的2950元，中原地产在9-10月的统计数据也可以看出，价格在3800元/平方米是一个平衡点，上下波动十分大，单价从1800元的房改房到8500元的商品房都有成交。

　　海珠区从市区盘到郊区盘都有供应，所以成交价格显得十分不平衡。工业大道板块是中价盘的主要供应地，滨江东则是豪宅供应板块，加上广州大道南板块的后发制人，海珠区二手楼供应量十分庞大，从几年前的名不见经传到现在的炙手可热，主要原因除了大量的房改房上市，地铁二号线的建成也是一个有力的带动。海珠区二手楼市场呈现的主要特点有：

　　交通和市政优势明显

　　海珠区二手楼市的主战场———江南大道板块，经过“穿衣戴帽”工程后的靓丽平价房很受青睐，加上开通不久的二号线，几乎贯通了整个江南大道中，大大疏通了来往人流，而且地面上繁多的公交线路可以通达全市各处，也方便了人们上班出行。这种特点使得部分天河和东山的人士有了在此安家置业的想法，这个曾经是工业集中区，现时与市民的距离拉近了。

　　这种市政的到位和交通的顺畅，很大程度上促进了这里的二手楼市，区域内房改房单价每平方米约2500-3000元，小区二手商品房单价则在4800-5200元，属于中等盘的价位，成交十分活跃。

　　成交单价相差悬殊

　　由于海珠区区位跨度大，区内发展十分不平衡，区内有未开发的村庄地块，有待开发的工厂地块，也有老城开发遗留下来的旧楼和平房，还有就是一条珠江贯穿其中，依靠江景造就的滨江东豪宅板块，与旧式的城中村和房改房形成鲜明的对比。

　　在滨江东住宅的成交记录中，丽景湾一个面积在126平方米的高层单位，总价达到100多万元，单价在8700多元，而在新港东路一套房改房的交易总价是13万多元，单价是1900多元。楼价相差太大，并且海珠区的房改房交易量也非常大，这在很大程度上拖低了海珠区的成交均价。

　　地铁二号线成聚焦点

　　地铁二号线主要在海珠区，而其所带来的巨大影响，在去年就已经初露端倪。地铁使得海珠的二手租赁市场活跃起来。距离的阻隔消失之后，市民在租房时就可以不只是考虑靠近工作地点的房子，只要交通便利，距离远一些的房屋也可以考虑，因而有不少天河的白领人士就到海珠区租房。

　　据了解，现时琶洲一带住宅较为热销，大家庭花园的二手楼价升至5000元/平方米，赤岗板块的二手楼市也很火热，赤岗小区、聚德小区和金丰花园，以及当地的房改房，新港西路地铁沿线的住宅等，二手市场的释放量也较大，二手楼市的活跃程度几乎可以与一手媲美。该片区新上市的二手货源楼龄较新，加上享有邻近地铁优势，其二手房均价为4500元/平方米左右，与一手楼房均价5000元/平方米相差不大。

　　海珠区的二手楼市由于市政建设和交通的改进，与城市中心的距离拉近，让置业人士有了购房的信心，二手市场今后还会一路走红。

　　商铺：人气有待集结

　　海珠区上演着广州城市发展的重头戏，从工厂拆迁、道路拓宽和珠江的整治，到地铁二号线的通车和琶洲会展中心的落成等，还有系列的穿衣戴帽工程，使得海珠区正从工业厂区向居住和商业圈转变。但与住宅的全线飘红相比，商铺市场要造就旺盛的销售场面还有待努力。

　　海珠区主要的商业带没有形成规模，核心力量没有形成，居住人口的规模不够大，居民的消费力不够强，面对商铺供应量的突然膨胀，居民的消费能力还不足以支撑。据称，通常100万人口才足以支撑一个大商业中心，而海珠区现在的大型商业物业明显供过于求，人气不足是制约海珠区商业发展的首要原因。

　　海珠区地铁二号线分布有翔龙佳数码鞋业城、天马大厦、缤缤广场和蓝色快线等，但是地铁的通车并没有带旺上盖的商业物业，与河北的多个地铁上盖物业的畅旺形成鲜明的对比。据悉，当时地铁还未通车前，某商铺的招商率达到100%，但地铁开通后反而出现小业主纷纷转租或退场的现象，现时大部分商场的经营目前都在处于“守势”。据了解，蓝色快线要度过这个平淡期还需要相当一段的时间，现时它的大部分铺位的二手价格维持在3.9万元/平方米，租金约80-230元/平方米。

　　潮流至上名店城是江南西第一家精品地下商场，它的人流量和经营情况都较不错，但主要是受江南西的商业辐射，这一带的人流量本来就很大，而地铁的开通并没有给它带来明显的促进作用。江南大道中位置好的商铺，40平方米的月租在2.5万元左右。

　　而二号线客村站的上盖物业———丽影商业广场，客流量和经营情况尚可，主要是引进了一些品牌商家，如好又多、肯德基和卡路·约翰等，现时它主要是分享来自好又多的客源，而不是地铁的乘客。

　　海珠区地铁二号线上盖商铺的发展不尽人意，说明地铁只能是商业发展的一个有利因素，而不是决定因素。

　　写字楼：呈线状分布

　　海珠区的写字楼分布呈现线状分布，形成滨江路、江南大道和广州大道沿线状排列而成的写字楼板块，并呈现写字楼办公与商住楼办公并存的局面。

　　江南大道为连接河南和河北的交通干道，江南大道-江南西路也是海珠区传统的商业区，形成写字楼较为集中的地段，海洋石油大厦、华海大厦和中国石油南方大厦共同构筑写字楼的“金三角”。

　　从滨江东路到滨江西路，沿线不仅可饱览珠江秀色，更可观赏二沙岛和白鹅潭美景，独特的景观优势使得滨江路成为写字楼集中的板块，现时主要的写字楼包括海运大厦和新世纪商贸中心等。

　　而广州大道南承接五羊新城的商务办公氛围，也形成商务办公地段，主要的写字楼有汇美商务大厦和其对面的一幢被立信集团收购的写字楼（暂无命名）。

　　除了上述的纯写字楼，海珠区商住楼办公的情况较为普遍，如江南大道的中广大厦、广州大道南的经典居、碧海大厦，以及滨江东路的沿线楼盘，都有相当比例的办公租户。另外，随着新会展中心的落成以及保利大厦的即将破土动工，琶洲一带将会成为未来海珠区商务热点板块。

　　据调查显示，海珠区写字楼的月租普遍为40-65元/平方米（包管理费），明显低于天河、东山和越秀等区域，销售价格也明显低于全市平均水平，据广州市房地产信息中心的统计数据，去年海珠区的二手写字楼成交均价每平方米为3777元，一手则为3873元。

　　海珠区由历史上的“工业区”转变为“居住区”，尚未形成商务办公氛围，因而难以吸引大公司进驻，写字楼客户呈现出两大特征：一是写字楼多为大业主使用，如汇美、南油大厦和海洋石油大厦等，多被用来作为发展商属下各个公司的办公场所；二是为中小型公司较多，海珠区的写字楼无论是租价还是管理费，都比其他区域相对优惠，因此写字楼的租户多为广告、IT、家电和中介等中小型企业。