一些城市税费占房价１／３以上，高税费令开发商资金吃紧

　　到了年底，各级政府在计算税收时会发现，房地产行业的税收占有相当的比重，无可争议地成为各级政府财政收入的一棵摇钱树；而另一方面，面对着各种雷打不动、居高不下的房地产税费和年年走低的利润率，发展商则感到压力步步逼紧、生存处境日益艰难。

　　【房地产税费】
　　成为政府财政收入重要来源

　　在全国各大城市，尤其是北京、上海、广东这样的经济发达地区，房地产业已经越来越成为地区财政收入的重要来源之一。随着各地房地产业投资额、在建面积和销售面积的逐年增加，涉及房地产业的税费总量也在逐年递增，成为各级政府财政收入的重要组成部分。　

　　【高额税费】
　　令发展商资金吃紧

　　与蓬勃发展的房地产行业相比，现行的房地产税费政策和具体的征收措施弊端渐渐凸显，尤其是在房地产投资额、建筑面积的增长普遍低于房地产销售的情况下，发展商将越来越多的资金积压在在建项目上。投资回收周期的延长，又使销售收入和现金收益难以实现，发展商的资金链条吃紧。由于大量涉及房地产业的税费是开发前期投入的，视销售情况而征收的营业税也实行多退少补的先期缴纳政策，在这样的情况下，占发展商开发成本相当大比例的房地产税费几乎都要前期缴纳，这就使得房地产税费在开发商的成本比例中的压力越来越大。

　　【房地产】
　　税费改革已亮信号

　　据了解，目前管理层已经发出了房地产税改革的信号。在１２月６日的“２００３年中国企业领袖年会”上，中国人民银行行长周小川在发表《从税收改革的趋势看城市土地管理》主题演讲时就提及，十六届三中全会提出的试行财产税改革，将对未来中国城市土地管理产生重大影响，一是将来会逐步推行增值税的转型，二是将在适当的时机选择试点实行财产税（也有人称为地产税或物业税）。

　　周小川指出，从财产税角度看，实际上涉及到两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用批租形式，在这种形式下，政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱，以便于政府改善公共服务和城市基础设施；另外一种是，土地的供应和交易基本上没有限制，但是土地的使用要定期进行评估，在此基础上，征收财产税，会使土地初始价格比较低，但每年都要承担一定的财产税，而财产税的做法有利于承租人的优化资源配置，城市的某些特别资源由于基本设施的变化而升值（比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高），财产税也会跟着提高。　

　　□　记者手记

　　“税”“费”不能混谈

　　据记者了解，对于房地产开发中的“税”与“费”，即便是开发商和房地产业内人士，也有人混为一谈。

　　国家税务总局有关人士表示，作为开发商考虑和计量成本的一种方式，将房地产税和费统一计算自然有合理性，但作为上缴财政的“税”和各级政府及办公单位自行支配的“费”，其征收和使用途径多有不同，长时间“税”“费”混称，无助于房地产税费问题的澄清和解决，甚至会给讨论房地产税问题造成混乱。

　　尽管目前房地产税费具体的改革措施仍不明朗，但至少可以预期，发展商长期背负的压力有望减轻。

　　□　链接

　　北京：
　　税费占房价１／３以上

　　目前，北京市商品房市场价格里所含的各类房地产税费已不止３０％。中国城市经济学会副会长、中国社会科学院研究员刘维新在接受记者采访时表示，中国房地产企业在开发和销售商品房过程中所要交的税累计起来应该占房价的２７％。

　　华远集团总裁任志强表示，目前在房地产价格中仅税收一块就占到２０％如果把施工单位的税也加进去，就更多了，３０％都打不住。

　　据首都经济贸易大学城市系主任丁芸则测算，目前开发商要交的税费加起来要占到房价的４０％，其中约有１５％是税，２５％是费。

　　发达国家：
　　税费一般不超过房价２０％

　　在发达国家，地价及税、费三项仅占价格的２０％，建安成本占７３％，利润约占７％。而我国目前的地价及税、费三大项成本约占总成本的５０％，建安成本约占总成本的３５％，利润占１５％左右。

　　据了解，目前，北京与房地产开发经营有关的税有１２种。从开发到销售，房地产商必须与至少２０多个税费征管部门打交道，纳税额约占商品房价格的６％—１４％。也就是说，消费者购买一套１００万元的房屋，其中至少有６万—１４万元是税务成本。