李某与开发商签订了《认购协议书》，交纳了3万元定金，约定一个月后签订正式商品房买卖合同。一个月后因房价上涨，开发商不愿与李某签订正式买卖合同，提出解除所签订的《认购协议书》，并要求李某拿回定金。李某不同意，要求继续履行原协议。在李某与开发商协商过程中，开发商将该房以更高的价格卖给了其他人，并办理了预售商品房合同登记备案手续。

　　由于李某认购的房屋已售予他人且办理了合同登记备案手续，李某无奈之下，只能以开发商违约、要求赔偿损失为由向法院提起诉讼。法院最终判决解除《认购协议书》，开发商双倍返还李某定金，并支付利息。

　　政策法规解读

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。

　　第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》。

　　第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

　　《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……

　　交易提醒

　　从上述案例可知，开发商在与买方签订认购书后未有正当理由不履行约定，买方应如何保护自己权益呢？有关专家建议：

　　1．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因此，买方遇到开发商签订认购书后无理解约的，可据此通过司法途径追究开发商责任。

　　2．如购房者与开发商签订的认购书已具备《商品房销售管理办法》规定的买卖合同的主要内容的，而开发商已经按照约定收取购房款的，则建议购房者在保护自身权益时，可向法院主张将认购书认定为商品房买卖合同，要求开发商履行合同；如开发商已将房屋另卖他人的，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。