烂尾楼咸鱼翻身

　　尽管是烂尾楼，李耘坦陈，当时还是抱着极大的信心，5年前的今天，房地产仍然处于低谷，从1997年亚洲金融风暴到国内一系列针对房地产投资热潮的宏观调控，市场在风暴洗礼过后，大批房地产项目因为失去了金融的支持而倒下，而经历了1994、1995年房地产高潮的李耘认定，未来房地产作为经济发展和生活资料一个支持的必须基础，必将再度迎来新的机遇。

　　“当时给我的感觉是市场非常低迷，而且大家都看不清前景，但结合以往做建筑项目的经验，当时一些房地产项目的价格已经非常低了，相比前几年，这些项目都是在亏本甩卖，有的甚至低于成本价很多。”看准了市场机遇的李耘随后斥资6000万元收购了这个主体已经结构封顶的烂尾楼项目，并利用剩余的钱和少量银行贷款完成了项目后期包装。

　　幸运的是，市场走势很快印证了李耘的判断。2001年开始，北京房地产市场开始复苏，住宅需求开始放大，随着经济发展的需要以及东区写字楼市场的火暴，商务写字楼的需求也同时扩大，李耘的商务楼逐步迎来了预期中的火暴。

　　到2002年中，除了留作自用的少量单元外，3万多平方米的商务写字楼基本售罄，收益也从当时近1亿元资金投入，到近3亿元收入，净赚了2亿多元，利润率高达200%。而赚得钵满罐满的李耘似乎并不满足，“现在来看，当时的价格有点偏低，如果捂到现在，肯定又是一个好价钱。”好在李耘用他在房地产项目上第一次赚到的钱迅速扩大投资，2002年末，西区高档住宅项目和北郊一块土地上的别墅项目几乎同时开工了。

　　事实上，在今天看来，当时的市场价格确实低到没有风险可言，李耘介绍说，不少出现资金链问题的项目都是以大幅低于前期投入成本的价格出让，除非经济不再发展，否则房地产一定会实现价值的合理回归，而现在不少活跃在京城地产的一线开发商都是选择在那个时机进入，那个利润最大化的时代已经一去难返。

　　经历了2004年较大幅度的拉升，李耘的扩张仍在加速，除了以前项目的二、三期外，李耘的新建项目又增加了两个，去除今年宏观调控对销售带来的影响外，李耘旗下项目总资产接近15亿元。

　　李耘认为，当时一些以数千万元的资本起家，寻找到一个合适的项目，或者一幅地块，赚3倍的利润甚至更多并非一件难事，随着房地产大环境的回暖，数年来的滚动开发，积累了开发经验和人脉资源的地产商迅速膨胀，从两三千万元的资金启动到数十亿的房地产投资规模的案例并不鲜见，似乎也不再是神话。

　　容积率瞒天过海

　　作为房地产业的直接受益者，李耘坦言，有自己的运气，时机来了自己也正好有投入资金，但更重要的是房地产行业的特点所决定，行业起步晚，市场潜力大，注定了当时的利润是非常高的，而就房地产运作的各个环节，都是可以增大最终效益的保证，这也是与其他行业的最大差别，利用容积率、营销技巧等都是实现赢利的手段。

　　李耘没有对自己楼盘的容积率作出评价，但李耘坦然表示，利用容积率来实现利润最大化，是每个房地产操盘项目公开的秘密。调高容积率已成为压缩楼盘成本的重要砝码，目前北京城区住宅项目容积率一般不超过2，而在实际运作中大部分开发商最终开发建设面积要超过项目约定，开发面积越多，成本则相应降低，在售价不变的情况下，利润率自然飙升。

　　在更改容积率中，一方面是通过更改规划来修改容积率，而也有不少开发商宁可超面积吃巨额罚单，私自增加容积率。一位业内人士私下告诉记者，目前相关部门对于超出部分采取罚款的办法，因为无法让开发商拆除多余部分面积，即使是暂不验收，最终开发商仍是能够通过各种方法让项目过关，可见其间的利润可观程度。

　　玩转“金融”跷跷板

　　低廉的地块项目以及金融界的大力支持，是某些开发商一夜暴富的两条“腿”。利用银行贷款就可以使少量资金撬动大项目，金融界对于房地产的支持，或者说对于一夜暴富的房地产商来说，是最根本的内在要素。

　　对此，房地产业挟持了银行、挟持了中国经济的说法得到很多人的认同，房地产金融专家洪曦认为，中国房地产金融风险犹存，基于国内融资渠道较为单一，房地产商对于银行信贷的输血机制依赖仍然很大，尽管银行信贷门槛提高，对项目信贷要求四证齐全，房地产信托办法亦日趋完善，然而房地产过分倚重金融的现状并未得到改善。