2004年“8·31”后，“招拍挂”成为唯一合法的土地出让方式，但由于前期协议出让土地的大量存在和“招拍挂”制度本身有一个逐步完善的过程，因此该制度虽主导了一级土地供应市场，使发展商对土地资源的竞争更加透明和激烈，但对实际住宅供应的控制力并未充分展现，反而由于转型期供应总量的减少而成为近年房价快速上涨的原因之一。不过，合富辉煌有关研究人士认为，随着“招拍挂”制度的不断创新和完善，该制度有望成为政府调控楼市的有效新手段。

　　据合富辉煌研究人士介绍，“招拍挂”土地出让制度设立的本意，是为了促进土地供应市场化，使土地价格充分体现价值，减少房地产企业在土地资源竞争中的非市场因素。但从近期的制度创新来看，调控楼市的政策性需求也被纳入了“招拍挂”土地出让制度的作用中。近期中央出台的几项关于土地供应新政策也反映出“招拍挂”制度的创新和完善正成为政府调控楼市的重要新手法。

　　“限房价”和“限户型”其实是“招拍挂”制度的重要创新，由原来只是在地价一头进行竞标，转为房价、地价和户型几个方面同时或分别控制。合富辉煌研究人士认为，限房价以不高于同地段同类型住宅产品的70％为上限，意在控制房价的上涨趋势；限户型往往以90平方米为面积上限，意在确保供应套数有相应增加。这些新方法改变了以往“招拍挂”单项竞地价的出让方式，修正了房地产市场追高求大的竞争倾向，这不仅是对开发商的决策能力的一种考验，也为非上市公司增加了拿地的机会。

　　加速完善“招拍挂”制度有利于确保住宅供应总量。调节供应有以下几个环节：一是通过扩大土地供应量增加住宅供应；二是缩小新增住宅户均面积增加住宅供应套数；三是严格控制住宅开发周期，确保特定时间住宅供应。在宏观调控环境下，地方政府对“招拍挂”制度开始进行创新。比如广州今年拍出的9块烂尾地就采取了“肥瘦搭配”的方式，有效盘活了烂尾地资源，增加住宅供应。

　　可以预期，“招拍挂”将在未来继续作为土地出让基本制度存在，制度本身的完善和宏观调控要求下的创新仍是近期政府主管部门的主要努力方向。这种举措也可能延续到物业税的全面实施，才会将一次性支付的地价改为逐年缴付的税费。