访广州番禺锦江房地产有限公司副总经理杨晓军

　　领先思想，成就名牌区域

　　记者：华南板块作为区域地产或说中国房地产发展的一个重要板块，杨总是怎样看待它的发展态势？

　　杨晓军：华南板块云集了八大开发商，在某些方面成为地产界的代表，从开发理念、开发模式上，比较领先当时的广州地产思想。主要表现在下列几个方面：

　　首先是规模比较大，在全国难以找到这样一个大盘云集的板块，有这么多大开发商，集中在一个区域，进行大规模的房地产开发。

　　其次是开发的标准比较高，这些开发商都比较有实力，并达成了开发“居住与世界同步”的高素质住宅产品的共识，在开发理念、开发模式上，舍得花成本，基本上都请了国外的一些一流的设计公司进行规划设计，如新加坡雅科本，美国贝尔高林、WY等。

　　再次虽然有这么多开发商同在一个区域开发，但产品个性比较强，比较合理利用项目自身的一些自然资源、地理优势等，在产品形状及差异化方面，做了很多细致工作，形成百花齐放，各有各精彩的良好局面，形成了全国少有的环境优美、规划设计一流的高尚住宅云集的广州“中央居住区”，对于中国城市城镇化发展有非常好的成功经验可以借鉴。

　　记者：关于“华南板块”的说法，无论是业界还是媒体，出现“唱衰”华南板块的迹象，比如说华南板块“一半是火焰，一半是海水”、“风光不再”等等。

　　杨晓军：其实，我觉得有些媒体也应该检讨一下自己，华南板块成为全国房地产的示范板块和关注焦点，应该说也是媒体与开发商共同打造推进的一个良好结果。现在华南板块开发比较成熟，不像以前那么吸引眼球，可能有些媒体会反过来去探讨，反思华南板块的发展是否存在某些问题。如果从促进良性发展的角度反思是有益的，但如果流于肤浅的批评则是有害的。我想说，华南板块现在可能没有以前那么引人注目，一方面是整体的房地产经济环境走势没有2001年那么旺；另一方面，开盘之后的楼盘，销售上基本是稳中求升的一种策略，不像开盘之初有那么大的营销推广活动。这是市场良性竞争趋于理性、成熟、规范的良好表现。

　　差异化竞争，吸引高素质业主

　　记者：市场关于锦绣香江的售价，好像有一些说法。说锦绣香江既卖到华南板块的最高房价，同时又卖到区域市场的最低售价，高达1万元每平方米，低至2000多元每平方米，同在一个社区为什么会有这么大的差价？这种定价及客户划分，您是怎样看的？

　　杨晓军：关于这个问题，其实我们也对客户进行过深度访谈，他们也认为冲突不大。比方说，我们的住宅是分组团开发，是封闭管理，在组团之间是互不干涉，但小区内部、外部环境可以共享。另外一种理解，不是每个人一开始置业就能够买别墅，有些买别墅的，其实也是好几次置业，而这些买洋房的，也不是说生来就是住洋房，而我们的洋房是通过一些促销奖励主要销售给博士、硕士、留学生等本科以上的高学历人员，别墅主要销售给一些成功的富豪阶层。有这样一种产品差异，有这样高素质的业主，我们就可以给他们设定一个目标，现在住洋房，以后还是要住高档别墅。从市场销售看，这种策略是成功的，我们也建立了一个开放、和谐、多元共享的高尚社区。

　　记者：现在锦绣香江的销售状况怎样？整个区域的销售情况如何？

　　杨晓军：锦绣香江一、二、三期基本售完，第四期“锦绣山水园”有981套，自今年7月发售至今，已销售过半，销售形势应该说还是比较好的。现在新开发的洋房，均价就提到了4000多元每平方米的均价，至于当时的2300的售价，是毛坯房，而且也不多，与现在价位相比，洋房的价格上涨了1000多元。

　　如果说华南板块从2001年崛起，这几年的销售我个人是认为不错的。从第一年，开盘销售是最好，这两年市场表现也相对稳定。第二、第三年，华南板块在广州楼市的美誉度较好，消费者认同度更高，楼价、成交量都稳中有升，认为华南板块是广州楼市比较超前、比较适宜居住的高尚住宅区。对消费者来说，产品选择范围得到了扩大和丰富，别墅、洋房都有，而且环境优美，交通、配套也逐步完善，这在很大程度上，吸引了广州居民，尤其是广州的一些高收入居民前来置业。

　　区域发展的压力不会太大

　　记者：华南板块云集了好几个大盘，其开发面积都在千亩以上，包括锦绣香江，开发面积达到了几千亩。据知，这些项目不少还未开发过半，像雅居乐可能才开发1／3的市场量，锦绣香江也一样，可能也有一半以上还处于待开发阶段。按一般的地产开发理论，地产开发超过一定时期，其开发成本就会增加，据说这存在一个临界点。像这么大的一个社区，和现在的市场竞争状况，你们是否感到区域开发商对后期开发存在很大压力？

　　杨晓军：有这么多的土地储备，其开发量是由市场供求关系来决定的。从区域地产开发的状况看，各开发商基本是分组团开发的。这期市场销售好，下期就加快，如果市场销售慢，下期就放缓。实际上，作为开发商来说，在商言商，不会盲目去开发产品，是顺应市场供求关系，开发多少，开发怎样的产品，必须要以市场接受为前提提升品牌和产品的市场竞争力。再实际一点来讲，配套跟上后，会吸引更多的人前来置业，如果说感到有些压力，我觉得可能有以下两点：一是配套还要逐步完善，市政配套和小区内配套都要进一步完善；二是受市场环境及供需关系，开发供应量要做到适当。

　　总体上看，未来发展会逐渐向更好的方向走，毕竟已有良好的基础和规模效应，在开发大盘上，也积累了丰富的经验，在产品内涵、产品把握上，会不断创新，开发更加人性化设计的产品。另外，华南板块大盘间的大多数资源是可以共享的，随着开发量的增大，前期公建配套的成本也会越摊越低，规模效益的优势会越来越明显，在后期的市场竞争中也会越来越有竞争力，后期开发也越来越容易。

　　记者：您认为房价有无上升的可能？

　　杨晓军：随着区域开发的逐步成熟，以及政府加大区域的投入和规划，如广州会展中心、琶洲生态科技城、地铁3号线、新光快速干线的开发兴建，开发大南沙、建设广州大学城和高新技术产业区的加快，华南板块作为大广州和珠三角中央居住区的地位日益明显，区域房价会逐渐升高，呈稳中上升趋势。

　　生活成本越来越低

　　记者：由于华南板块的区域定位是住宅区，没有相应的产业链，或说一时还难以跟上，因此不少人说在华南板块买房，特别是广州的一些上班族，认为在华南板块生活成本会比较高，在华南板块生活，成本是否高了些？

　　杨晓军：我个人认为生活成本不高。从交通情况看，不少社区都有自己的交通巴士，一般前往市区是不收费的，即使收费，对小区业主也有相应的优惠措施。从教育来看，整个华南板块应该是走出了一条社会办学的路子，且大多是与名校合办，或是名校的分校，收费也各有不同，但对业主都有很大的优惠，各个小区的资源还做到共享，区内的生活配套也越来越多，许多还是世界一流的，如世界最大的高尔夫练习场，东南亚最大的动物世界、歌剧院，还有大型超市、医院、酒店、食街，区内的生活是丰富多彩的，能够享受到这么好的环境和配套，生活成本相对而言是比较低的。

　　记者：目前华南板块楼盘业主投诉多不多，以锦绣香江来说，业主投诉状况怎样？

　　杨晓军：华南板块的业主投诉相对而言是比较少的。锦绣香江的业主投诉是较少的，我们的环境、质量非常好，基本上没有业主投诉，现在我们所接到的一些投诉主要是完善配套，维护、建设好社区环境方面的，对此，我们都非常重视，因为这种沟通交流有利于促进我们创造更加和谐美好的社区。