从20世纪80年代以来，我国房地产市场一共出现过两轮高潮。第一轮高潮起于在80年代末，其峰值从南（广东、深圳）到北，依次出现在1992至1994年间。这轮高潮表现出极强的投机性和冲动性，类似于1992年5月沪深股市全面放开股价，取消限价交易后上证指数一飞冲天，激情动荡却少有理性思考的力量。

　　而2000年前后出现的这轮高潮，却带有更多理性思考的力量。其最好的旁证之一是，直到2002年，几位近年来唱得最响的房地产大腕、名嘴，依然在媒体上大谈特谈房地产开发投资以及买房的风险。而更多的开发商与投资商在加大对房地产投资前，就对我国房地产前景作过比较深入、细致的研究，代表着资本对中国房地产市场的全面觉醒。因此，这轮房地产牛市的兴起，理性力量占据着主要成分。只是到后来，因赚钱效应所致，有越来越多的投机者涌入，才造成了一些泡沫。

　　虽然我国房地产市场已进入了调整期，但影响中国房市的一些重大的基本面因素并不会随之而消失。这些因素归纳起来，表现为四对矛盾。

　　一是中国乃至全球性货币过剩，以及由此带来的通过房地产投资，实现货币保值增值的需要，和人均土地资源相对稀少的矛盾；二是占我国人口总数10％的高收入者，拥有大量的金钱与财富，这是贫富差距的矛盾。三是土地资源的不可再生性和源源不断的居住需求的矛盾；四是一般工薪阶层所能接受的房价和土地批租制下房价居高不下的矛盾。

　　这四对矛盾决定了本次房地产调控的形势远比上世纪90年代复杂得多，调控的目标任务也不能简单地如部分专家学者倡导的，将房价降到让一般老百姓买得起的程度。而是要把广大民众的眼前利益和长期利益结合起来；把实现居者有其屋，体现社会公平，和我国房地产市场的长治久安结合起来。

　　从这一角度出发，简单地提倡把房价降到让一般老百姓买得起的程度，不仅眼前难以做到，也会对民众的长期利益造成一定的损害。

　　从现实角度看，虽然我国房地产市场已进入调整，但只要影响中国房市的一些重大因素仍在，建立在这些因素之上的人们对中国房地产业的基本判断，以及资本对中国房产与地产的角逐，就不会出现根本性改变。近几个月来，我国房地产市场出现的一系列现象，比如在房价下调时，地价却大幅上涨；在一片宏观调控声中，一些境内外集团资金并未撤离，只是作了一些小小的策略调整，变换了一下重点方向；一些海外投资基金正在趁调控之际，加大对中国房地产的投资和布局。这些都足以证明，过去几年促使大量资金涌入中国房市、地市的基本因素，以及建立在这一基础上的人们对中国房市前景的基本判断，并没有因房地产市场的调整而改变。

　　在这一背景下，如果真把房价达到让一般老百姓买得起的程度，最终得益的将不是一般老百姓，而是这些集团资金以及各种各样的富有人群。

　　道理很简单，在人均土地拥有量很低以及土地批租制这双重因素影响下，我国的房价无论多便宜，都无法便宜到部分专家学者津津乐道的房价等于家庭年均收入的3~6倍——即使是各地政府为低收入家庭开发的经济适用房，目前其总价也都超过家庭平均年收入的6倍。而且这还是政府动用了很多资源，提供了很多优惠条件后产生的房价。

　　从历史角度看，2000年时的房价也许是最便宜的。当时加权平均计算的每平方米房价，约相当家庭平均年收入的11~13倍。换句话说，如果我们承认2000年时房价是最便宜的，那就等于证明了，在土地批租制下，纯市场化操作所产生的房价，最低也只能达到家庭平均年收入的12倍。

　　它说明在上述四对矛盾下，我们根本就无法做到一方面实行房地产业的市场化，另一方面又能通过把房价降到让一般工薪阶层买得起的程度，来解决“居者有其屋”问题。因为那等于是在金钱面前人人平等的游戏规则下，让一般工薪阶层去跟富有及高收入人群比谁更敢抄底，在相同的房价上谁更敢出手，能买到更多的房子。

　　2000年以来的这波房地产牛市，从某种程度上说，是有钱人与高收入群体在前面一路领跑，一路抄底，一路低买高卖，一般工薪阶层则在后面赤脚穷追的过程。最后的结果是低房价的好处大部分落入高收入人群，而低收入者反而通过房价，对高收入者进行了贴补。

　　可以想见的是，在资本全面觉醒的今天，如果让房价降到一般工薪阶层能够买得起的程度，痛快可能是痛快，但最终的结果也只能是相同的一幕重演一次。而且，由于目前的资本觉醒程度已远远超过2000年时，所以这一次他们的抄底决心将更大，下手也会更快、更狠。届时，宏观调控的成果就将大部被富有人群与高收入人群夺取，一般老百姓最后还得赤着脚去追。

　　我国每年有近千万的新增人口，300多万户的城市新婚家庭产生，还有数百万以上的青壮年从农村转向城市，与此相适应，我国每年所需的城市新增住宅至少在3亿平方米以上，才能达到较低限度的供需平衡。而土地是一种不可再生资源，它无法像工业品一样，有需要就多生产一点。这一状况决定了在房地产问题上，我们不仅要考虑现在一般老百姓买房问题，也要考虑今后一般老百姓的买房问题。

　　而要考虑这一点，就需要把中国的房地产问题分成两个层面来考虑。一个是市场化层面，在这一层面上，应尽可能保持房价稳定。适度高房价有助于减少房地产投资收益，减少富有人群对房地产的投资，进而减少他们对房地产资源的占有量，减轻富人抄底，穷人追涨，穷人通过房价给富人补贴的现象，让更多的房屋、土地在那里保持原始的不动状态，这对民众的长远利益其实是有利的。

　　另一层面是社会公平问题，简单地说就是居者有其屋，尤其是较低收入者的居者有其屋问题。这一问题是在市场化条件下所无法解决，只能通过政府的有形之手来加以保障。目前许多地方推行的经济适用房计划，实际上就是这样一种做法。

　　总之，市场是可以解决一些问题的，但市场不能解决所有问题。如果仅仅是因为要让“一般老百姓”都买得起房，就让整个房地产市场做“陪嫁”，最终受害的将是中国的房地产业，得益的是各种虎视眈眈的海外游资和投机炒作资金；广大民众所获得的也只是一些眼前利益，所牺牲的却是我们的后代——工薪二代、工薪三代的利益。(金学伟)