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日前，国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》），首次有点有面地构建了全新的保障城市低收入家庭住房问题的体系。包括增加廉租房和经济适用房供应量，降低该批保障性用房的面积，提出经济适用房回购以及转让要交付土地收益等政策，确保解决低收入家庭的住房问题。
据悉，《意见》出台的目的是确保廉租房和经济适用房的供应量，真正解决低收入家庭的居住问题。在廉租房方面规定，2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。经济适用房方面则实行回购或者征收土地收益等政策，杜绝人们购买经济适用房炒楼的现象。
《意见》规定，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。该规定确保了保障性住房的供应量，加上廉租房50平方米、经济适用房60平方米的户型控制，将使保障性住房真正为服务于中低收入者，而不是沦为投资者炒楼的工具。
政策完全解读之赞
●廉租房面积控制在50平方米，经济适用房在60平方米左右
广州未来建设的廉租房和经济适用房面积可能要被缩小。根据《意见》，今后经济适用住房套型标准控制在建筑面积60平方米左右；新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。
■广州现状
多在90平方米以下
据悉，广州的经济适用房和廉租房面积多在90平方米以下，但也有部分超过100平方米的大户型单位。根据广州市保障性住房中的新社区住宅建设规定，其新社区住宅建筑面积为40－140平方米。目前广州最大的廉租房社区金沙洲新社区，主力户型为60平方米左右的两房单位和80平方米左右的三房单位。
去年，广州市曾对计划在2008年前竣工的大塘小区、同德小区、万松园3个新社区住宅方案进行公示，在1940套住房中，60平方米以下户型214套，仅约占11%。这3个新社区中，60-80平方米的1138套，约占58.7%；80-90平方米的226套，约占11.6%；90平方米以上的362套，约占18.6%。
■政策意义
可解决更多低收入家庭住房问题
房地产专家韩世同表示，廉租房和经济适用房是为解决低收入家庭迫切的居住需求，而不是为追求舒适性居住，因此建设中小户型单位是最适合的。这样相同的建筑面积就能解决更多中低收入家庭的居住问题。同时，小户型的经济适用房单位也将与商品房区分开来，尽量减少对商品房开发的影响。
■市民意见
廉租房要有可行的退出机制
有不少广州市民反映，广州的廉租房以低价租给双特困户后，的确改善了一批双特困户的居住环境。但有部分双特困户经济环境改善后却没有退出廉租房，使得有相当一批双特困户无法享受廉租房的租住政策。而即使有退出制度，让不符合条件的租户退出廉租房也是一件难事。为此，市民建议廉租房应有一个可执行的退出机制，使真正有困难的低收入家庭能住上廉租房。
据了解，广州将建立廉租住房年审制度。享受廉租住房保障的家庭应在每年3月向申请部门或其委托机构如实申报家庭收入、家庭人口和住房变动情况，市国土房管局根据审查结果调整租赁住房补贴或者廉租房，对经年审不符合条件的，采取平稳退出机制。对不愿退出廉租住房的，调整租金标准，并在下年度不再安排租赁住房补贴计划。
●廉租房保障从最低收入家庭扩大到低收入家庭
《意见》扩大了廉租房保障的范围。其规定，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。而城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。
■广州现状
5643户双特困户可分批入住廉租房
根据广州市国土房管局出台的《2007年解决5643户双特困户住房困难问题工作方案》，今年年底前，2005年在册的5643户双特困户全部可分期分批入住金沙洲新社区和同德小区等地的经济适用房。
据介绍，目前广州享受廉租房的条件是广州市城镇双特困户家庭（本市户口人均居住面积低于10平方米的低保救济家庭、低收入家庭或特困职工家庭），保障方式有三种，分别是：租赁住房补贴、实物配租和租金减免。
■专家建议
落实最低收入和低收入区分标准
目前广州并没有最低收入住房困难家庭和低收入住房困难家庭的具体区分标准，为此专家建议广州要尽快落实这一具体区分标准，才能真正落实《意见》政策。
●经济适用房出售要按差价一定比例付土地收益
为了杜绝投资者炒卖经济适用房的行为，《意见》对经济适用房的转让作了新的规定。其明确规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有只是有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
■广州现状
购买满2年以上可以上市
目前，广州市国土房管局尚未收到《意见》文件，因此广州的经济适用房转让仍执行2005年出台的规定：经济适用房凡购买满2年以上可以上市，计算2年的期限是以房产证发证日期为准，交易税费按照商品房税费标准征收，土地出让金按评估价的1%征收。而在2005年前，广州市也是执行经济适用房住满5年才能买卖的规定。
■政策意义
打击经济适用房炒楼现象
目前广州经济适用房业主卖出房子只需付评估价的1%土地出让金，其他卖房费用与普通商品房是一样的。但随着《意见》的执行，经济适用房业主可能会多付不少费用，即按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。以聚德花园为例，早期经济适用房售价在2000元-3000元/平方米，现在二手房价已经达到5000元-5500元/平方米。一套80平方米单位价差有16万-20万元。如果按照目前的卖楼个人所得税的20%比率征收，费用高达3万-6万元。
业内人士认为，该政策正是为了杜绝市场上的经济适用房炒卖现象，让真正需要居住经济适用房的市民买到房子。
■市民意见
征收土地收益不宜“一刀切”
对于经济适用房转让要征收土地收益费，不少市民都表示赞成，但也有经济适用房业主希望政策要有阶段性，不要一刀切。棠德花园经济适用房业主林小姐说，她的房子是在2002年时候购买的，那时候广州商品房楼价也很低，经济适用房房价每平方米只比商品房便宜几百元，而生活配套成熟度远不如商品房。现在整个广州市的楼价都涨了，同时间买商品房的业主能享受楼价上升的利润，为什么经济适用房业主就不能享受整体楼价上涨带来的利润呢？如果现在对旧经济适用房也同时实行新政策，对他们这些旧有经济适用房业主来说是不公平的。所以，广州不少经济适用房业主希望《意见》新政策能对新旧经济适用房区别对待。
●限制单位自建房
今年以来广州市兴起的单位自建房备受关注，而广州市政府是否应该允许单位自建房也曾成为社会争论的焦点。《意见》对该问题做了规定，指出单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
■广州现状
多家单位自建经济适用房获批
今年1月广州“两会”期间，广州市市长张广宁表示广州将放开单位自建房：只要这个单位有土地且符合城市建设规划和土地使用规划，即可自行建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工。此言一出，广州市有关部门便收到不少希望能自行建房单位的申请。据悉，目前已获批的单位有广州钢铁集团、广州造船厂、广州铁路集团等多家企业。今年3月，广州首个单位自建经济适用房金鹤苑小区开出了2050元/平方米的低价，让单位职工购买。
而根据广州市去年9月30日出台的《广州市住房建设规划（2006-2010）》（以下简称《规划》），5年内，部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位将利用自有土地自建经济适用房3.76万套，建筑面积300万平方米。其具体计划是：2006年是19万平方米；2007年是76万平方米；2008年是75万平方米；2009年是70万平方米；2010年是60万平方米。
■政策意义
单位自建房政策被肯定
韩世同表示，《意见》的出台意味着一直被争议的单位自建房的政策被肯定了。在此之前，在广州重启单位自建房项目时，包括广东省房协和广州市房协都不断炮轰该政策，认为是开历史的倒车，但最终该行为被肯定了。
但是，《意见》对单位自建房进行了不少的限制，这意味着广州之前确定的5年计划中的单位自建经济适用房面积会有所减少。
政策完全解读之弹
●保障性住房用地供应量达到住宅土地总供应量70%以上
《意见》一方面再次明确《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号）规定：“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”另一方面又增加了一个极具震撼性的政策：廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。这一要求远比“90/70”的规定要高。
■广州现状
保障性住房用地占总住宅用地57.3%
根据《广州市住房建设规划（2006-2010）》，在2006年-2010年,每年廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量只占居住用地供应量的57.3%。以今年为例，该规划显示廉租房用地供应9万平方米，新社区住房用地供应84万平方米，部队和单位自建经济适用房用地38万平方米，政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地156万平方米，而总住宅用地供应量为501万平方米，保障性住房比例仅占57.3%。
■政策质疑
保障性住房供应量能否实现？
某开发商表示该政策对楼市影响极大。他说，国家虽然是想要补以前保障性住房的欠账，但现在却是有点过火了。因为保障性住房土地供应量要占到总住宅用地供应量70%以上，由此而建设的保障性住房建筑面积将会超过70%（一般保障性住房项目容积率会高于商品房项目容积率）。也就是说市场上超过70%是保障性住房，这对商品房市场的冲击是非常大的。韩世同更直言，如果该政策认真执行下来，楼市将会遭到极其沉重的打击，影响甚至超过“90/70”政策。
同时，该政策的执行力度也受到质疑。有业内人士表示，广州5年规划中计划今年出让5平方公里住宅用地，可至今供应量不到一半，年底是否能完成任务还是一个未知数。现在国家又要求保障性住房用地供应要超过70%，不是更难达到吗？如果按照今年5平方公里住宅用地的计划，保障性住房用地供应要达到3.5平方公里，这一政策能否贯彻落实，让人怀疑。
●商品房用地配建廉租房
《意见》首次提出了在普通商品住房小区中配建廉租房的做法。这一政策目前仅在北京进行过尝试。今年4月，北京海淀区西三旗的“两限房”项目招标中，要求中标开发商要配建1.95万平方米廉租房。最后两地块分别被万科和金隅嘉业两开发商取得。万科表示将会建设160多套廉租房，套型面积都在50平方米以下。
《意见》还鼓励开发商们建中小户型房出租。而社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的，可同时给予相关的政策支持。
■广州现状
暂无类似项目推出
截至目前，广州尚未推出要求配建廉租房的商品房用地，其廉租房和经济适用房都是由政府建设。值得关注的是，去年底，万科在广州与南海交界处开建一个中低收入者住房的项目，建成后将把房子出租给中低收入者居住。该做法与《意见》政策是不谋而合的。
■政策质疑
配建廉租房成本由购房者埋单？
对于在商品房小区配建廉租房，有不少购房市民并不赞同。市民张先生说：“在商品房用地上配建廉租房，虽说廉租房用地不一定算地价，但建筑成本如何计算呢？按照开发商一般做法，肯定要摊分在开发成本里，那么不就是说我们一般购房市民要为廉租房埋单吗？这样增加开发商成本，不也就是提高房价吗？”张先生表示，保障性住房只是关注中低收入家庭，对于他们这些既不是富人又达不到中低收入家庭条件的市民，原本就要负担高房价，现在还要为廉租房来埋单，显得并不公平。
市民梁小姐也担心地说：“把廉租房和商品房建在一起，如何进行物业管理呢？物业管理费又应该如何算呢？因为不同收入人群对物业管理费的承担能力不同，很难达到统一意见。以双特困户来说，有的的确无法负担物业管理费，那这些管理的费用究竟是其他业主来埋单，还是由政府来补贴呢？”据了解，目前广州市双特困户租住廉租房租金为1元/平方米，而现在广州大部分小区物业管理费都在0.8元/平方米以上了，这样的管理费用已经是廉租房租金的80%了。梁小姐希望政府部门在推出该种配建廉租房的商品房用地时，要综合考虑上述问题，否则会引起不少的纠纷。
未来整体楼价将趋稳
对于该《意见》，光大地产副总经理陈洪志表示，这意味着国家解决住房问题是分两条腿走路，低收入家庭居住问题将通过保障性住房体系解决，商品房则沿着市场需求而发展。这样对广州楼市的持续发展是有积极意义的。同时，有业内人士认为，这次国家通过建立完整保障性住房体系办法来调控房地产市场，显示对商品房市场不会进行太多行政上的干预，对于楼市发展是有利的。
房地产专家韩世同表示，如果广州按照《意见》规定大幅度增加经济适用房和中低价位住房的供应，那么未来广州整体楼价均价的确可以有所下降，但对于商品房价格，则要视供求关系变化来定了。但陈洪志也表示，整体楼价均价的下降只是一个数字，现在广州购房者非常成熟，已经懂得楼价均价和个盘价格的区别，他们将更关注个盘楼价。如果广州商品房供应量没有大幅度增加，改变供不应求的关系，商品房楼价仍会上升。
■市场反应
1.经适房业主欲把房子卖给家人
《意见》出台后，广州不少经济适用房业主都考虑放盘卖楼，免得以后被征收土地收益费。而目前只有一套住房的，同德花园经济适用房房业主陈阿姨因为暂时不可能把房子卖出，又担心未来卖房要征收重税，竟然想出了一个“绝”办法———把房子卖给儿子。
原来，陈阿姨向楼盘附近中介进行咨询后了解，经济适用房住满两年后可以再卖出，而卖出的时候补交评估价1%的土地出让金后就成为商品房，也无须缴纳其他费用。陈阿姨现在正密切关注《意见》在广州的具体执行情况，一旦出台征收土地收益费政策就立刻算一笔账是否要把房子卖给儿子。陈阿姨说，儿子买房要交房价1.5%的契税，只要算下来土地收益费比契税费用高，就立刻把房子卖掉。
2.中介狂催经济适用房业主放盘
当市民尚未消化《意见》的相关政策时，不少房地产中介已经活跃起来，致电经济适用房业主让其放盘。在棠德花园买了一套经济适用房的吴小姐昨天就收到了三家不同的中介Sales的电话，告诉她《意见》的内容，催她赶快下决心卖楼。吴小姐说：“之前有传闻说经济适用房要执行政府回购规定，中介已经不停打电话给我劝我卖房，现在真有政策出台了，又打电话过来让我快赶末班车，我现在的确想把房子卖掉了。因为房子出房产证不到3年时间，如果现在不卖就要等几年才能卖了。”
更让人吃惊的是，即使是已经转卖了一次的经济适用房二手业主也收到了中介的催放盘电话。前天，家住棠德花园小区的黄先生收到了中介打来的劝其卖楼的电话。黄先生立刻告知中介自己是经济适用房的二手业主，不会受影响。而中介却说：“经济适用房的资料，二手房交易的资料都掌握在房管局手上，而政策又是变来变去，谁知道政府部门是否会翻旧账，让经济适用房二手业主卖楼也要多交费啊，还是趁现在房价好把房子卖掉为妙。”
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