郑大伟访谈（一）

　　鉴别写字楼

　　编者按：整体经济的发展，带动了深圳写字楼市场的日益繁荣。但是，处于起步阶段的深圳写字楼市场，在产品和市场之间尚存在着一定的盲点。

　　如何挑选一个适合企业需求的写字楼，如何对写字楼进行专业的产品鉴别，是写字楼需求者要补上的重要一课。同时，这也会对我市写字楼市场的发展起到关键作用。

　　为此，我们邀请郑大伟先生作一个关于写字楼鉴别的系列访谈，冀此引起对写字楼更多有益的探讨。

　　甲级写字楼需求不断上升

　　记者：郑总，两年前，您在主持新世界中心项目设计招标时，对深圳写字楼市场有过乐观的评估和预测。您对深圳写字楼市场目前的表现有什么看法？

　　郑大伟：在整体经济发展的背景下，珠三角经济圈的带动作用不断强化，深圳作为中心城市的地位也日益突出。中国加入WTO后，跨国企业、外资银行、保险金融等行业的涌入，以及国内企业的升级换代，都促使写字楼市场的兴旺，尤其是对符合国际标准的甲级写字楼的需求大有上升势头。

　　早期，深圳民企受规模和资金的限制，基本选择公寓式、厂房改造甚至就在住宅区办公，企业选择写字楼，更多的是从节约办公成本的角度出发的。今天，宏观的经济发展背景决定了新的商务需求，企业对写字楼的需求，无论是对位置、交通、实用性，还是对企业形象、办公模式，都有着综合的考量。近一、两年来，中心区、车公庙许多新生代写字楼的崛起就是很好的佐证。

　　选择写字楼应进行专业鉴定

　　记者：鉴别写字楼是一个比较新的提法，能说说它的理由吗？

　　郑大伟：在目前写字楼市场供需两旺的同时，我们特别要认识到一个问题：对深圳来说，住宅市场经历了二十年的磨练，发展商、购房者在实践中积累了相当的经验；但是，写字楼的规模发展在深圳可以说是刚刚起步，企业对写字楼的需求和业主对住宅的体验是不同的，以通常对住宅的标准来衡量企业对写字楼的需求显然是错误的。因此，从企业的需求出发来选择适合自己的写字楼，对写字楼的品质、内部功能进行专业的鉴定就成为必须的考察标准。

　　记者：什么是写字楼的品质？

　　郑大伟：决定写字楼品质的因素是多方面的。首先，各个因素的重要性排序应为写字楼的地理位置、交通条件、周边环境、外观设计及外观品质，最后再到内部，内部功能的配置是一个重要方面；其次，写字楼的形象（包括高度、外型设计等）、纯写字楼与商业办公写字楼的差异化、服务管理等等，都将决定写字楼的品质。另外，和住宅相比，写字楼的造价要高出普通住宅3到4倍。高档写字楼的造价可以达到每平方米万元以上。

　　记者：纯写字楼和商业办公写字楼的区别在哪里？郑大伟：这是存在很大差异甚至完全不同的两种物业类型。纯写字楼有着更明确的商务办公的物业指向性，从更有利于商务工作组织。从维护环境及服务的专业性和纯净度来考虑，纯写字楼避免了环境和人流的混杂，而以专业化的商务服务配套满足用户的需求。

　　记者：您谈到写字楼的内部功能，具体表现在那些方面？

　　郑大伟：可以说是内部功能，或者是内部的硬件环境或条件。从影响写字楼品质的角度来看，归纳起来有以下几个方面：1、层高，包括结构层高及装修后的净高，对于用户来说，后者更为重要；2、架空地板的设置标准，对后期智能化布线的适应能力；3、外墙面的质量，如幕墙的密闭性能、抗紫外线参数、节能指标、降噪性、视觉效果以及环保性；4、弱电容量，对楼宇智能化各项配置的预留空间；5、垂直交通能力，电梯数量配备和运行设计；6、生态化理念和实际水平；7、空调系统和内部空气质量；8、写字楼内部办公的配套水平；9、室内公共空间的装修水准；10、平面布置的效率。

　　随着市场的不断需求，写字楼的内部功能将日益丰富和个性化。因此，以专业的眼光来看待产品，将使自身对产品的需求更加真实、有效。

　　郑大伟：

　　南京大学城市与区域规划专业学士、硕士，曾任教南京经济学院，任职深圳市城市规划设计研究院，现任深圳市新世界集团有限公司总经理，是中心区标志性写字楼——新世界中心的主要决策者。