盐田，一直以来都以较为偏远的形象存在，交通的不便，配套的不完善，以及物流区、货柜车的形象，使盐田不被住宅项目所青睐。随着万科东海岸进入市场，“海滨生活进化论”将跨区置业的概念迅速推广，这个被遗忘的角落开始得到市场的重新认识。随着香港新世界、濠信、惠名（富春东方旗下企业）、万科、中海、金地、百仕达、鼎太等品牌地产商纷纷进驻，越来越多项目的启动，海语东园、皇家海湾公馆、桑达·棕榈湾、倚天阁等等项目纷纷面世，盐田进入了一个新的发展阶段。

　　但是，开发商对这块土地的热爱，能否真正推动消费者置业方向的改变，抑或仅仅是开发商的一厢情愿呢？

　　盐田启动有足够支撑力

　　盐田形象的转变，是否可以令盐田的市场出现南山的火爆？其动力是否充分？业界对此评论较多。地产资深研究人士半求认为，万科、中海、华侨城等品牌商的进驻，使盐田的形象得到改善。随着居住项目的增加，居住规模的扩大，盐田的形象也逐步被大家认同，其配套和交通也会向好的方向发展。西部前海大物流规划的崛起，大铲港的规模超过盐田港，这在一定程度上弱化了东部物流中心的形象。物流的形象对住宅来说有一定伤害，尤其是高档住宅。弱化物流区概念对培养东部高档住宅项目有很大的利好，所以盐田的启动是有支撑力的。

　　深圳中原地产王玉龙认为，整个区域形象的改变是从盐田区政府的“蓝色盐田”、“海语论坛”等开始的。盐田道路交通的规划和改善也表现出政府的决心和信心。品牌开发商的进驻也是一个很大的拉动。盐田拥有深圳三个保税区中的两个，黄金珠宝业、高新技术产业以及物流业是盐田保税区的三大支柱。对这些经济重点，盐田区政府一直没有重点宣传，所以鲜为人知。但是它是盐田重要的需求支持，因为就近置业的需求很大。但是这部分需求针对梅沙的较少，因为这些产业员工的收入不足以支持梅沙项目的高消费。梅沙项目的主要客源还是来自福田和罗湖。所以梅沙需要大力推广海岸生活来吸引跨区置业，这是重要的动力来源。

　　功能定位不排斥住宅发展

　　根据深圳市的功能定位，盐田的主要功能定位是物流和旅游，重点并不在于住宅，这就决定了盐田不会像南山的后海那样，成为住宅项目的热点。王玉龙认为，盐田的资源优势更多地体现在物流和旅游上，所以，政府将其功能区定位于物流和旅游是为最大程度发挥其优势力量。这有别于后海、龙华等大型居住区定位，那里将会有大规模的居住项目聚集，而盐田的居住项目不会像这些大规模居住区一样多，所以市政配套有所不同。但是开发商也会考虑到这个问题，争取和发展一些配套设施，对规模不大的居住区来说，尽可能解决其配套的问题。半求认为，专业的功能不会排斥住宅配套，居住区是功能区的必要补充。目前盐田可建面积为10平方公里，它的生活配套设施将会有一定的改善，配套是跟消费走的。大的区域定位影响着区域的配套建设，但是对住宅配套的影响不大，只是倾向性不同而已。

　　梅沙可能成为香蜜湖第二

　　对于盐田的项目来说，怎样定位才能使其形成真正的跨区置业地带呢。半求认为，盐田的优势主要来自环境的优越———其优质海景资源具有惟一性，但是目前这方面资源的利用并不到位。住宅的发展经历了纯大户型社区到多种户型混合社区，现在纯大户型豪宅又开始兴起，例如熙园，市场销售情况很好。营造一个纯大户型的社区对一定阶层的人或者更有吸引力，因为他们需要同同阶层的人居住在一起。而盐田拥有的山景、海景资源，这是其最大优势资源，发展豪宅项目有一定的基础，但是现在的项目中多种户型混杂，对资源的利用不够充分。另一个因素是，目前深圳豪宅很多是内地人购买的，那些相对富裕的人到深圳以后，为方便贸易或者为了一个更好的生活环境或为度假等，在深圳置业，例如雅兰酒店40%的客户来自内地。而深圳白领置业大都对交通很在意，有钱也不大愿意居住在距离市区很远的地方，而且也注重安全感。所以，很大部分客户将来自内地。但是，万科东海岸项目负责人表示，纯豪宅项目对深圳并不适合。虽然盐田自然资源具有稀缺性，但深圳是商业性城市，居住者不能离开都市太久或距离太远，需要与城市进行频繁的接触。对于定位而言，盐田的梅沙也不排除发展成香蜜湖第二的可能。

　　紧密联系盐田罗湖交通

　　地产资深研究人士半求：

　　目前特区内的土地供应不多了，盐田是特区内的一块资源非常好的地块，所以它的启动是有一定的基础的。

　　盐田的发展存在一定的瓶颈，高速干道的通车虽然有助于解决盐田的交通问题，但是目前的交通条件仍然不允许很多置业者涌入盐田。盐田的供求瓶颈很大程度上是目前交通没有得到改观造成的。目前在客户群体没有扩大的情况下，盐田住宅项目的骤然增加，的确存在着供求之间的矛盾。这个矛盾并不在于项目的数量和总的供应量，而在于供应增加，需求增加不明显而遇到瓶颈。一旦打开这个瓶颈，供需就不存在问题了。

　　私车的调控，以及市区的交通情况对盐田的置业也会有影响。愿意住在盐田的居民都是中产以上的，所以对私车的经济调控不会对他们产生太大的影响。但是，在市区内交通情况恶化，以及私车受到限制，对该区域的项目会受到很大影响，因为该区主要的客户还是来自于福田和罗湖，对交通的依赖很大。我们建议的是盐田与罗湖的交通形成一个组团式的微循环，整个市区形成一个哑铃型的组团式交通，盐田与罗湖的交流紧密，所以在交通上不要追求长距离的南北贯通，而是增加两区之间的交通紧密联系。

　　盐田换房者需要大社区

　　万科东海岸项目负责人：

　　梅沙项目在盐田是特别的，它的客户主要是跨区消费的置业者，从东海岸的销售情况来看，福田和罗湖的客户比例很高，并且基本上都是有车人士。随着公交系统的改善，居住在周围的人也会被吸引过来，但是交通、基建配套都需要时间来积累。

　　梅沙的项目功能多样，有旅游度假项目、居住项目、投资项目，所以需求也来自各方面，多种多样，所以客户来源的面比较宽。盐田居民需要改善生活环境，换房的需求量很大，但是大社区项目的选择并不多，尚未得到满足。整体上盐田供应量并不大，随着经济不断发展、大企业的落户，需求的增长将很迅速，所以需求是足以支持其供应量的。

　　不同片区供求压力不均

　　深圳中原地产王玉龙：

　　盐田目前整体给人感觉供应量增加较快。但是供求状况要分几个片区来看，老沙头角基本饱和，需求和供应都不够强劲；明斯克航母附近的填海区域供应量很大，会有一定压力；盐田新区委一带，也有部分楼盘在供应，压力也存在；盐田港后方一带，供应不强盛，需求也有两个保税区和港口企业的支持；梅沙的高档项目供应较大，主要靠福田和罗湖客源。梅沙目前的情况较好，但是，销售速度开始出现减慢的迹象，表明已经遇到了瓶颈需要解决。从短期来看，消化能力没有供应能力强，所以会在短期内出现供求方面的压力，瓶颈问题正待解决。

　　居住项目的销售对公共交通系统的依赖性很大，私家车支撑不了很大的需求，所以，除了道路的修建，公交系统需要进一步完善，何况私车将要在闹市区受限制。深圳往西部和北部的发展和扩张都如火如荼，但是对东部的关注相对冷淡，这与东部的公交系统不够完善以及地铁没有到达有关。