发展商对于深圳目前实行招标拍卖的土地出让政策会否导致地价“虚高”，以致发展商进退两难的担心，以及招商地产9月26日在上海举行的土地公开招标会上以排在“第十一”的竞标价格，在综合评标中一举获得13.4634万平方米的土地而成为大赢家的事实，引发了业界对拍卖是否能改成“综合评标”方式的疑问。

　　综合评标避免认钱不认人

　　9月26日，来自深圳的招商地产在上海以比最高出价“少很多”的价格，获得位于上海市松江区，土地面积13.4634平方米，容积率不超过0.7的“沪亭北路一号”地块的使用权。招商地产董事总经理林少斌透露，虽然招商地产的出价不是最高，但由于上海采取了“综合评标”方式，招商地产最终以过人的资质和过硬的业绩一举夺标。

　　这次事件对深圳地产商触动很大，市规划与国土资源局在华侨城威尼斯酒店召集30多家发展商举行了一次高规格的“房地产开发企业座谈会”。会上，有发展商批评深圳土地出让政策因循守旧、缺乏制度创新的勇气和魄力。从评标标准和最终胜出的企业来看，上海采取了报价、企业资质与业绩、规划方案等各占一定分值的“综合评标”方式，与“价高者得”的深圳土地出让政策相比，这种方式提供的参考因素更全面，避免了只认钱不认人带来的盲目性。

　　综合评标导致不公正？

　　对此，市规划与国土资源局副局长罗蒙直陈个人观点：深圳搞“综合评标”，并不可取。他认为，首先人为因素太多，公正性很难保证。其次，市场经济最重要的一条法则是“机会面前，人人平等”，如果土地出让采取“综合评标”的方式，则会剥夺房地产行业外的投资者的参与机会。更重要的是，这种方式的评分标准很难制定。

　　对于这些问题，业界也纷纷展开讨论。招商地产副总经理胡建新认为，人为因素对综合评标的公正性会带来一定的影响。但是，这并不是说人为因素的存在就一定会导致公正性的损失。他建议国土局可以建立一套制度、程序来保证评标的公正性，对评标过程进行适当的公开公布，增加透明度。但是，他也承认，这对国土局来说，是一项很有难度的工作，需要较长的时间才能实现。深圳中原地产策划总监玉家雄也同意这个观点，他认为有很多方式可以做到降低人为因素。首先可以请与开发商无密切关系、信誉度高的独立的专家参与评标；其次，评审标准尽可能量化，例如将来的预售价格是可以量化的，并且公布量化的标准、量化的过程，整个过程尽量公开，并保持独立、公平的原则。但是，综合评标由于受人为因素、专家的喜好等的影响，如果要用这种方法，则需要接受这些瑕疵。

　　拍卖也要考验综合实力

　　那么，综合评标是否就会导致竞争的不平等呢？胡建新认为，不会影响竞争，因为市场的竞争最终都会落实到综合实力的竞争，并不是价高者得就可以赢得最终的胜利。对于以往的并不是从事此行的开发商来说，影响的确很大，因为没有业绩的支持很难得出准确的资质的认定。玉家雄则认为，拍卖也是对综合实力的一种考验，在坂雪岗这块地拍卖时，不同发展商所表现的竞标能力不同，小发展商很快退却，中等发展商后劲也不足，而最后成为大发展商的角逐，就是因为他们可利用的资源多、人才多，经验丰富，成本控制能力强，能够承受较高的地价成本，所以最终获得优胜。反而在综合评标上，开发商们需要提供初期方案，小发展商如果能够做得更好，也会获得土地开发机会，小发展商与大发展商的差距不如想像中大。