调控下地市降温 论广州1月土拍保持热度的三大理由

来源:21CN房产| 2017-01-12 10:21:15|

  时值全国楼市调控新政“满三月”,分城施策之下,全国20多个重点城市调控政策持续加码,市场调控之风越刮越烈;据合富辉煌监测,2016年11月至今,全国多个重点区域的土地市场出现不同程度降温,新一轮全国楼市调控已取得初步成果,一线城市上海、深圳近段时间拍地“面粉价”(土地成交楼面地价)低于“面包价”(周边在售楼盘价格)。

  在此背景下,1月13日,广州市将迎来2017年首场土拍,政府集中出让7宗土地,其中3宗居住地、1宗商住地。合富房地产研究院认为:基于广州房地产市场自身运行趋势、地方调控政策以及本次土地供应特点等因素综合考虑,仍有理由继续看好“广州1月13日土拍”,广州土地市场将保持热度。

  广州1月13日土拍 7宗土地分布

  荔湾(1居住+1商业)、白云(1商业)、番禺(1商住)、黄埔(1商业)、增城(1居住)、从化(1居住)。

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  全国市场环境:调控令重点城市土地市场降温

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  据合富辉煌监测,由于各地实施的“控房价、控地价”措施持续大幅收紧,自2016年11月份后全国20个重点城市土地成交楼面地价及溢价率趋于下降。反映在一线城市:

  1)深圳12月14日坪山、大鹏两宗土地由于政府采取严格“双竞双限”方式拍地,以当前“面包价”限制未来销售价格且需“竞配建”,两宗地最终成交楼面地价均低于市场“面包价”。2)上海在改变拍卖方式的同时,实施对买地资金的严格审核,要求每一笔流水都要充分说明出处,12月27日奉贤两宗地块成交楼面价低于市场“面包价”。

  而作为“1.5线城市”且地方政策保持相对宽松的天津土地成交热度得以保持,2017年1月10日生态城3宗地块最终成交结果与周边市场“面包价”持平。

  由此可见,全国重点城市土地市场热度降温是大趋势,但不同城市基于其市场发展及政策执行标准不同,土地市场热度会有所不同。

  基于以下三大原因,合富房地产研究院判断广州土地市场仍将保持热度:   理由1. 广州土地市场渴市依旧。

  2016年广州市宅地出让大幅减少,成交452万㎡,同比减少31%,是近五年以来的最低值(近5年每年650万㎡以上)。对致力于深耕广州的房企而言,2016年仅有保利、万科和越秀等房企土地储备得到有效补充,多数本土或重点布局广州的房企仍未完成土地储备任务。

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  理由2. 广州一段时间以来市场健康发展,政府土地市场的调控力度得以保持相对宽松。

  相较其他几个一线城市,广州土地调控政策保持相对宽松。2016年四季度以来,广州市通过提高保证金、缩短地价款缴清期限和加强房企购地资金合规性检查等措施实施土地调控。相较北京、深圳实施的“双竞双限”,以及上海的“超3家房企报价时挂牌转变为招标评定”而言,广州实施的“竞配建”方式仍然较为宽松。

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  理由3. 本次出让土地素质佳,具备地段及规划优势。

  本次出让的7宗土地所处地段整体较好,周边规划功能定位较好。1)中心城区热点置业区域广钢新城本次继续有土地供应;2)番禺商住地是番禺万博CBD内唯一的商住地,亦在1月13日推出,地段稀缺性十分明显;3)外围增城产业聚集区富士康周边有一宗居住用地出让,预计庞大的产业人群及区域产业发展将对未来区域房地产市场形成支撑;4)从化在2015年撤市并区以来首次推地,地块周边配套成熟且邻近新城区规划范围,预计在成交地价上亦将有体现。5)本次3宗商业地位于广州市重点发展的白云新城和白鹅潭等总部经济区,整体地段成熟。(各地块详细资讯详见本文后述部分)

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  以下两方面将成为未来抑制土地市场价格的关键因素

  综上所述,合富房地产研究院判断广州土地市场热度维持,是基于广州市长期以来楼市运行稳健、土地供不应求,及当前广州地方调控政策维持相对宽松。但广州地市保持热度并不代表土地市场溢价会在2016年11月拍地的基础上再有大幅增长。以下两个因素将抑制未来土地市场价格:

  因素1:进场拍地房企减少、房企以合作方式取地的现象趋于明显。当前一线城市地价高企的现象已是既成事实,与此相对应的是房企拿地方式、拿地思路亦在悄然改变。预计未来将有更多房企以提前约定联合开发的方式在公开市场拿地,这在一定程度上会抑制土地市场价格。

  因素2:地方土地调控政策执行逐步强化。比如上海要求房企购地资金每一笔流水都要充分说明,直接抑制了2016年12月27日奉贤两宗土地的成交价格。如果地方土地市场热度继续难以控制,则地方土地调控及其执行标准仍将持续增强。当前广州亦加强了对房企资金的合规性审查,房企拿地门槛提高、最终会导致入场参与竞拍房企减少。如果未来该项执行标准明显抽紧,将直接影响土地成交热度。

  综上,广州1月13日土拍将有可能继续保持热度,但“面粉价”大幅高于“面包价”的情况亦难以发生。

  广州7宗土地详解

  (1)【荔湾广钢AF040218地块】居住

  0218地块位于荔湾区广钢新城,占地38757㎡,总建面186033万㎡,地块规模适中。地块容积率4.8在广钢新城板块属于中等水平。地块起拍价为2万元/㎡,最高限价2.9万元/㎡。2016年11月22日和25日保利竞获南边和西边三宗地块,楼面地价高达3.4-4.2万元/㎡。本宗地块属于广钢新城待出让土地中最靓宅地,北邻广钢新城中央绿洲,景观资源好;临近地铁11号线鹤洞东站(预计将于2017年动工)。

  广钢新城主力售价4-5万元/㎡,保利曼城和博雅1898主力价格是3.8-4.2万元/㎡带装修。金茂府4.3-4.9万元/㎡带装修,保利海德公馆4.8-5万元/㎡带装修。

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  (2)【番禺官堂村地块(万博)】商住

  地块位于番禺CBD万博商圈内,邻近地铁七号线万博站,是万博商圈内唯一的商住用地。地块总建8.32万㎡,居住:商业约7:3,居住用地占主导。地块位于万博商圈内,亦大大增加了地块商业部分的价值。地块南边就是万达广场,周边大型楼盘云集,居住氛围成熟。地块需配建5600平方米高级人才住宅,建成后须无偿移交番禺区政府。

  地块周边在售一手住宅不多,万科欧泊和万科红郡已售罄,保利红馆现时售价3.8-4万元/㎡带装修。周边公寓方面,招商城市主场和广晟万博城等loft公寓在售2.5-3万元/㎡。

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  (3)【增城永宁街塔岗村地块】居住

  地块位于增城国家经济技术开发区西北部,属于产业聚集区,地块及周边在规划上属于增城经开区的配套居住组团。区域以汽车及上下游产业为主,区域内亦引入了富士康(投资610亿元),因此地块周边有较强的产业人口支持。但现时周边配套不成熟。本地块曾于2015年11月拍,当时起拍楼面地价仅2355元/㎡。本次重新挂牌,起拍楼面地价提升65%,达3903元/㎡,本地块设置最高限价,达到最高限价后竞配保障房,最高限价折合的楼面地价为5658元/㎡。

  地块目前周边售价1.3-1.6万元/㎡。誉山国际和合景花漫里联合销售,均价1.35-1.45万元/㎡毛坯;时代廊桥1.45万元/㎡装修;保利i立方复式1.6万元/㎡装修,平层1.4-1.5万元/㎡装修。

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  (4)【从化街口旺城地段地块】居住

  地块位于从化主城区街口街,可通过大广高速和广从路连接市区,未来可通过地铁14号线“街口站”快速到达市区。地块规模比较小,总建只有2.4万㎡。地块南边接壤老城区,北边是规划的从化新城区。地块周边教育配套完善,临近名校西宁小学和街口中心小学;周边生活配套虽然等级不高,但比较完善。另外,地块属于旧厂房改造,原业主方是广州嘉俊实业有限公司,因此仍有少量建筑未曾拆除。值得注意的还有,该地块是从化2015年撤市并区以来首次推地。

  周边一手在售一手住宅1.2-1.6万元/㎡,与地块比较靠近的智杰雅筑1.3万元/㎡。  

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  (5)【荔湾芳村珠江隧道口地块】商业

  地块属于设定条件出让。地块位于白鹅潭商圈,属于原芳村中心地段,周边配套成熟。地块占地不大,只有1.4万㎡,但容积率高达15。地块出让条件中规定:项目建成后竞得人需自持总建面的30%;另外,竞得人在签订土地出让合同后2个月内与荔湾区政府签订协议书,引入一家总资产不少于400亿元人民币的金融总部企业。

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  (6)【白云新城AB2910006-B地块】商业

  地块属于设定条件出让。地块白云新城中轴线,位置较好,距离地铁白云公园站400米以内,地块北边是云璟汇,南边是太安堂项目,西边是公园绿地。白云新城以发展总部经济区为主,已通过定向招商引进太安堂、娇兰佳人、韩后、无限极等企业总部。本宗地块出让条件规定:竞买人或其控股股东须为从事生产和销售预应力混凝土管桩的民营企业,且具有国家住房和城乡建设部颁发的“国家住宅产业化基地”认证。地块开发后须自持30%,而且地块须用于建设集办公、结算中心、企业运营为一体的工业总部基地,竞得地块后1个月需与白云区政府签订进驻协议。另外,地块不接受联合竞买。  

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  (7)【黄埔科学城KXC-M3-5地块】居住

  地块属于设定条件出让。地块位于黄埔科学城,周边是黄埔的产业聚集区,以发展信息和IT等高新产业为主。地块规模比较小,总建只有1.5万㎡。地块出让条件较为苛刻:签订合同后两年需将总部迁入广州开发区;须承诺签订出让合同后第三年投产,投产年在广州开发区实现营业收入约12亿元,缴纳税收约3000万元;投产后第三年达产,达产年实现营业收入约20亿元,缴纳税收约6000万元。达不到以上两点,政府有权回收土地,但会对地上建筑物进行货币补偿。

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责任编辑:NH015

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