随着新一轮别墅开发热的兴起，一种以充分利用山水资源、秉承“亲自然主义”理念的山水别墅，从别墅家族中分化出来，崭露头角，成为别墅市场中的豪宅极品。
　　近日，在成都天泉聚龙国际生态别墅园召开了“２００３年中国山水别墅高峰论坛”，到会领导、专家、开发商，从专业的角度，围绕山水别墅的话题，进行了广泛深入的交流研讨。

　　从“以人为本”到“以自然为本”
　　聂梅生：全国工商联住宅产业商会会长

　　山水别墅是别墅中的一种类型，属于低密度住宅。实质是生态问题，是把生态环境放在第一位，要求别墅建筑要与自然高度和谐。
　　生态环境可以分为两类，一类是先天十足的、原汁原味的原生态环境；另一类通过人工营造，从而形成良好的生态环境。
　　人工营造生态环境并不困难，原生态的项目反而不好做，犹如裁剪师面对贵重衣料，谁都不敢轻易下剪刀一样。
　　对自然生态的空前重视，是源于对“以人为本”理念的质疑和重新认识。
　　“以人为本”把人的需要放在首要位置，过分强调人的需要，把自然生态环境放在次要和从属的地位，当人的需要与自然生态环境发生矛盾时，最终的选择是牺牲自然生态环境。因此，国际上对“以人为本”的理念是持质疑态度的。
　　在全球强度可持续发展的今天，“以人为本”理念显示出其局限性，而呈现出向“以自然为本”的转变趋向。
　　“以自然为本”强调的是人与周围环境尽可能多的协调，在进行人居开发建设的整个过程中，重视环境问题，把对自然生态环境的保护放在首要地位。
　　“以自然为本”理念对人居开发建设的要求是十分明确和具体的，甚至涉及到对细节的苛刻要求。
　　国际上强调人的生活模式不能太麻烦，变化太多的做法并不需要提倡。按照以自然为本的理念，最大限度减少对自然生态环境的破坏。
　　中国目前开发建设的别墅很多，但许多项目考虑得很简单。作为别墅，应当考虑得非常细致。细节最能看出开发商的功力。
　　国外一些别墅项目，对能源的节约利用很重视，大量运用节能技术。而我们的一些别墅项目，却还是固守传统的建筑技术手段，产品没有形成技术优势。应当注意这几年中新技术的发展，及时采取最先进的技术手段。
　　郊区别墅大盘很盛行，但事实上，一个项目人住多了，容易破坏生态。需要合理布局，适当分散，把别墅建筑和配套设施，巧妙地放在自然生态环境中，而不要过于集中地布置别墅建筑和配套设施，尽量减少土方开挖，维护好原生态植被。
　　山水别墅对“山”只是一个自然生态环境维护的问题，而对于“水”的处理却要困难得多。表面上看，有水是好事，是卖点，但事实上水是一个难点，一个瓶颈。大量的人住进别墅区，如何形成科学的上下水系统，既保证生活用水需要，又不致破坏水质，这是个很大的难题。水的问题解决不好，美丽水景可能会变成臭水塘，弄巧成拙，适得其反。
　　山水别墅讲究密度，０．９以下都可叫低密度，越到低端越好卖，越高越不好卖。别墅与别墅之间的差距是很大的。拥有优良生态环境的山水别墅行情看涨，是符合价值规律和市场供求关系的。

　　须有个性化市场定位
　　栗文忠：中国房地产报社社长、总编辑

　　山水别墅是个性化的别墅产品，须有个性化的市场定位。
　　中国古老传统是“千金买房，万金买邻”。购买别墅的人十分重视与邻居的“门当户对”，“物以类聚，人以群分”，在别墅客户群中表现得较为明显。金融界、文艺界人士，就喜欢跟金融界、文艺界人士扎堆为邻。近年来出现的个性化别墅，如北京的总裁别墅，就是专门为企业高层管理人士度身定制的。在山水别墅大盘里，不妨也规划出一些个性化的客户区域，满足乐山乐水的个性化客户群体的择邻需求。
　　山水别墅项目的定位应当深入研究：哪些人最喜欢购买山水别墅，多少收入的人买您的山水别墅，是什么人来住，是休假，还是投资，是政要显贵之家，还是艺术家之家。项目定位准确了，市场销售就提起了精气神。

　　贵在与环境协调
　　吕俊华：清华大学建筑学院教授、博士生导师

　　我对中国的山水别墅了解不多，但是到国外讲学的过程中，住过世界上许多国家的别墅。
　　外国别墅给我的突出印象是，建筑与环境非常协调，可以说完全融入自然环境之中。而我们的一些别墅，则处处是人工雕琢的痕迹，看不见自然的影子。
　　我曾住在挪威一位建筑师的别墅里。别墅是建筑师自己动手盖的，基本都是木构架，完全结合山坡地形设计的，住在里面能看到外面的景色，这是诠释别墅原意典型的城郊小屋。
　　加拿大讲学时住过一处别墅。一棵倾斜在地的大树，被巧妙地作为一个小小的拦水坝，将山上流淌下来的水栏成一个小水塘，房子就建在水边，感觉极好。
　　西欧一个小城，别墅就建在两条水系之间，乘坐游艇，可观赏水岸边各式各样的别墅，看到典型的西欧小城风貌，赏心悦目。
　　中国山水别墅建筑设计提倡现代简约风格，这很好，但是一定要保证低密度，保证必要的距离。
　　成都天泉聚龙国际生态别墅园拥有８００多亩水面，周围有山、有树，是修建山水别墅的理想之地。有人建议在湖上修座桥，便于两岸业主往来。我不主张湖上修桥，起码不要在湖面最宽的地方修桥。本来水是自然的，山是自然的，一片优美的原生态环境，修桥会对环境造成改变，甚至破坏。进行开发建设，不可能一点不改变环境，但要尽可能维护原生态环境，保持与环境的协调，让更多的住户看到更远、更多的自然景观。
　　别墅建筑要融入自然，就不一定要求风格统一，中西风格都行，不中不西也可以，百花齐放。提倡个性化定制，只要客户有要求，都应该定制。别墅建筑设计比一般建筑设计更难，更要求创新，追求惟一性、个性化，做成尖端产品。

　　提倡现代简约风格
　　周方中：中国建筑设计大师、成都方中建筑设计事务所总建筑师

　　山水别墅须以真山真水条件作为依托，营造城市之外世外桃源般的高品质居所。
　　山水别墅的规划设计，应重视维护原有的地形地貌，尽量减少土石方开挖量。通过合理的规划设计，使别墅区的自然生态环境得到良好的保护，甚至比原来更好、更美。
　　山水别墅的规划设计须主动地适应环境，而不应单凭主观愿望去改造环境。当然山水别墅也有个环境塑造的问题，原则上应在尊重原有自然生态环境的基础上，有限度地进行人工塑造。通过精心规划设计，创造舒适、安全、优美的人居环境。
　　别墅的平面设计十分重要。同样的面积，可能设计得很好，居住方便，舒适；也可能设计得很差，居住时处处不方便，一点也不舒适。让人居住不舒适的户型设计，是浪费建筑面积。常见报章上登的一些户型设计精品，细看问题不少，根本谈不上是精品。
　　平面设计要研究如何设计得更好，综合考虑使用功能、通风采光、居住安全、物业管理等，解决好相关的矛盾。如果山水景观非常好，别墅建筑就一定要突出景观效果；如果是专门用于休闲度假的别墅建筑，就要根据休闲度假的需要进行功能配置和平面布置。
　　别墅区的道路设计要充分考虑居住者的私密性，让游人从家门口穿梭往来并不好。住家不是博物馆，不要让道路有意引导游人上居住区。作为别墅区，安全性、私密性是重要前提。

　　面临挑战和机遇
　　邓荣飞：中铁五局集团有限公司副总经理、成都天泉置业董事长

　　在新的政策环境条件下，对于山水别墅的开发商来说，真正是机遇与挑战并存。
　　国务院１８号文件指明了今后中国房地产市场的走向，明确了房地产业是国民经济的支柱产业，给了房地产业一个最大的发展机遇。这表明中国房地产的发展是不以人的意志为转移的。
　　社会需求是有差异性的，多层面的。随着中国经济的发展，富裕起来的人越来越多，低标准住房换高标准住房的人也越来越多，必然产生对高端住宅产品的市场需求。别墅作为高端产品，居住的最高境界，是住宅市场中不可缺少的。换言之，没有别墅产品的住宅市场是发育不完全、不充分的市场。市场给了别墅发展的机遇，反过来看也是挑战。
　　做真正的山水别墅需要的条件是苛刻的。有真山真水的地方不少，但距离城市太远，就不适合了。而位于城市近郊的真山真水却极为罕见，资源非常有限。
　　为数不多的所谓山水别墅与人们理想中的山水别墅是有差距的。山水别墅在中国的文学艺术、园林文化、风水文化中占有重要地位。中国风水文化的核心就是讲山水环境与建筑的关系。园林文化，也讲究山水，只不过是在人造的园林中建造假山假水。传统的山水别墅文化中有益的精华要吸收，但不能简单地搬过来做现代的山水别墅。传统的别墅是自然经济单独的院子，具有现代意义的山水别墅则秉承不同的理念，有着不同的规则程式和不同的功能要求。
　　真正的山水别墅在开发过程中，要能够科学合理地解决好保护生态环境、项目总体规划、别墅建筑设计、环保建材选用、生活污水排放、垃圾无公害处理、多元生活方式营造等一系列重要问题，满足现代人居住生活所需要的许许多多个性化要求。

　　重视可持续发展
　　刘玉成：成都市人大城环委主任

　　真正的山水别墅最能体现可持续发展要求。别墅是住宅市场中不可缺少的高端产品，拥有一定的消费群体。
　　山水别墅虽然大多在郊区，但不能完全脱离城市生活。半小时车程范围内最好。
　　山水别墅能不能开发，开发多大规模，把握怎样的节奏，生产何种类型的产品，归根到底是一个市场问题。国家在一定阶段内严控别墅用地审批，不等于别墅没有市场，不等于不能开发别墅产品，关键是要对项目和市场作具体分析。没有别墅，住宅产品结构不能说是合理的。成都市ＧＢＤ人均超过２０００美元，进入高增长阶段，人民富裕程度不断提高，必然产生对别墅的市场需求，而且这种需求会不断扩大。
　　根据总体规划，成都城市将大幅度向外扩展。解放初期，成都城区面积仅有１８平方公里，去年成都城区面积已达２３８．８平方公里。未来的成都还将扩大到比纽约大４倍。像天泉聚龙这样的近郊别墅，今后真的离城市就不远了，将成为更多城里人向往的天堂。
　　山水别墅要有富于特色的规划设计，生动体现真山真水真文化，努力使建筑与生态高度和谐，满足现代人高尚居家要求。山水别墅项目应该着力打造公共环境艺术空间，营造人际交往的和谐氛围，使之成为环境优美，人际关系和谐的文明社区。

　　珍惜稀缺资源
　　黎光成：成都市房地产交易中心主任

　　成都业界最近围绕大盘和别墅两大问题讨论得十分热烈。其根源在于郊区大盘和别墅都已成稀缺资源，所以引起大家的高度关注。
　　成都市已经正式启动城市新区建设，城东、城南两大副中心建设驶上了快车道。三年后成都市四套班子都将从城市中心南迁办公。锦江区政府也已经决定东迁至三圣乡。在城市规划的引领下，城东、城南及近郊区域可开发用地，早已被众多捷足先登的开发商几乎瓜分殆尽，出现基本上无地可供的局面。
　　据了解，其他一些城市，郊区大盘和别墅用地供应严重短缺的问题同样存在。郊区大盘和别墅项目的开发面临近几年来最为紧缺的态势。
　　在这种情势下，作为近郊大盘的天泉聚龙国际别墅园悄然浮出水面，成为成都别墅市场中的一大突出亮点，一期销售很是抢手。稀缺资源的价值在这里得到生动体现。
　　但问题的另一面是，一些郊区大盘和别墅项目的开发却还处于较为低级的层面，造成对稀缺资源的浪费。所以，手中握有稀缺资源，一定要十分珍惜，要用好用足。

　　经济学思考
　　邹高禄：四川师范大学副院长、副教授

　　山水别墅不仅有居住价值、景观价值，还有经济学意义。
　　目前的中国城市，都是属于成长型城市。人口、土地都在向外扩展。表面看，越是接近城市中心、房地产价值越高。但是，从比较角度看，市内各区位点上的房地产价值增长是不同的，其中边缘区域增长幅度最大；而城市内部区位价值增长随着城市扩大而不断减小。如果城市人口增长速度为４％的话，城市增长房产价值溢价占房产价值的５９％。近年来，成都市人口年增长６％～８％、导致边界增长３％～４％／年，房产价值增长溢价占房产价值的６０％以上。近郊区房产价值增长最快。
　　再考虑土地用途为另一个生产率更高的土地用途取代，房产价值会更高。近郊区房产价值直接由农业价值转换，转换价值更高。相对而言，城市增长房产价值溢价会更多流向近郊区。
　　所以，“山水别墅”因位处近郊，房产价值增长快；加上其相对农业价值转换价值比一般房产更高，最终使其房产价值增长快、房产价值高。
　　从经济学上看，为了节约土地成本，越近中心、城市住宅密度越高。而山水别墅地处近郊区，住宅密度低，环境好，是其价值上升空间大的又一因素。
　　当然，从交通成本看，“山水别墅”因位处近郊，交通成本更高，会影响其价值。但如果交通便利，则不存在这一问题。

　　环境审美标准
　　艾南山：四川大学建筑环境学院教授、博士生导师、四川生态经济协会会长

　　山水别墅具有环境美学价值。对山水别墅的环境美学价值，可以从三个方面进行审视、评判：
　　环境质量：好的环境质量，包括符合标准的水、土、气的质量，是优美的山水别墅的基础。而环境质量是由环境质量评价去判定。
　　景观建筑：山水别墅应是生态型的建筑，应从景观生态学的角度，设计建筑及其环境，应符合建筑学和生态学的审美观。
　　建筑文化：优美的山水别墅还具有新的、美的创意。虽然见仁见智，但也不是完全没有共同的标准。中国文化的一些传统，包括古代风水中的健康居家、养生思想，都可以获得大众的共识。
　　归纳起来山水别墅的三层审美标准就是：“真”。建筑环境质量是基础，由环境评价判定；“善”：景观建筑风格是形象，由景观设计控制；“美”：建筑文化内涵是灵魂，由环境创意实现。

　　亲自然主义的内在要求
　　彭远才：深圳天鳌投资策划有限公司董事长、总经理

　　山水别墅，本质上是对人居环境的思考，是对居所和生态、生活与环境关系的反思。
　　山水别墅秉承亲自然主义理念。“亲自然主义”的基本主张是：合理利用珍稀的自然山水和人文资源，对地形、山体、水系和民俗等资源进行保护性、集约化、可持续的运用和开发。
　　亲自然主义为居所找到了多元化、个性化的答案。第一居所——住在城里的住所、第二居所——住在乡间的度假住所、第三居所——住在山水间的隐居住所。天泉聚龙国际生态别墅园以其独有的自然条件和区位优势集第一、第二、第三居所于一体，打造最具魅力的居住型别墅、度假型别墅和隐居型别墅。
　　天泉聚龙提出“８Ｓ”内涵，全面营造作为生态、山水别墅的指标性条件和品质，可资类似别墅项目借鉴。“８Ｓ”指标分别是：阳光、景观、运动、空气、溪流、森林、服务和个性化。“８Ｓ”指标为生态、山水别墅确立了五个层级的指标性条件和品质：Ａ、原样的保持状态�牐隆⑸�命的健康和安全措施；Ｃ、通过继承、补缺和培育等技术、资金的投入形成的创新性；Ｄ、建筑的体量、容积率和多样性；Ｅ、保障以上指标实施的措施和体系。
　　山水别墅概念的提出和形成，反映出人居环境的进化和探索的成果，是居所和生态至臻完美的典范结合。

　　深入研究区域市场
　　朱兵：成都天泉置业副总经理

　　有人认为，目前中国别墅市场低迷，山水别墅的开发可能面临困境。事实并非如此。
　　国家实施停止别墅用地供应的政策，央行下发１２１号文件，在一定程度上使开发别墅的门槛提高、开发量减少。出台这些政策的初衷，在于防止高档住宅开发过热，而并非想对别墅类物业一刀切。别墅作为高档消费品，有其特定消费群体，存在市场需求，市场的力量有可能突破对别墅的禁令。
　　非典的到来使人们重新审视健康、生命，重新思考居住方式，人们比以往任何时候更加关注郊区的低密度住宅，环境优美，建筑密度低，通风透光、大面积、大开间开始代替位置、价格等传统购房价值观，舒适与健康得到空前重视，非典让人们发现，一些郊区住宅，尤其是山水别墅，在产品设计上的特点更符合舒适健康的要求。
　　私家车的迅猛增多，交通越来越便利，使距离不再成为拒绝选择郊区山水别墅的理由。与普通住宅千篇一律的设计不同，山水别墅的设计上更显得独具匠心。位于郊区的山水别墅具有价格上的竞争力。山水别墅的功能、配套更趋完善。
　　这些因素使为数不多的郊区山水别墅正以不可阻挡之势抢占别墅市场。
　　郊区山水别墅与城市别墅的交锋不再是“第一居所”与“第二居所”的争论，山水别墅以“阳光、空气、青山、绿水”向渴望自然的都市人抛去了绣球，一时间都市人恍然大悟：所有的别墅形式，都因湖光山色而添彩。成都近郊的龙泉驿因近山不进山，近城不离城，环境优美，桃花节闻名遐迩，成为建造山水别墅的理想之地。
　　个别地区出现别墅供大于求的局面，是局部问题，暂时的问题。未来几年中，国家如果继续严控别墅供地，有可能出现别墅产品断档，形成市场空白。而本来就稀缺的山水别墅将更为抢手，显得更加珍贵。