中国企业海外发展中心主任孙飞博士告诉记者，尽管“投资中国”不是约定，但“新加坡资本的中国投资有很鲜明的政府主导的痕迹，那就是以新加坡的国有企业、大型跨国公司为先导，民间的企业跟进这样一个思路。”从吉宝集团1990年开始介入苏州工业园的开发建设的那一刻起，新加坡发展商的中国之旅开始了。也是从那个时候起，有新加坡财政部背景的新加坡发展商陆续登陆中国。发展到现在，在中国闯出名堂的大都为有新加坡财政部背景发展商。某种程度上说，在现阶段，“新加坡系”就相当于“财政部系”。再加上孙飞所说的新加坡民间跟进的企业，构成成现在的“新加坡系”。

　　一面是已经在场的继续扩大在中国的资本布局，一面是还在场外的正在往中国挤，有直接参与开发的，也有通过房地产信托的曲线方法，在宏观调控成为中国房地产市场的主旋律的时刻，“新加坡系”的成员正以前所未有的速度增加着。

　　新加坡系的中国策

　　在“新加坡系”里，为主导的显然是由新加坡财政部独资拥有的淡马锡控股（temasek）和政府投资公司（GIC）两家新加坡国有公司。其中，投资最为活跃的要属淡马锡控股（以下简称淡马锡）。在淡马锡旗下，有凯德置地和吉宝置业两个在中国已经闯出赫赫名声的地产发展商。而低调的GIC，在中国拥有因与首创、万科合作而被业界广泛认可的子公司RZP。上述公司再以他们自己控股的公司以各种形式在中国发展不同层面的房地产业务

　　在中国的地产业务虽然并不是淡马锡与GIC在华的主要收入来源，但一些早期著名的的合作却是从房地产开始。新加坡是东南亚国家中最早和中国开展经济合作的国家，该国工商企业家1981年便开始到中国投资。80年代后，两国政府相继签订了多个合作文件。两国间的重要合作项目有苏州工业园区、无锡工业园区、上海三林城住宅开发项目等。

　　淡马锡和GIC都隶属新加坡财政部，管理部分国家储备，为财政部全资拥有，作为豁免私人公司，不必像上市公司一样对外公开业绩或年报，以往只需将年报交予财政部和董事部成员等少数人。GIC作风比淡马锡更低调，账目至今从未公布过。GIC在中国的投资以长期基金投资为主，并看重长期投资效益，对中国房地产市场有着深入的了解，并以低调务实的作风为重。GIC集团目前已经完成了一项在中国主要大城市周边地区建立垂直构建的牛奶场的计划，现在正在提交各个投资部门审查。相比之下，淡马锡的投资更为积极。

　　过去区别淡马锡及GIC的方法是：“一个对内投资，一个对外投资，但近年经财政部及董事会同意，淡马锡对外投资比例愈来愈高。”淡马锡控股企业通讯总监何晓桦指出。与此同时，淡马锡在年报中透露，计划10年内将海外投资的比例，由现在的48％增加到三分之二，重点之一是中国。

　　“所以我们再不能以内外来区别两家公司，它们的投资性质不同，淡马锡比较类似中国的国资委，会较长期地持有一家公司的股份，并做大股东；GIC有较多策略性投资，买进卖出较多，持小股的机会也较大，比较接近香港的外汇投资基金或者中国的社保基金。”

　　新加坡“国资委”持股的业务深入到新加坡每个角落，与人们的衣食住行息息相关，包括新加坡最大的银行、最大的电讯公司、码头、电力、地产乃至电视及报刊。由于新加坡市场太小，增长有限，淡马锡近年在新加坡的投资项目回报较小，必须“走出去”，投资更具增长潜力的市场。

　　淡马锡控股8月8日宣布，已经脱售7.5％的嘉德置地（CapitaLand）股票，把持股权由52％减少至44.5％。淡马锡控股很可能从这次的售股中脱售至少2亿股嘉德置地股票，套现　30亿元人民币。而在此之前，淡马锡控股一直也在计划减持吉宝集团的股权，计划从59％逐步减至32％“淡马锡要资助海外投资，就必须逐渐将淡联公司的投资兑现，筹集资金扩展新加坡以外的业务。”花旗研究部新加坡主管林日春认为，淡马锡今后可以逐步通过可转换工具来脱售淡联公司股权，他估计，淡马锡接下来平均每年得在新加坡以外投资120亿元人民币，才能达到在未来8到10年内，把三分之二的投资分散到新加坡以外的目标，这主要以中国为主要目标。

　　据称，在未来5年里，淡马锡在新加坡本地的投资比重将从75％降低到33％。将把三分之一的资金投资发达国家的市场，剩下三分之一用于亚洲的发展中国家，首当其冲的就是中国。

　　中国业务对淡马锡的盈利贡献不能小看。以淡马锡属下的房地产公司凯德置业为例，今年来的股价飙升了超过40％，嘉德置地上半年在华赚了6.88亿元，上半年盈利28.6％来自中国，今年税前利润比去年同期增长51.6％；相较之下，吉宝置业在2005财年预计会有60％的盈利来自中国；2006财年预计也会有60％的盈利来自中国。

　　而且就算是中国房地产市场进入调整期，林日春相信，这些房地产公司还是能够稍微缓冲盈利冲击，因为它们早有准备已经锁定了未来的盈利来源。以嘉德置地来说，2005下半了和2006财年，它估计已“锁定”了20％和30％的盈利来源。以吉宝置业来说，2006年所“锁定”的盈利来源估计至少35％。“预售单位的盈利可以缓冲这些公司的2005和2006财年盈利。”

　　迁徙的鸟

　　市场人士指出，由于房地产市场有周期性的循环，其中几年上升，之后几年下跌，因此，主攻房地产开发盈利（developmentalprofits）的发展商，必须顺着房地产的周期而不时转移阵地，就好象迁徙的鸟一样。

　　世邦魏理士执行董事孙素玲解释说：“当某一个市场变得成熟，或者竞争变得太激烈时，这种迁移的现象就会产生。”从1996年起，新加坡房地产价格跌多升少，从而打击了发展商的利润。为了扩充盈利来源，发展商不得不放眼海外，寻找新的“栖息地”。过去几年来，中国经济迅速发展，因此中国成了新加坡发展商“栖息目的地”。

　　根据淡马锡2004年10月首次公布的财务报表显示，在过去的30年里，淡马锡的投资收益率最高曾达到38％。然而，最近10年，投资回报率已跌至3％。“投资回报率降低是受到过去10年中发生的亚洲金融危机、全球经济滑坡、‘9·11’恐怖袭击、非典疫情等不利事件的影响。与此同时，新加坡国内的一些政策对于能源和房地产行业的不利影响也直接导致回报率下降。”新加坡的市场分析家柯利弗德说。

　　还有分析家指出，新加坡经济的黄金时代已经过去，世界经济新的高增长地区是包括中国在内的一些发展中国家。如果淡马锡仍然固守本土的话，将失去扩张的最佳时机。于是，淡马锡将目光对准境外一些具备高速成长潜力的企业。

　　正如香港森拓普联席董事杨咏诗所言，新加坡国民以中产阶级为主，生活和居住条件都相当不错，他们没有强烈的房地产投资意愿，令当地楼市非常平稳，地产商投资获利空间不是很多；而新加坡周边国家和地区也不能提供太多这样的机会，除了蓬勃发展的中国。戴德梁行（上海）助理董事叶建成也指出，很多新加坡地产商是国有资金背景，由于国内土地有限，政府是极力推动这些企业走出去的，而语言、文化上的相通，以及市场的巨大前景，都让新加坡公司乐意进入中国。

　　“我们希望增加在（亚洲）三大快速增长区域的投资—中国及东亚、印度及南亚，以及亚洲经济体。淡马锡将成为具有潜质的亚洲公司的长期伙伴，为亚洲的增长作出贡献。淡马锡正把原本集中在新加坡的投资组合转为均衡的全球组合……在亚洲，淡马锡将着重于会反映各个新兴经济增长和机会的投资。”所以，淡马锡控股总裁何晶女士早早就制定好迁徙计划。何晶是新加坡总理李显龙之妻。她说，高速增长的中国企业是淡马锡和新加坡金融政策转向的方向之一。

　　这种“迁徙”，使淡马锡成为规避国内产业风险的金融工具。凭着在新加坡本土多年的投资经验，从北京到班加罗尔，淡马锡可以在任何地区的投资中规避风险。这些投资项目不仅仅给淡马锡带来了高的回报率，也同时使得其他亚洲国家受益。柯利弗德预测说，“未来5年，淡马锡将在海外市场投下150亿美元。”

　　新加坡系的“迁徙”是“牵一发而动全身”。例如，吉宝置业董事经理黄景祥就认为，目前北京和上海这两大城市已经过于拥挤，一块好的地皮往往会引起上百家公司争夺，把价格炒高，使得发展商的风险相应增加，因此他宁可将眼光移往中国的其它二线城市，例如成都、沈阳、天津、南京、重庆和宁波。

　　这种迁徙，可能为房地产发展商带来很高的回报率。没有人计算过有究竟有多少新加坡的发展商投资过和正在投资中国的房地产市场，也没有人算过他们在中国究竟投下了多少资本。不过，几乎他们所有人都在重复着一句话：“我们将加大对中国市场的投资力度”。而那些每年都有不同程度增幅的利润表，则成了“新加坡系”说服董事会加大对中国市场的投资力度最有力的说辞。