本报调查　

　　■新快报记者　黄颖

　　日前，市国土房管局公布了广州4月的楼市数据，广州十区一手住宅均价重回万元大关，达到10977元／平方米，环比上升18％。据分析，支撑广州楼价上升的是高端物业，其价格稳定，成交量也逐步回复去年的水平。相似的是，自去年10月到现在近8个月的全国楼市调整期里，北京、上海和杭州等地的豪宅价格同样没有下降，部分甚至有所上升。由此可见，在楼市调整期中，中国豪宅挺住了。

　　本地市场

　　广州豪宅价格最坚挺

　　记者综合采访发现，在去年10月至今的全国楼市调整期中，价格站得最稳的是大城市的豪宅物业。

　　该现象尤为显著的是广州楼市。今年4月广州楼价重上万元大关，达到次高位水平，市国土房管局分析原因是价格较高的天河、越秀、荔湾等区域的交易比重有所提高，以及高档住宅集中成交，带动整体均价上涨。单价1万元／平方米以上的高档住宅的成交比重从3月的49.9％陡升到4月的69.6％，增加了19.7个百分点。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，自去年10月到今年4月的广州楼市调整期，其实支撑着广州楼市成交量和楼价的都是市场上的高端物业。

　　外地行情

　　其他大城市豪宅价高

　　不仅广州豪宅在这轮调整期中挺住了，包括北京、上海等地的豪宅价格同样没有跌价，甚至有所上升。

　　据北京市房地产交易管理网数据，2007年第四季度北京市一手住宅均价排名前15位的楼盘，其总体均价为3.48万元／平方米，而到了今年一季度，前15位楼盘均价达3.74万元／平方米，季度环比升幅达7.5％。

　　今年以来，上海整体均价虽然略有下降，但豪宅价格也依然坚挺。根据CRIC（克而瑞）系统数据显示，2008年1－4月，上海市高档公寓（均价3万元／平方米以上）合计成交面积15.02万平方米，成交总金额56.44亿元，成交套数1016套，折合成交均价37575元／平方米，套均面积147.8平方米，套均总价555.5万元。上海高端物业成交市场升温迹象明显，4月上海高档公寓累计成交面积6.78万平方米，环比大幅增长2.64万平方米，增幅达63.8％，共成交523套，较3月锐增272套；成交金额为236562万元，环比增43.7％；成交均价为34888元／平方米。

　　价格走势

　　稀缺性豪宅很难降价

　　分析中国豪宅市场价格坚挺的原因，黎文江表示，广州豪宅多是带有稀缺性资源的产品，如江景豪宅、繁华中心地段大型豪宅、CBD豪宅、山景豪宅等，都是市场上的稀缺产品，产品少，所以价值高。另一方面，购买豪宅的买家都是多次置业者，买房主要是自住和投资相结合，买房是为了保值和升值，如果豪宅降价，买家更不会购房。他还表示，对于金字塔尖的豪宅买家来说，其实对房价并不敏感，只要豪宅的地段、配套好，有稀缺性资源，只要其维持住价格，成交自然会上升。

　　上海佑威房地产研究中心主任薛建雄坦言，持续半年多的楼市低迷，令市场分化日益明显，在普通住宅成交低迷的时候，上海豪宅市场却依然保持相对活跃状态。而不少豪宅开发商情愿选择捂盘、出租，也不考虑丁点降价。薛建雄指出，上海楼市的长期供不应求，使开发商并不担心销售问题，也不会担心房价问题。事实上，在2005年房价大幅下滑的过程中，有很多市区的楼盘转售为租，挺过了房价最为低迷的时期。他表示，只要房价的预期增涨空间比捂盘成本大的话，开发商就有可能长期捂盘不卖，一直等到房价达到其预期为止。即使在一个相对较短的时间内，捂盘成本可能大于房价增值空间，那么开发商就可能让点利促销，因此多数时候促销都很“小气”，让利很难超过5％。

　　置业分析

　　购买不看时机看眼光

　　黎文江也表示，买豪宅与购买一般商品房不同，因为豪宅本身的稀缺性资源使其抗跌能力强，所以买豪宅并不太重时机，而主要是考眼光。如豪宅所处的地段是否最好、豪宅所具有的资源是否独一无二、豪宅的社区配套是否优质、豪宅的物业管理是否到位等等。如果这些豪宅的指标都达到了，那么买豪宅就不要计较短期的升跌，而着重看长远的升值空间。

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　　豪宅五大标准

　　1。价格

　　在同片区、同类型物业中价格处于标杆位置，并保持持续的升值能力。

　　2。地段

　　地段是豪宅的必备要素之一。尤其是在广州豪宅市场中，地段因素更为重要。目前，广州市区交通堵塞现象严重，便利的交通成为广州豪宅必备要素。如市中心老城区、天河区都是豪宅地段的首选。当然，豪宅同样不能位于市中心最繁华的地段，因为缺少私密性，居住环境也相对差。豪宅所处的地段是那种虽处于市中心但又自成天地的区域，出则繁华，入则宁静，如二沙岛楼盘、汇景新城等豪宅都有该特点。

　　3。资源

　　资源的稀缺性同样是豪宅必备要素。稀缺性有两种情况：一是不能复制的稀缺性资源，如市中心的江景资源、山景资源；二是稀缺性的产品，如市中心的别墅、市中心大型社区等。在目前市区住宅地越来越少的情况下，这些都是成就豪宅的要素。

　　4.产品

　　注重整体规划设计，产品打造讲究居住的舒适性和合理性，同时融入一定的创新和奢华元素。

　　5。服务

　　没有好的物业管理，再优质的产品，高端的设计理念，核心的地段，都不能使楼盘成为豪宅。因为豪宅最基本的功能还是舒适、方便的居住，好的物业管理服务才能让豪宅业主住得舒适、物业保值。

(编辑：娃娃)