本期笋盘

　　标的：天河区天河北路594号21E房，建筑面积约124.3089平方米,参考价1118780元

　　拍卖行：广东盈坤拍卖有限公司

　　拍卖时间：11月2日上午10：00

　　近日，广东盈坤拍卖有限公司发布公告，将于11月2日拍卖天河北路594号(即帝景苑)一套124平方米左右的标的，参考价为111.878万元，均价为9000元/平方米左右。据悉，目前帝景苑市场价为10500~11000元/平方米，平均租金水平为50元/平方米·月，即年租金回报率有机会达到6%以上。

　　近年该楼盘价格波动不大

　　据行内人士估算，按市场价该楼层物业价格为10500元/平方米左右，与参考价相比有一定的差距。

　　帝景苑位于龙口西路，交通便利、生活设施齐全。但其市场价格近年来没有太大波动，当附近芳草园价格已飙升到14000~15000元/平方米之间时，其市场价格仍长时间停留在10000元/平方米~11000元/平方米之间。

　　有中介人士表示，其价格难有较大升幅，主要是因为该小区缺乏自住用家的支撑，多为出租，因此升值潜力较差。也有行内人士认为该楼盘位置佳、素质高，不能否定其未来上升的可能性。

　　投资者应先了解内部装修情况

　　帝景苑是天河北的“租赁旺地”，租客多为外籍人士，因此租金水平较高，平均为50元/平方米·月左右,也有部分租金高达70~80元/平方米·月。据了解，一些外籍高管人士的租金由公司承担，加上该小区为外籍人士的聚居点之一，令许多外籍租客不太在乎租金高低。

　　不过，附近中介分行的销售人员表示，该小区部分物业曾被业主拆除内墙作为办公室出租，买家应现场了解其实际位置和内部装修情况，才可做投资决定。

　　投资计算器

　　若该标的以参考价成交，即总投入为111.878万元+111.878万元×6.5%=119.15007万元

　　以该价格衡量回报率，当租金为50元/平方米·月时，则年租金回报率为(50元/平方米·月×124.3089平方米)×12个月/119.15007万元×100%=6.26%

　　当租金为70元/平方米·月时，则年租金回报率为(70元/平方米·月×124.3089平方米)×12个月/119.15007万元×100%=8.8%