一手商业地产限法人购买,催谷二手商业地产成交?

来源:大洋网—广州日报| 2017-05-15 09:54:31| 作者:李凤荷

  “3·30新政”实施至今已近一个半月。商业办公物业遭遇最强调控,据中原地产研究发展部监控“阳光家缘”成交数据显示,“3·30新政”后的4月成交量并非大幅下跌,相反较3月依旧保持上升。其中供应量环比均下跌但仍高量,不少项目是新政前已报批申请或出预售证,所以供应量暂时仍属于高位。主要成交项目延迟网签,以及不少商铺、写字楼批量成交贡献,4月商业、办公物业网签量为9.43万平方米和28.25万平方米,较3月分别有11%、27%的升幅。

  市场人士认为,二手商办市场在“绝版”的优势之下或迎来一定利好。不过,记者从链家满堂红和中原地产商业地产人士处了解到,二手商业地产在“3·30新政”后波澜不兴,商业地产停贷,打击投资者入市意欲,商铺市场比之前更加淡静。中原地产工商铺高级营业经理王雷透露,商铺市场受限购、停贷和税费等因素影响,投资气氛不高。链家满堂红商业地产部区域营业经理葛艳萍则认为,二手写字楼回报率是吸引投资者入场的主要因素,投资者以长期持有为主。

  广州日报全媒体记者李凤荷

  商铺市场:

  注册公司买一手铺 考验一次性付款能力

  中原地产工商铺王雷告诉记者,“3·30新政”实施以来,商铺成交不多,他观察到有投资者注册公司,购入芳村龙溪路的邦华星际商铺,而即使个人可以购买二手商铺,由于商业银行实际上对商业地产已停贷,故此必须一次性付款,对投资者实力是一大考验。

  据了解,银行对商业地产采取严格的审批程序,即使以公司名义申请贷款,首付比例从50%提到70%,而且如果公司成立时间不长且缺少进出账流水,贷款利率上浮有可能达45%,基本上以注册公司名义贷款买铺或写字楼,资金成本非常高。

  中原地产工商铺部在4月成交了西华路一个二手街铺,业主因资金周转而需要放售街铺,在放盘几个月后终于找到买家。该街铺位于西华路接近康王北路的位置,目前经营零售,街铺面积三四十平方米,铺位总价在200万元左右,买家一次性付款购入。王雷表示,买家多数是手头持有两三百万元资金,希望买商铺保值投资。以西华路街铺为例,二级路段小面积街铺租金在300~500元/m2,投资回报率为5.4%。

  写字楼市场:

  早期投资回报率达18% 业主也不急卖

  链家满堂红葛艳萍表示,“3·30新政”实行一个多月,成交量依然维持往常的水平,5月份至今该部门已成交了两单写字楼单位的二手买卖,分别位于体育中心板块和珠江新城板块。她也认同目前贷款政策的确不利于二手商业地产的投资,但是二手写字楼投资者中80%是为自用兼资产配置,20%是纯投资,市场成交大部分以自用为主,故此新政对这部分投资者影响较小。对于投资者来说,商业地产转让高额的税费让他们望而却步,葛艳萍代理多宗二手写字楼买卖的交易,以她的经验来看,二手写字楼税费最高不到13.5%,如果卖家是公司,买卖双方会采取各付各税的形式;如果卖家是个人业主,则多采取业主实收的方式交易。

  二手商业地产市场:回报率高过住宅 但“粉丝”不多

  据了解,随着广州住宅楼价逐渐走高,商业地产的价格已落后于住宅,但广州市商业地产租金却“跑赢”住宅,故此,从回报率来看,商业地产比住宅更有投资价值。目前广州的商业写字楼投资回报率较为乐观,物业保值的同时可享有不错的回报率,部分投资客会选择买二手商办项目。据广州中原王雷透露,目前天河北、淘金等板块的商铺写字楼投资回报率走势不错,天河北板块商铺回报率可达6%~7%,写字楼回报率普遍在5%~6%;淘金板块不少商铺项目回报率为5%~6%,部分优质项目回报率可达6%~7%,写字楼项目回报率普遍在5.5%~6%。广州中原监测发现,不少板块二手公寓租金表现不错,如珠江新城主要二手公寓整体租金在100~120元/m2/月左右,租金走势较为稳定,2017年较2016年涨幅在10%~15%左右。

  但在撇除“绝版”优势下,二手商办物业面临投资范围缩小、投资门槛提升的挑战。投资商铺写字楼,普遍金额比较大,个人投资客可能更多倾向于二手公寓,但目前银行普遍对商用公寓交易停贷,也暂停抵押贷款,因此个人尤其资金实力一般的投资客实际可选择投资商铺不多,投资门槛也不低。

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责任编辑:NE065

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