作为辽宁足球俱乐部1998年至1999年的董事、财务顾问，我曾经深度研究和操作足球产业和足球产业的资本运营。那个时候就专门研究过万达足球俱乐部的运作模式。后来又关注万达集团的商业地产投资行为。最近发现，在商业地产投资中颇有心得的王健林在经历了数年的波折与坎坷后，终于彻底醒悟了。这种醒悟是REITs带来的，虽然来得有点晚，让王健林走了不少弯路，交了不少学费。

　　王健林付出的成本，对中国商业地产可说是一大借鉴。

　　大连万达商业地产的投资历程可以总结为三个阶段：第一个阶段是利用沃尔玛作为商业号召力，同时与时代华纳等机构结为战略合作伙伴，投资于购物中心，然后将黄金铺位高价分零出售。

　　这个阶段让王健林苦不堪言，引起了全国性的哗然。

　　第二阶段是若干个没有分零出售的购物中心整体出售，溢价变现。

　　这个阶段显然是一大进步，这种投资模式既把握了商业地产中商业的要求，又把握了房地产金融中金融资本的要求。所以，大连万达的项目一定是海外REITs追逐的对象。

　　在经历前两个阶段后，王健林在最近中国购物中心协会2005年年会上的发言，宣告万达集团商业地产投资进入了一个更高的层次，也可以说是第三个阶段。第三阶段的特点是将成熟商业物业自己拿去上市。

　　从分零出售到整体出售再到不出售，是一个更高的境界。这三个阶段也可表现为开发商从地产到商业地产再到金融商业地产的跃进。

　　第一阶段是地产商对商业的依赖与借势；第二阶段是商业地产向金融的靠拢。而第三阶段，则是对金融的掌控。

　　早期，王健林曾认为做商业地产最缺的是人才，既要懂地产又懂商业，还需要懂一点金融。但现在看来，进入到第三阶段后，仅仅懂一点金融就不行了。必须是能够熟练地运用金融技术，特别是REITs市场的运作技术来操作商业地产。

　　从探索、实践中升华到金融层面来做商业地产的同时，万达集团正在迅速打造一支专业团队，形成以金融为核心来驾驭商业地产的能力。对于国内众多的从事商业地产投资的开发商来讲，我希望大家不要去重复万达走过的历程。因为大量的开发商目前还处于“前万达”时代，还没达到万达第一阶段的水平。

　　就像股市一样，要求上市公司一定是有至少5个股东作发起人设立的股份有限公司。我们就不必要把独资企业拿来上市，一定要按上市的条件来改制。

　　大规模的商业地产不仅要满足商业的需要，还要满足REITs市场的需要。例如，在一个10万平方米左右的建筑面积上，又有酒店，又有写字楼，又有购物中心，还有酒店式公寓。这种多业态的组合，又非常不利于REITs的选择，你可能要找三四个基金才能获得全部推出的机会。

　　所以，大连万达的醒悟应带动一大群地产商的醒悟。 （王世渝 作者系上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长）