不久前的一场商业地产项目颁奖中，来自浙江桐乡的鞋业皮革城喜有斩获。从传统的专业市场开发迅速“升级”为一个成功的商业地产运营案例，追溯其轨迹却颇耐人寻味。

　　事实上，专业市场并不是一种新业态，它鼎盛于上世纪90年代,近年已逐渐式微。当下以商业地产方式开发的专业市场，其前景又能如何呢？

　　运作模式的隐患

　　桐乡鞋业皮革城的招商，还在紧锣密鼓地进行之中。

　　浙江的专业市场通常自发形成，桐乡鞋业皮革城的诞生，却有更多的意图在里面。该项目的开发商浙江聚宝置业有限公司董事总经理冯劲义介绍，项目土地是在2004年12月取得，政府推出这幅土地，规定的用途就是建设鞋业皮革城。桐乡有一定的鞋革产业基础，当地政府希望通过市场来拉动产业发展。

　　这个市场跟浙江传统专业市场的另一个不同之处，在于它是由房地产开发商运作的，其运作方式跟目前很多商业地产项目大致相同。冯劲义介绍，商铺分割出售产权，按照有关规定，聚宝置业只能出售80%的商铺，剩余20%要长期持有、经营。

　　分割出售的商铺每套面积在30平方米内，一套商铺的总价不到20万元。在前两年，业主可以获得开发商承诺的两年一共16%的固定回报。从第三年开始，业主根据市场租金水平获取收益，冯劲义表示他估计收益水平将在10%左右。

　　该项目今年9月10日开盘销售，到目前为止，已售商铺90%被投资者购买。冯劲义表示，这正是他们期望的。商铺由投资者购买，而由他们来统一出租经营，这更有利于市场的兴旺。该市场计划在明年9月开业。

　　冯劲义介绍，他们考察了很多专业市场的经营情况，请专家制定数学模型，计算出了桐乡鞋业皮革城今后可能达到的人流量、销售额。10%左右的收益率，也是在这个基础上估算的。

　　投资者前两年共16%的回报，将主要来自开发商出资，而不是市场租金收益。为了培育市场，开发商以非常优惠的条件吸引经营户，对特定地区的经营户第一年租金全免，第二年按商铺售价的6%收取租金。也就是说，一个30平方米的商铺，一年的租金大约1.2万元，这个价格是相当有竞争力的。开发商聚宝置业成立了总额约1亿元的市场培育基金，计划在开业的前两年使用。

　　由此可见，商铺开业的第一年，将完全由开发商投入成本运作，而不能产生任何现金流。即使是在以后数年，少量的租金收益也不能抵偿投资者的回报。

　　因此，一直看好商铺投资的饶先生并不看好这个项目。他的分析是，投资专业市场商铺，其风险比投资社区商铺或沿街商铺要大得多。后者至少可以出租，问题只在于租金的高低，而专业市场如果运作不成功，购买的商铺可能毫无用处。除去开发商承诺的16%，还剩下投资额的84%，投资能否收回，完全看市场能否运作成功。即使以年收益率10%计算，收回全部投资额也需要10年。