何去何从取决于政策　

　　9月底出台的房贷新政成为压死骆驼的一根稻草，几年的政府调控效果沉淀，加上房贷新政的直接效用，无论一手楼还是二手楼，都迎来了楼市的寒冬。当然，经过这一年的涨价积累，楼价不可能在2个月内降回1月份的水平，只不过70万元也不至于要去花都买一手房，或者买个20年以上楼龄的二手房。　

　　成交量大幅下滑，一手楼盘开发商坐不住了，炒家坐不住了，价格开始下跌了。理论上，有真实需求并且有一定资金的买家应该开始接盘了。但事实并非如此，在追涨杀跌心理的影响下，买家更淡定了，与业主形成僵持之势。　

　　人们纷纷预测这种僵持会在何时以何种方式结束，然而正如满堂红研究部主任肖文晓所言，中国的楼市是政策市，70万元该如何买房取决于政府未来对楼市的调控手段和调控力度。同时也有人开始以一种平常的心态面对楼价起伏，他们认为楼价不会像今年一样过山车，作为自住买家，那么该买的就买，买了房以后，后市如何意义并不大。　

　　购房故事　

　　70万元的功能变迁　

　　1月　

　　及时购买一手　增值近30万　

　　个案：　

　　IT人士刘先生显然是房价上涨的既得利益者。1月份，刘先生在天河区的美林海岸花园买了一套90多平方米的新房，当时总价为70多万元，单价接近8000元／平方米。现在房子的市价至少为100万元。回看这一年来的楼市变化，刘先生庆幸自己早买了房子。但是在问到“是否很有成就感”时，刘表示，只觉得比投资股票好一点。尽管是既得利益者，但是刘先生也认为现在房价太高，广州房价的趋势应该是趋降，待回复到2007年7月的水平后，趋于平稳。　

　　记者点评：　

　　年初本报二手房产曾做过一个网络调查“假如有8万元，你会怎么支配”，当时近五成的调查者选择购房。年初一手房价均价还在7000多元，而且整体趋势还是上涨，因此当时人们的购房意愿还是相当强烈的。当时果断地购了房，也许现在就可以偷着乐了。如果从投资的角度，刘先生已经赚了近30万元，但是作为自住买家，房子升值还是一种纸上富贵。　

　　9月　

　　放弃一手　高位接盘二手　

　　个案：　

　　郭女士8月底购买了她的婚房――丽江花园华林居，总价在70万元左右。郭女士说自己从三四月份开始看房子，直接就放弃了一手房。但房价上涨的态势让郭小姐几近疯狂，特别是到了六七月份，“有点像击鼓传花游戏，中介每打一次电话，房价就涨一个新高。”而郭小姐看房的脚步也更快了，曾试过中介一天打几个电话，她就从白云到番禺往返几次。最后，郭小姐在8月份接近崩溃的状态下签了华林居一套三房单位。最近听说房价回调，郭小姐说“被楼价戏了一回，非常郁闷。”　

　　记者点评：　

　　虽然统计数据显示，9月份是二手房价最高峰的时候，但是由于二手房买卖交易周期比较长，因此应该说挂牌价8月底9月初是最高峰，而郭小姐就在此时入市。　

　　6－9月份是广州楼价的疯长阶段，这与该段时间外地投资客杀入有很大关系。6月份，业内开始盛传大批深圳炒家被“逼”出深圳，他们游走于珠三角地区，其中广州首当其冲。深圳客炒一手房，将一手房价抬到新的高位，于是不少一手买家“沦落”为二手买家，同时又将原来实力不太强的二手买家――以初次置业者为主，挤出了购房大军。　

　　12月　

　　买与不买　两大力量PK　

　　个案：　

　　面对房价松动，蔡小姐是按捺不住的典型代表。日前蔡小姐刚刚签了下渡路的一套二手房，她看了一年房子，从一手看到二手，在最高位的时候，她没有中招，现在价格松动，她终于按捺不住了。她认为房价不太可能大幅度下降，自己是第一次置业，而且自住，解决目前的问题最关键。　

　　而肖先生则是继续观望的典型代表。10月份到处看房的肖先生最近却淡定起来，虽然手头资金充裕，但他还是愿意继续等待，他认为大家都说房价会降，这个观望期必定还会持续。　

　　记者点评：　

　　如果说此前的国六条国八条是从供应的角度调控楼市，那么今年的房贷新政就是从需求出发，通过对买房设置更大的障碍，达到减少需求的效果。这一招有效地将投资客赶出市场，投资客离场，市场承接力和承接速度明显下降，成交下降的最终结果也就是房价的下降，只是这一过程不可能完全在两个月内实现。　

　　中原地产曾有专家表示，物业税出台在即，意味着国家的调控的方向已经开始转移。从以前的全面调整改变为数量调整，也就意味着调整对象将更多地针对持有多套物业的群体。物业税的讨论和紧缩性货币政策的基调印证了她的这一判断。但是后市如何也变得更加难以预测。　

　　专家观点　

　　楼市走向取决于调控力度　

　　满堂红研究部主任肖文晓：　

　　房价不高时，一手和二手房都在买家接受范围内，人们更多会选择一手房。但是当价格高企，人们就会转向二手房市场。上半年二手房已经超过了一手房，相信明年这一比例将继续升高。但是未来广州周边地块供应比较多，一手货量还很大，现在就说完全进入二手时代为时尚早。　

　　中国的楼市是政策市，楼市的走向很大程度上取决于政府的调控方向和力度。之前的“国六条”、“国八条”带来的观望期都很短，一般在一两个月左右，对一手房影响不是很大，二手业主也很强硬。今年的观望期才两个月，但政策的累积效应已显现出来。另外从物业税的讨论、货币政策从紧基调的确立来看，政府调控房价的决心很大，这对人们的心理预期影响较大，因此市场发生了急剧转变。