恒大成功引入300亿战略投资

来源:大洋网—广州日报| 2017-01-08 08:56:44|

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  恒大在广州开发的恒大珺睿挑高空间够豪气。

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  恒大美丽沙广场面向大海,景色壮阔。

  1月2日,中国恒大发布公告,公司全资附属公司凯隆置业及恒大地产已于2016年12月30日与投资者订立投资协议,投资者将出资300亿元获恒大地产经扩大后股权的13.16%。增资完成后,恒大地产将由凯隆置业持有约86.84%权益。公告披露,本次恒大引入的首批投资者共八家,其中中信聚恒、广田投资、华建控股三家各认购50亿元,中融投资、山东高速集团、睿灿投资、美投投资、广东唯美等5家认购30亿元。公告还指出,“恒大自开展引战工作以来,市场反应热烈”。这主要基于恒大给出的超高业绩承诺,根据投资协议,恒大地产承诺2017~2019年度净利润分别不得少于243亿元、308亿元及337亿元。另据中国恒大2016年10月3日公告,2017~2019年预期销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元,营业额分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元。文/图念芙

  “恒大模式”具有强大竞争优势

  在刚刚过去的2016年,恒大完成了对万科的超越。据中国指数研究院统计数据,恒大2016年的销售额达3810亿元,超过第二名万科190亿元,领先第三名碧桂园720亿元,独占榜首。同时,3810亿元的销售业绩也刷新了房企的全年销售纪录。而在2009年上市时,恒大全年合约销售额仅303亿元,7年时间,其年均销售额的复合增长率高达43.6%。

  虽然恒大的最新利润情况尚需待2016年年报公布,但从截至2015年的最近一期全年业绩看,可比较清晰地了解到相关数据的趋势脉络。这其中,恒大核心净利润从2009年的2.9亿元,增至2015年的110亿元,年均复合增长率83.3%。净利润从11.2亿元增至173.4亿元,年均复合增长率57.9%。对此,有行业分析师指出,恒大高速增长的净利润背后,体现的则是“恒大模式”强大的竞争优势。

  作为全球第一房企,恒大的高效一直为业界称道,但其在快速扩张发展中带来的高负债率,也同样为人诟病。根据2016年中期业绩显示,其合约销售收入为1418亿元,总债务规模增加至3813亿元,净负债率高达92.9%,资产负债率为81.8%。这种高负债现象近几年也一直伴随着其销售收入的快速增长,2014年恒大合约销售为1315亿元、2015年合约销售为2013亿元,而据中指院公布的数据,到2016年年底恒大合约销售达到3810亿元。高企的负债率本应成为企业引入战投的障碍,但根据恒大的公告,自开展引战工作以来,市场反应热烈,为何众多投资者如此看好恒大?在业内人士看来,恒大负债率偏高有其特殊性,根据近几年恒大发布的年报,其新增土储以承债并购中小房企的二手项目为主。

  庞大土地储备有利高速发展

  据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,2016年上半年,沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元,同比增长幅度达24%。有证券分析师指出,其原因就在于尽管房企前期购买的土地近年来不断增值,但按照会计准则要求,土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算,客观上造成房企的土地储备越多,负债率越高。以恒大为例,2016年中报披露的土储量达1.86亿平方米,连续多年位居全国第一。相对应的是,恒大在土地方面的支出也很庞大。

  根据恒大历年来发布的年报,2009年~2015年,恒大累计新增土地款为2949.7亿元,平均每年新增土地款达到491.6亿元。其中,2013年和2015年,恒大当年新增土储拿地款分别达到了707亿元和712.6亿元,而2016年上半年更增加至869.9亿元。

  由此可见,恒大将大量的资金沉淀在优质土地储备中,很多项目都是早年以较低成本获得的,也享受了土地增值的红利。恒大2016年中报显示,其超过3800亿元总土地款中,73%投向了一、二线城市,目前这些城市的土地储备总量超过8300万平方米。

  近年来,部分一、二线城市房价涨幅较大,这导致土地市场持续火热。据知情人士透露,恒大历年来取得的土地成本较低,近期也大多采取二级市场收购的方式拿地,土地储备的真实价值与财务报表相差很大。这显示了恒大的高负债下,藏着大量优质的土地储备。而据恒大2016年半年报披露,国际著名评估公司世邦魏理仕对其2016年中期土地储备进行的评估结果,其土地原值为2595亿元,评估总值为5700亿元,土地增值额为3105亿元,扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元,计入净资产后,恒大的净负债率仅为56.7%,资产负债率相应降至73.3%。

  有证券分析师表示,恒大大量优质低成本的土地储备是此次成功吸引战投的关键,这些土储保证了恒大未来3年的可持续高速增长,引入300亿元的战略投资,还将进一步改善恒大的负债结构,为其未来的发展打下基础。

 

 

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责任编辑:NH014

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