买高颜值“炒家货”风险难料

来源:大洋网—广州日报| 2017-01-09 09:11:01|

买高颜值“炒家货”风险难料

  独家!“炒家货”让人第一眼看上去感觉很特别,其中的风险却是难以估计。

买高颜值“炒家货”风险难料

  独家!“炒家货”让人第一眼看上去感觉很特别,其中的风险却是难以估计。

  “新年贺礼!越秀区惠福西路XX房,正规三房两厅,双阳台,厅出阳台,房出阳台,60平方米,实用78平方米,九层高石米框架结构,过五年唯一,东南北三面单边,大院管理,旺中带静,全新豪华装修,送全屋家用电器,就读越秀名校,周边配套设施齐全,5分钟即可到达一号线西门口地铁站,是不可多得的好房源,买到就是赚到,现仅售159万(实收),开盘时间就是1月2日星期一下午1时30分”……近来大家的朋友圈是不是频频被中介这些售楼消息“轰炸”?

  乍一看上去,小清新的用色和板房设计,连图片拍摄角度都劲似一手房板房,而且销售手法也非常相似,通过中介发放板房图片,蓄客并统一时间看楼“开盘”,这些藏身二三十年楼龄楼梯楼或电梯楼里的“全新”单位以月均三四间的速度上市出售,这些高颜值“二手房”“刷新”了大众对老旧楼梯楼或电梯楼单位的印象。不过,这些“劲似”一手房的单位却是二手房,基本是以《全权委托公证书》出售的“炒家货”,炒家看中某些小面积老房容易改造出售的特点,先以一次性付款买下,与真正业主签订《全权委托公证书》,再通过装修改造吸引真正买家“上钩”,然后再进行递件过户,炒家从中赚取持货几个月的价格差异以及重新装修所带来的“溢利”。

  炒家以《全权委托公证书》出售二手房,省下了税费环节,但由此可能给买家带来风险,如果炒家与多个买家签订协议并收取高额定金再卷款潜逃,真正业主和买家都可能由此陷入无穷的纠纷之中;出于控制成本的需要,重新包装所用的材料有可能带有甲醛或者其他危害健康的物质,“光鲜靓丽”的背后有可能给买家以及家人带来危险。

  文/图 广州日报记者李凤荷

  读者亲历:第一眼很特别 看多了就“一模一样”

  记者身边有两位朋友最近也接触到这类“炒家货”。张小姐为孩子找学位房,频频在北京路一带看房。张小姐加了一位中介人士的微信后就看到其通过朋友圈发放“板房”图片,由于这些新装修二手房基本带学位,而且面积较小,完全符合她的需求,于是就联系该中介看楼。一问之下才知道原来这些房子都是“炒家货”,都必须统一时间看房,后来张小姐通过其他朋友的介绍找到了合适的学位房,就再也没有联系该中介。张小姐说,她陆续在朋友圈看了几个装修格调一模一样的盘源,估计是同一个炒家采用同样的装修模板来改造的新房。

  陈先生的微信朋友圈也有几个中介人士,之前他发现一名中介发放了一个带朝天小学学位的Loft房子上朋友圈,格局非常别致,加上他近来也在airbnb上看外国一些房源,觉得如果在市中心买一套这样的房子,再放上网出租,有可能获得不错的收益。后来陈先生向该中介咨询后发现,这个楼梯楼房子是炒家货,而且楼层较高,虽然装修不错,估计短租成功率不高,因此打消了置业投资的念头。

  接到朋友的爆料,记者翻翻自己的朋友圈,的确有一位大行中介人士前几天发过惠福西路盘源消息,于是记者致电这位中介“起底”。该中介告诉记者,惠福西路这个单位的确是“炒家货”,这位炒家手下有不少盘源,遍布越秀、荔湾和天河,瞄准的都是小面积楼梯楼或电梯楼单位,以一次性付款谈下较低的价格,再通过几个月重新包装出售,交易都是通过《全权委托公证书》来“过桥”。“这个炒家跟中介关系很好,每次各个中介行都带很多客人上去,惠福西路那个盘源带了三四十组客人去,最后也顺利以159万元售出了。”中介表示,“一手房都是这样开盘啦,集中买家,短时间制造高人气并让他们相互影响。”

  记者经历:炒家货与时俱进进入“3.0”时代

  记者从事二手楼市报道以来,也见识了炒家“快进快出”的投资手法。现时“低进高出”,以《全权委托公证书》来“过桥”省税费,变化的是包装“整容”的手法越来越高明。“低价”就是硬道理,炒家“抄底”成交,加上一点利润再发售,只要售价比其他同类型二手房低一点,照样有人接手,而且有可能是“击鼓传花”,接手的也是炒家,这个是最初期的“1.0”阶段。

  随着限购实施以及“刚需”买家对房屋素质日益注重,几十年“黄皮”楼不提高颜值也不行,因此炒家也稍微投入一点对房屋进行重新装修。记者前几年与一位朋友到江南西看房,中介先是带去看一个非常旧的楼梯楼单位,后带去看宝岗大道旁一个楼梯楼2楼单位,该单位屋内装修一新,大门和房门都用朱红色,厨房用具也是用暗红色,与白白的墙和地板形成鲜明的对比,感觉比之前看的老旧楼梯楼要好很多。炒家稍微投入一点改造房屋,算是进阶的“2.0”阶段,不过,装修的投入可通过把价格卖高一点就可以回收。

  近来,“炒家货”扮成一手房出售,是炒家投资手法的“3.0”阶段,也达到“颜值”比拼的巅峰。记者去年初曾看过新河浦一个楼梯楼,整栋房屋被投资公司盘下来再重新改造,以Loft设计来提高实用率,而且附送全屋家电家私。投资商聘请室内设计公司精心设计板房,装修格调清新,加上位处新河浦地段,几十套单位一推出市场就所剩无几。记者与朋友到现场看时只剩下一两套单位,与阳光灿烂的板房完全相反,该单位楼层低,采光非常不好。此外,投资商在销售手法上也推陈出新,通过中介发放图片吸引买家,再统一时间带客看楼,在中介人士“催谷”下,较少有“吃白果”的情况出现。

  专家分析:装修“靓仔”分分钟卖高10%

  合富置业相关人士表示,现时老城区有一些楼梯楼小单位业主会先装修再放售,装修风格类似一手楼的板房。这类房源的“业主”通常会要求买家在同一时间看房,而且业主往往会在多间中介放盘。这类房源主要集中在荔湾、越秀等教育资源配套较好的区域,以80平方米以下单位为主,普遍是40~60平方米两房,放售这类房源的业主大多是投资客。买家大多不想在装修上花太多工夫或是急于入住的“刚需”客,而60多平方米的三房最受青睐。不过,这类装修风格类似一手开发商板房的物业,价格往往也会较一般装修的房源高10%左右。

  中原地产大沙头三马路分行高级营业经理叶景生表示,包装一新的二手房不排除是炒家货的可能性,不过他们也见到自住业主有时候会重新装修房屋,希望房屋早日“脱颖而出”。他认为,同时集中几台客看楼也是经纪的习惯操作,一来如果业主还住在里面,不想频繁看房干扰业主;二来不同买家一起上门,的确对成交会有促进。

  风险提示:“全权委托”交易如捧“定时炸弹”

  “炒家货”颜值高,吸引几十组客人看一个盘,中介人士信誓旦旦“我们会跟到最后收楼,没问题的”,但这当中就没有一点风险吗?公证人士对记者表示,炒家用《全权委托公证书》炒楼,最怕业主取消全权委托,因此炒家会用尽办法来哄骗业主并尽快在一定期限内找到“接盘侠”。如炒家居心不良,用一份《全权委托公证书》与多个买家签订协议并收取高额定金再卷款潜逃,真正业主和买家都可能由此陷入无穷的纠纷中。此外,由于一个购房交易涉及真正业主与炒家、炒家与真正买家的两份协议,协议间付款、过户的时间衔接以及有关学位、户口迁出的时间约定都非常微妙,任何一个环节出错就会陷入三角纠纷中。

  张小姐详细了解过“炒家货”的来龙去脉后认为出于控制成本的需要,重新包装所用的材料有可能带有甲醛或其他危害健康的物质,“光鲜靓丽”的背后有可能给买家以及家人带来危险。她认为,如果是自住买家,最好与真实业主交易,不要贪图所谓全新装修或家电。

  对于业主来说,炒家往往是一次性付款,虽然付钱暂缓过户,形式上对业主来说有好处,但如果业主是“卖一买一”,急需腾出购房名额买新房,千万不要把房屋卖给这种买家,因为炒家接手后出售时间或长或短,而且真正过户的时间要看下一手的真正买家,分分钟拖个半年都有可能。如果炒家是以骗定金来做一锤子买卖,到时候业主就要面对几个或十几个买家的上门纠缠,后患无穷。

  2007年广州中介行业曾发生类似的事件,中介“下场”用《全权委托公证书》炒楼,迟迟不能完成交易,最终惹怒业主在媒体上曝光中介恶行。10年后,一些大行经纪仍参与其中协助炒家出货,中介公司虽有规定不接受《全权委托公证书》放盘,但对前线经纪却无任何约束,用《全权委托公证书》炒楼这个定时炸弹,或许最后会引爆而使中介公司“引火上身”。

 

 

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责任编辑:NH017

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