转变3　

　　住宅供应：大幅增加　

　　2007年，广州市一手住宅成交面积只有约802万平方米，从2003年以来首次跌破900万平方米。即使如此，广州市2007年一手住宅的吸纳率还在1.2左右。　

　　这一现象，也会在2008年发生转变。合富辉煌最新监测数据显示，2008年广州市全市十区新增供应约6.5万套，约700万平方米，比2007年增加5％。其中中心六区新增供应约4万套，建筑面积420万平方米。而经纬地产项目发展及研究部的汇总统计，2008年广州十区的商品住宅供应量约为800万平方米，折合8万套左右，同比大幅增加了20％左右，是6年以来的最大供应量，接近历史供应高峰2002年的供应水平。　

　　“2007年一手住宅‘有多少都不够卖’的现象将会结束。预计2008年可售的一手商品住宅比2007年增加20％左右。2007年广州商品住宅新增开工量非常大，这些产品多数在今年下半年面市。”黄韬说。　

　　赵卓文认为，2008年一手住宅新增供应和2007年相比不会有太大变化，只不过90平方米以下的限价房、中小户型单位会大幅增加，所以2008年一手住宅的套数会出现比较大的增加。　

　　■置业转变　

　　下半年选新货　

　　黎文江认为，2008年购房，如果想有更多产品对比选择后再购买的话，可以选择在年中之后入市；如果想买更便宜的产品，在上半年购买的机会更大一些。2008年，一手商品住宅供应在年中以后才出现大幅度增加。对于买家来说，如果想有更多的产品挑选，就尽量等到年中之后。黄韬表示，2007年新动工的楼盘，很多是在6月份之后。从工程进度来看，无论如何，最快也要在2008年年中之后才能供应市场。　

　　转变4　

　　价格走势：全年波动　

　　2007年广州一手住宅价格基本上呈一路走高态势。从1月份的7140元／平方米，一路冲高到10月份的11574元／平方米，到了11、12月稍有回落，全年只有3月、11月两个月环比出现过下跌。　

　　黄韬认为，2008年广州一手住宅价格不可能复制2007年的走势。1－3月份，和去年年底的市场相差不大，广州一手住宅的成交会继续下跌，成交均价也随着下滑。在4、5月份，广州的成交面积和成交均价有望稳定。6月份之后，成交量和成交均价有望震荡攀升。　

　　合富辉煌市场研究部分析显示，2008年房地产价格，由于受到大量限价房上市和宏观调控的因素影响，市场预期将变得更加理性，预计一手商品住宅均价将以8500元／平方米为中轴，呈窄幅波动。　

　　对于2008年的一手住宅价格走势，赵卓文则持全年都会下跌的观点：“基本上没有支撑价格上涨的动力，”赵卓文说，“届时，投资资金也会撤离，转向商用物业等，以投资资金拉升的一手住宅成交量和成交均价，将会出现同时下滑的局面。”　

　　■置业转变　

　　上半年买平货　

　　因为2007年的特殊情况，去年基本上是越早买就越能买到便宜的单位。按照均价来计算，1月份购买的一套单位，付出的价钱只要12月份的67％。这种状况在今年会发生改变。黎文江介绍，老城区某楼盘原先2万多元／平方米的价格，近期以一次性付款只要1.5万元／平方米的价格推出，短时间内售出了10多套，而春节期间以较大优惠、折扣推出的两个大开发商，销售业绩都不错。在这些大开发商的示范作用下，众多开发商都会采取一口价、特价、打折等价格让步的办法，来打破上半年的销售僵局。加上还有限价房等的冲击，今年上半年楼价会低一些，而年中之后，整体价格可能会回升。如果买家想选便宜的房子，上半年入市可能会更好一些。　

　　赵卓文的观点非常明确：“现在叫人买一手住宅是不负责任的。对于投资者来说，2008年的一手住宅投资价值不高。对于自住买家来说，还不如买二手房。”　

　　转变5　

　　产品结构：中小户型占五成　

　　合富辉煌市场研究部分析表明，随着国十五条中“新建商品住宅中90平方米的中小套型要占70％”政策的进一步落实，预计2008年广州全市“90／70”产品市场供应面积比例将上升至50％，产品同质化趋势明显。　

　　黄韬说，2008年将会是中小户型供应的小高峰，很多90平方米以下的产品会从之前的三成上升到今年的五成。　

　　2007年的一手住宅，产品基本没有出现创新。同质化趋势明显，会使相互之间的竞争加剧，特别是90平方米以下的产品。开发商为更好、更快地把房子卖出去，会在空间利用、连通单位间隔跟以往不同的方面作出创新。　

　　■置业转变　

　　改善型买家　

　　选90平方米以下单位　

　　黎文江介绍，广州64万套房改房业主中，绝大部分都有换房的需求。对于这部分买家来说，更需要面积在120－140平方米之间的大单位，而不是90平方米以下的中小户型。　

　　而市场供应是90平方米以下单位不断增加，90平方米以上单位在减少。如果买家选90平方米以上的单位，一来比较贵，二来选择面也比较窄。现在有部分开发商在即将推出的产品方面，将相连的两套单位，设计成可以打通的两套，这和之前的一些做法相同。不同的是，这些单位，一般是一套90平方米左右，另一套是四五十平方米左右，而不是之前的80平方米和80平方米或者90平方米和90平方米。这样一来，比较符合改善型买家120－140平方米的需求。另外，小的一套一次性付款，大的一套进行按揭，也可以减少二次房贷政策带来的影响。