|
近期广州拍卖市场上出现多个由外省市法院委托拍卖的房产标的，而且拍卖参考价相对目前二手市场价格来说都很“笋”，非常有吸引力。但需要提醒买家注意的是，这类标的由于是法院跨省委托拍卖，在交接手续上可能会有一定的麻烦，买家应考虑周全。
东风广场二手价格已高达10000元~11000元/平方米，近期推出的某拍卖标的参考价仅8644元/平方米，令行内人大呼“笋盘”。该标的面积为86.88平方米，租金估计可达50元/平方米/月~65元/平方米/月，年租金回报率最高可达８％。
降价18万二度拍卖
近日，盈坤拍卖有限公司发布公告，将于7月9日拍卖东风广场丽榆阁12层B座（自然层11）。记者从拍卖行了解到，该标的参考价为751000元，有欠费但无需买受人承担，由贵州省贵州市中级人民法院于2006年11月23日查封并跨省委托拍卖，该次拍卖为二度拍卖，比第一次参考价降低18.7304万元。
东风广场位于东风西路上，是广州早期的豪宅区，也是目前老城区中地位较高的高档住宅，其绿化、楼盘档次、配套设施都受到很多人士的推崇，近期最后一期一手住宅价格为13000元/平方米~14000元/平方米。
据中原地产公开资料，5月该楼盘二手成交价格为10000元/平方米~11000元/平方米（该价为“业主实收价”，即不计算所有佣金税费在内），在老城区中价格较为稳定。而该标的参考价为8644元/平方米，比市场价格低1000元~2000元/平方米，较“笋”。
租赁活跃租价高
房地产研究人员瞿中奇表示，虽然该楼盘有较为嘈杂的缺点，但其交通方便、绿化程度高、配套完善的优势还是令很多住户情有独钟。从中原数据可以看出，四五月份东风广场租赁案例有10余宗，相当活跃，租赁成交价格为45~65元/平方米，平均租价为50元/平方米。
但该标的也存在一些缺陷。据拍卖行透露，该标的目前只有预售契约，无房产证，而且拍卖成交后不可立即使用，要等法院具体通知。
本期笋盘
标的：东风广场丽榆阁12层B座（自然层11）
面积：约86.88平方米
参考价：75.1万元
标的说明：只有预售契约，无房产证；有欠费但无需买受人承担；拍卖成交后不可立即使用，要等法院具体通知。
拍卖时间：7月9日（广东盈坤拍卖有限公司）
投资计算器
■假如按参考价75.1万元成交
不考虑佣金和税费，该标的均价为75.1万÷86.88平方米=8644元/平方米左右。
如果加上佣金和税费，买家的总投入为75.1万+75.1万×（5％+1.55％）=80.02万元左右（5％为拍卖佣金，1.55％=1.5％契税+0.05％印花税），均价约9210元/平方米。
■短线投资
如不计算相关税费，该标的所获得的转手利润在（10000-9210）元/平方米×86.88平方米和（12000-9210）元/平方米×86.88平方米之间，即6.86万~24.23万元。
■长线投资
按均价50元~65元/平方米/月计算，该标的年租金回报率最低为（50×86.88×12）÷80.02万×100％=6.51％，最高可达（65×86.88×12）÷80.02万×100％=8.46％，即投资回报率在6.51％~8.46％之间。
假设买家可接受的年租金回报率最低为6％，即（50×86.88×12）÷总投入×100％=6％，或（65×86.88×12）÷总投入×100％=6％，则买家的总投入应为86.88万元~112.94万元。按照“成交价+成交价×（5％+1.55％）=总投入”可以算出，当拍卖成交价在81.53万元~106万元之间时，该标的仍然可以获得6％的年租金回报率。
其他热点标的
标的一：麓景路98号7座901、902住房按当日现状进行公开拍卖。建筑面积共184.47平方米，交吉参考价180万元，不交吉参考价128万元。
拍卖行：湖南株洲拍卖有限公司。
拍卖时间：6月30日上午10：30。
标的情况：该标的为麓景雅苑，为两房打通的5房1厅3阳台结构，电梯楼。产权清晰，有房产证，不交吉，有欠费但无须买受人承担，由法院跨省委托拍卖。
标的分析：麓景雅苑邻近麓湖公园，目前同类型二手标的市价在10000元/平方米左右，与标的参考价（6340元/平方米）有相当大差距，短线转手利润空间较大。该标的可考虑分租给3个租客，每个租客租金在1800～2000元/月左右。
标的二：天河北路253号1604房及屋内财产一批，建筑面积：约111.88㎡，参考价844000元，成交后可交付使用。
拍卖行：盈坤拍卖有限公司。
拍卖时间：7月9日下午2：30。
标的情况：该标的为荟雅苑，32层电梯楼，产权清晰，有房产证，交吉拍卖，有欠费但无需买受人承担。该标的由贵州省贵州市中级人民法院跨省委托拍卖。此次为第二次拍卖，比第一次降价23.5946万元。
标的分析：荟雅苑靠近中信广场，目前同类型二手买卖市价为9000～9500元/平方米，离标的参考价（7543元/平方米）有一定差距，但加上税费等，转手空间不大。目前租价约4000～4800元/月。
|
