富力此次涉险过关，如过大坎。现在最令投资人担心的是，富力的后市表现会如何？富力给投资人许诺的回报能否兑现？

　　7月12日，富力地产集团副总经理张璇应邀参加新地产组织的“2005年新地产新大盘”研讨会。会上，张璇出言谨慎，有时会突然捂住嘴，连称自己说多了。

　　张璇如此表现的原因，在于两天后，富力将在香港挂牌上市。不过，好在两天后，富力上市涉险过关，当家人李思廉和张力终于可以暂时缓一口气。

　　“薄冰”之舞

　　7月14日上午10点，广州富力地产股份有限公司（HK.2777）终于登陆香港联合交易所主板，以接近招股价下限的10.8港元挂牌上市。挂牌后，以10.8港元平开，小幅攀升至11.45港元，随即开始下挫，最后以11.15港元报收，开盘当日微涨3.24%，当日成交617万股，成交额仅为6863万港元，交投甚为清淡。

　　然而，对富力来说，这样的表现已经令人“大跌眼镜”了。

　　此前，富力的上市前景被香港的业内人士普遍不看好。14日下午，一位香港的投行人士对新地产说：“富力能成功上市已经是令人大跌眼镜了，上市当日没有跌破发行价再次令人大跌眼镜。”该人士甚至很诙谐地对新地产表示，“现在，高明的分析师们都不敢开口了，因为他们全看错了。”

　　富力的招股价上下限分别为10.7港元和12.03港元，约为2005年预测盈利的6.9倍至7.8倍。根据富力的招股书，富力的每股资产净值为5.56港元（下限定价）至5.92港元（上限定价），即其招股价对每股资产净值大约溢价100%.而此前，其他到香港上市的内地地产股，股价对每股净资产值全部都有折让，例如首创置业（HK.2868），每股资产净值为3.33港元，而其招股价仅为1.64港元，即投资人仅花1.64港元就买到了3.33港元的净资产。

　　富力如此之高的招股价遭到了市场广泛质疑。

　　国泰君安的一位房地产分析师在7月12日对新地产分析说，富力的招股价定得有些令人不可思议。在现在这样的宏观大势之下，富力能成功上市的几率很小。

　　而一家香港的媒体也发表评论说，以市盈率计，富力的招股价似乎不贵，但地产股好似面包店，卖楼多盈利自然多，但并不代表公司的价值就会提高。毕竟地产是周期性很强的行业，用周期最好的一年盈利，再乘以一个看来不高的市盈率为公司估值，其实是十分误导的估值方法。比较合理的估值方法应该是：点算一下公司手头的待售楼盘、建筑中楼盘、土地储备，再减去负债，得出公司的资产净值。除非楼市会一直上升，否则，地产股股价对资产净值都有一定折让。

　　该评论甚至还批评说，手紧不是问题，但富力估值就应该现实些、合理点，留些水位给小投资人。老老实实地说，论价钱、论资产质素、论业绩、论实力，富力都不如买中国海外（HK.0688）、首创置业或上海复地（HK.2337），因为，对应首创置业3.33港元的每股资产净值和1.64港元的招股价，富力的招股价简直就是贵得离奇！

　　如此之高的股价遭到了香港本地投资人的明显抵制。

　　此前，根据富力的招股计划，富力的公开招股部分票认购日于7月6日截止，而据新地产获知，直到截止日，前往银行入票认购的投资人少之又少，很多银行没有收到任何认购申请。一位基金经理甚至公开对媒体表示：富力地产没有知名度，对富力地产也没有兴趣，他们认可的是北京的北辰、首创和上海的复地。

　　根据富力在挂牌前的最后时刻发布的公告，富力在香港本地未获足额认购，仅认购695万股，仅为其公开发售股份总数的37.8%.富力也被迫调低了筹资预期，筹资额为19.86亿港元，比预期的22亿港元少了2.14亿港元。

　　庆幸的是，富力在美欧等地的国际配售情况较为理想。在富力提高国际配售比例后的国际发售中，不但在全球配售的1.77亿股全部发售完毕，还获得约15%的超额认购。正是这部分的超额认购，使得富力能用以填补其公开招股部分的1839万股的认购不足，最终得以涉险过关。

　　而据富力的招股说明书显示，富力地产股票的全球发售包括国际配售以及在香港公开发售两部分，其中90%以国际配售形式供全球机构投资者认购，仅有余下的10%以公开形式向香港的散户（个人投资人）认购。富力副董事长兼总裁张力也向媒体透露，富力的股票最后大部分被来自美国的国际投资人认购。

　　渤海证券的一位分析师对新地产分析说，富力在香港公开发售部分的认购严重不足说明，富力公司高层已经提前料到了香港市场尤其是个人投资者对招股的冷淡反应，正因如此，富力才将绝大部分股票供国际机构投资人配售。反过来说，如果没有国际机构投资人的超额认购，富力成功上市是不可能的。同时，富力聘请了实力强大、经验丰富的瑞士信贷第一波士顿和摩根士丹利作为其上市保荐人，这样就能利用瑞士信贷第一波士顿和摩根士丹利做中间人，同国际机构投资人面对面沟通，有利于做好公关和说服工作。

　　能够涉险过关，已经是庆幸至极。因此，富力挂牌当日市场交投平淡自然就不足为奇了。

　　资金压力已不堪重负？

　　东方高圣创办人、《中国并购评论》总编陈明键在富力上市之日对新地产分析说，富力地产收盘在11.15港元，交易量仅占其募资总额的3.4%左右。从上市首日的交易情况看，市场交投很不活跃，这说明富力地产在香港本地基金的认购额相当低。据此推测，富力公募资金达不到计划中的20亿港元就在意料之中了。

　　陈明键同时对新地产分析说，富力上市定价确有过高之嫌，从其招股书披露的财务状况看，富力的长期资本严重不足，亟须股本金来充实财务能力。因此，其IPO（首次公开发行股票）定价显然是按照长期资金缺口倒推出来的。