近日，广东国际拍卖行发布公告，将于3月22日拍卖共和路1号606房物业，面积80.35平方米，起拍价45.2万元，单价仅5625元/平方米。按目前2500~2700元/月的租金计算，年租金回报率达到6.17%~6.6%（在成本价包含税费、佣金的情况下）。

　　比市场单价低2300元

　　共和路靠近杨箕地铁出口，1号是铁一中教师宿舍，为1997年前后建的房改房，共18层，有电梯。虽然是单体楼，但有围墙和物业管理。以自住为主，少有业主愿意放盘。

　　记者从附近的中介公司了解到，目前该地段的市场价格为8000~8500元/平方米左右，2房住宅租金在2500~2700元/月之间。

　　据中介人员介绍，之前二手市场上曾有80平方米左右的该楼宇单位放出，业主要求实收65万元，即单价8000元/平方米左右。该次拍卖标的为80.35平方米的6楼单位，起拍价为45.2万元，即单价为5625元/平方米左右，比市场价格低了2300元/平方米左右。

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　　铁一中教师宿舍地理位置优越，靠近中山路，去地铁站只需步行10分钟左右，而且闹中带静。该楼宇附近有肉菜市场，购物方便。另外，广州铁路第一小学被划到共和路，该路段的小学生都可以就读，而不是仅限于铁路局职工。

　　由于配套齐全、条件优越，该地段的楼价持续上升，但许多业主都认为“卖了就买不回了”，所以市场上很少出现该楼盘的货源。

　　本次拍卖的606房是东南朝向，楼层与景观都不错。不过拍卖行表示该标的不交吉，业主目前居住在内，需要买家与其进行协商。另外，买家要付一切税费。

　　共和路上多为房改房，少有电梯楼。周边有部分楼盘成交较为活跃，价格也不低，如富力东堤湾、五羊华轩、金山阁等楼盘，价格在7000~9000元/平方米左右。

　　投资计算器

　　租金回报率将近7%

　　短线策略：转手卖出

　　标的起拍价与市场价格差距较大，进行转手可能会有一定的利润空间。以42.5万元的起拍价计算，买家至少需要投入：45.2+45.2×5%+45.2×1.55%+45.2×1.05%=48.63万元，即均价为48.63万/80.35=6052元/平方米。

　　（注：1.55%是买家需要付的契税和印花税，1.05%是卖家需要付的契税和印花税。5%是拍卖行佣金。从拍卖行了解到，买家有可能要付双方税费）。

　　假设投资者将其以7500元/平方米的价格转手，即总成交价为7500×80.35=60.26万元，与投入48.63万元比较，忽略其他费用不计，可以赚到11.37万元。

　　长线策略：月租金2500~2700元

　　如上所述，按起拍价计算，买家要投入48.63万元，则如果按2500~2700元/月的租金计算，年租金回报率至少为（2500×12）/48.63万元×100%=6.17%，最高可达（2700×12）/48.63万元×100%=6.6%.

　　假设投资者可接受的年租金回报率为6%，即（2500×12）/总价×100%=6%或（2700×12）/总价×100%=6%，则总价为50万元~54万元之间。

　　以买家需要付双方税费计算，拍卖成交价=总价/（1+5%+1.55%+1.05%），即拍卖成交价在46.47万元~50.19万元之间时，投资者以2500元/月~2700元/月的价格出租，年租金回报率可达6%.

　　这个时候，成交价比起拍价高出1.27万元~4.99万元；单价只达到5783元/平方米~6246元/平方米左右，比起拍价高出158元/平方米~621元/平方米。

　　共和路周边物业二手市场成交情况表

　　标 的 面积（㎡） 成交价（万元） 单价（元/㎡） 成交日期

　　富力东堤湾 81 74 9235 2006-05-27

　　富力东堤湾 125 106 8480 2006-03-07

　　五羊华轩 64 50 7891 2006-11-28

　　五羊华轩 55 43 7909 2006-10-25

　　金山阁 81 60 7407 2007-02-07

　　金山阁 74 57 7703 2006-06-07

　　金山阁 92 64 6957 2006-04-13

　　华逸锦轩 96 78 8125 2007-01-04